Høyesterett styrker kjøpers posisjon

Høyesterett avsa i mai en prinsipielt viktig dom for boligkjøpere som har kjøpt katta i sekken. (Foto: Høyesterett)

Høyesterett styrker kjøpers posisjon

31. mai vant HELP-advokat Johan G. Bernander frem i Høyesterett i en prinsipielt viktig sak for alle boligkjøpere med krav mot selger. Her skriver han om dommens betydning for når en mangel er "vesentlig".

Dommen er gledelig og i tråd med vårt syn på hva som er en kjøpsrettslig mangel.

Bakgrunn

Saken gjaldt en 12 år gammel bolig hvor det viste seg at baderommet var utett. Dette ble ikke oppdaget før de nye kjøperne skulle pusse opp soverommet som lå vegg i vegg med det utette badet. Det var således en skjult feil som verken selger eller kjøper kjente til. For at selger skal være ansvarlig for skjulte feil krever loven at boligen må være i vesentlig dårligere stand enn forventbart.  

Hvorfor Høyesterett behandlet saken

Høyesterett tar kun prinsipielle saker til behandling. Saken gjaldt hva som ligger i begrepet "vesentlig". Altså, hva betyr det at en bolig er i vesentlig dårligere stand?

I denne vurderingen har mange vært raske til å trekke frem utbedringskostnadens størrelse opp mot kjøpesummen. For eksempel; koster boligen kr 1 million og utbedringskostnaden er kr 100 000, vil dette utgjøre 10 % av kjøpesummen.  

Prosenter avgjør ingenting alene

Høyesterett har selv tidligere trukket frem utbedringskostnadens størrelse i prosent mot kjøpesummen som ett av flere momenter som skal avgjøre om det foreligger et vesentlig avvik.

I 2010 uttalte Høyesterett at tidligere praksis har vist at utbedringskostnader på mellom 3 til 6 % kan være tilstrekkelig og at i utgangspunktet bør prosentsatsen ligge i øvre del av dette spennet. Denne uttalelsen har eierskifteforsikringsselskapene tolket helt bokstavelig og hevdet at utbedringskostnadene må ligge på 5-6 %, før det kan bli tale om vesentlighet.

HELP mot eierskifteselskapene

HELP har i alle år hevdet at selgers forsikringsselskaper avviser kjøperes saker med feil juss. For eksempel har de konsekvent sett bort fra hva Høyesterett uttaler litt senere i avgjørelsen fra 2010:

”Prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard.”

Mange underrettsavgjørelser later til å ha latt seg påvirke av selgerforsikringenes retorikk, og grepet raskt til prosentberegningene, som dermed har fått uforholdsmessig stor betydning.

For å belyse dette vil jeg trekke frem et eksempel:

Dersom utbedringskostnaden er kr 100 000 og du betalte kr 3 millioner for den 15 år gamle boligen, vil eierforsikringsselskapene avvise kravet ditt med henvisning til nevnte sak fra 2010 og beklage seg med at utbedringskostnaden bare utgjør 3,33 % av kjøpesummen.

Hvis utbedringskostnaden derimot hadde vært kr 200 000, ville dette utgjort 6,67 % av kjøpesummen og i utgangspunktet tilstrekkelig etter eierskifteforsikringsselskapenes synspunkt. Selskapene har likevel avslått kravene, men da med en ny begrunnelse.

Fradrag for standardheving

Selskapene har i de tilfellene hevdet at siden utbedringen (for eksempel et 15 år gammelt baderom) gir deg noe nytt, så vil du sitte igjen med noe bedre enn hva du kjøpte. Derfor må det gjøres et såkalt standardhevingsfradrag. Selve utbedringskostnaden nedjusteres til et nivå som eierskifteforsikringsselskapene hevder er for lavt, rent prosentmessig, for å utgjøre en mangel.

Boligselgernes forsikringsselskaper har altså tillagt prosentberegninger altfor stor, og ofte avgjørende vekt, der det skulle ha vært gjort en langt bredere rettslig vurdering. I tillegg har de systematisk nedskrevet utbedringskostnadene før de har gjennomført kalkulatorøvelsen med utbedringskostnadenes størrelse i forhold til kjøpesummen. På denne måten har de bedrevet "cherry picking" av kalkulatortall som passer eierskifteforsikringsselskapene, til skade for forbrukeren som får sitt krav avslått.

Prosentsatser avgjør ikke om boligen har mangel

Fra kjøpers side anførte vi at slike prosentsatser ikke kan være avgjørende i en vesentlighetsvurdering. Det kan heller ikke være riktig å gjøre et standardhevingsfradrag i vesentlighetsvurderingen. Et standardhevingsfradrag er noe som kun hører til utmålingen av et eventuelt prisavslag – ikke når man skal avgjøre om det foreligger en kjøpsrettslig mangel.  

Dette fikk vi heldigvis støtte for i Høyesterett.

Fradrag gjøres i prisavslaget, ikke ved vurderingen av om du har en sak

Høyesterett kommer til at et slikt standardhevingsfradrag hører til selve prisavslagsutmålingen, men ikke i vurderingen av om det foreligger en mangel. Bygningsdelens alder (badet i denne saken) og opplyste tilstand er en del av den kvalitative vurderingen av om feilen er vesentlig eller ikke.

Det er derfor ikke lenger mulig for eierskifteforsikringsselskapene å regne på kalkulatoren for å avgjøre om du som kjøper har et rettmessig krav.

Viktig for alle boligkjøpere med krav

Det er gledelig å se at Høyesterett tar tak i den forståelsen som eierskifteforsikringsselskapene har lagt til grunn, og som man også begynner å se spor av i underrettspraksis. Høyesterett uttaler at:  

"Prosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer fem til seks prosent. Det fremgår imidlertid av dommen at dette ikke er en riktig forståelse av § 3-9 . Det skal foretas en samlet helhetsvurdering…"

Denne saken gjaldt riktignok bare et baderom, men for eierskifteforsikringsselskapene så ville betydningen i kroner og øre vært enorm, om de hadde vunnet frem. Dommen er beviset på at HELP har lykkes i å være en reell motsats til selgers eierskifteforsikring. Det er en konstant stopp for den praksis som eierskifteforsikringsselskapene har lagt til grunn i mange år. 

Oppsummering

Dette er en viktig dom og seier for alle boligkjøpere i Norge. Høyesterett presiserer nå det vi har ment er riktig juss. Vesentlighetsvurderingen skal avgjøres på bakgrunn av en helhetsvurdering. Hvilke prosentsatser du velger å bruke, skal ikke få noen avgjørende vekt.

Hva du kunne forvente avgjør

Det kan være tale om en feil som utgjør 40 % av kjøpesummen, uten at det foreligger en mangel. På samme måte kan en feil som utgjør 2 % av kjøpesummen utgjøre en mangel. Du må se på hva du kunne forvente av boligen og bygningskomponentens tilstand, ikke kalkulatoren.

For å belyse at prosentberegninger kan slå uheldig ut, vil jeg avslutte med et nytt eksempel:

To helt like boliger bygges, med helt like baderom. Alt er identisk. Den ene boligen plasseres i et landlig område med lave tomtepriser, mens den andre boligen plasseres sentralt i Oslo, hvor tomteprisen er høy. Boligene blir solgt etter noen år, til en betydelig forskjell i pris, selv om boligene er identiske. Det oppdages at badene må rives og bygges opp på nytt som følge av en byggefeil. Det koster kr 200 000 å utbedre begge badene. 

Utbedringskostnaden i Oslo utgjør kanskje 2,5 % av kjøpesummen, mens for boligen som ligger landlig til, utgjør utbedringskostnaden 5,5 % av kjøpesummen.

Skal det være riktig at to helt like boliger, med helt like feil skal vurderes forskjellig ut fra hvor i landet boligen ligger?

Det kan naturlig nok ikke være riktig. Den nye Høyesterettsdommen setter en stopper for at vi kommer til å se slike eksempler komme på spissen.

Flere aviser, deriblant Aftenposten , har omtalt denne saken.

Her kan du lese Høyesteretts sammendrag, og dommen i sin helhet.

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!