Naboen skrudde av varmtvannet

Naboen skrudde av varmtvannet

Varmtvannsberederen står hos naboen. Hvordan skal leietakeren gå frem for å få løst problemet? Og kan han kreve redusert husleie for perioden uten varmt vann?

Andreas spør:

Hei, vi har en nabo under oss i et gammel hus. Han er veldig misfornøyd, og nesten hver gang barnet vårt har besøk, banker han i taket sitt. Men han har sagt til utleiefirmaet at han ikke vil flytte. 

Vi sørger for at leketiden er innenfor tidsperioden 9 og 18. For noen dager siden mistet vi varmtvannet i tre dager etter at vi hadde besøk av vårt barns lekekamerat. Berederen er bare tilgjengelig fra samme nabos leilighet. Både huseier og vi banket på døren hans, uten at han åpnet. Til utleiefirmaet forklarte han at det måtte være noe galt med sikringen. Sikringen ble sjekket, og alt var i orden. 

Vi tror at naboen skrudde av varmtvannsberederen vår. Har jeg klagerett, og kan vi kreve kompensasjon for tre dager uten varmt vann?

Svar til Andreas

Jeg legger til grunn at både naboen og du er leietakere, men ikke nødvendigvis leier av samme utleier. Selv om det ikke fremgår av beskrivelsen, forutsettes det også at leilighetene er seksjonert.
Eierseksjonsloven regulerer i så fall forholdet huseierne imellom. Det følger av eierseksjonsloven § 19 annet ledd at bruken ikke på en urimelig eller unødvendig måte må være til sjenanse for andre sameier. Når de leier ut leilighetene sine, må de påse at også leietakerne ikke opptrer til sjenanse for andre.

Barnelek

Selv om det er et gammelt hus som kan være nokså lytt, må man kunne leve normalt. Det kan være grunn til å ta noen ekstra hensyn, slik dere har gjort ved å begrense leketiden. En barnefamilie vil naturlig kunne høres mer enn en enslig beboer. Naboen under må også finne seg i at dere har besøk av andre barn. Hvis han er misfornøyd med sin bosituasjon, må han heller vurdere å finne seg et annet sted å bo.

Varmtvannsbereder

Enten må berederen være inne i egen leilighet, eller du må ha tilgang til denne på fellesareal. Slik dette beskrives, kan det virke som om dere er avhengige av tilgang gjennom leiligheten under. Hvis sameiet er seksjonert, vil det være i strid med eierseksjonsloven § 6 annet ledd.

Bevis

Deres mistanke til at naboen har koblet fra strømmen til varmtvannsbereder kan være berettiget, men uten mer sikre holdepunkter kan det være vanskelig å holde han ansvarlig. Det virker likevel såpass påtagelig at det er grunn til å reagere. 

Jeg foreslår at dere ber eieren av deres leilighet om å ta dette opp med eieren av naboleiligheten, eller med utleiefirmaet. Hvis det er et større sameie, kan du i stedet ta det opp med styret.
Bevisst sabotasje er åpenbart i strid med eierseksjonsloven § 19 annet ledd. Det gir deres utleier grunnlag for å anføre mislighold. Det er også såpass grovt at det kan anføres at eier av leiligheten under må avslutte leieforholdet gjennom oppsigelse eller eventuelt heving . Og hvis det ikke lar seg sannsynliggjøre at naboen bevisst har koblet fra deres varmtvannsbereder, kan det uansett anføres mislighold ved at dere ikke fikk tilgang til berederen.

Salgspålegg eller utkastelse

Eierseksjonsloven gir sameiet hjemmel til å gi salgspålegg overfor eier av leiligheten under, hvis misligholdet gjentas uten at utleieren foretar seg noe, jf. eierseksjonsloven § 26. Det kan også gi sameiet grunnlag for å fremme krav om utkastelse av leietaker etter § 27. Dette er imidlertid mer problematisk hvis sameiet kun består av disse to leilighetene, da reglene inntil videre er dårlig tilpasset slike små sameier.

Kompensasjon

Det antas at spørsmålet først og fremst gjelder om dere kan kreve kompensasjon fra naboen under. Dette krever at dere kan sannsynliggjøre skyld, og at dere også har lidd et økonomisk tap. Det foreslås at dere i stedet vurderer å fremme et krav om leieavslag overfor deres utleier, og ber om at utleier retter krav videre mot sannsynlig skadevolder.

Leieavtalen

Utleier plikter å stille leieobjektet til deres disposisjon etter avtalen, jf. husleieloven § 5-1 første ledd. Manglende varmtvann over flere dager kan etter forholdene anses å utgjøre mislighold. Det kan i så fall kreves avslag i leie uavhengig av utleiers skyld, jf. § 5-7, jf. § 2-11 annet ledd. Ved å måtte tilkjenne dere leieavslag, har huseier lidd et økonomisk tap som kan kreves erstattet av skadevolder. Størrelsen på beløp som dere eventuelt kan kreve i leieavslag, antas å være såpass begrenset at det ikke nødvendigvis vil være verdt det. Det kan derfor være grunn til å bli enige med utleier om en strategi.   

Les også:
Kan utleier gå inn i boligen du har leid?
Mange leier (ut) uten kontrakt
Oppsigelse av leieavtale for bolig - hvilke rettigheter har du 

Thomas Nygaard 6 blogginnlegg

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!