Selgers plikt til å opplyse om ufaglært arbeid

Foto: Shutterstock

Selgers plikt til å opplyse om ufaglært arbeid

Mange huseiere renoverer boligen sin selv. Spørsmålet som oppstår den dagen boligen skal selges, er i hvilken grad de plikter å fortelle hvem som har gjort jobben.

Et tilbakevendende problem ved boligkjøp er saker som oppstår fordi ufaglærte personer har gjort feil, typisk ved renovering av bad eller el-anlegg.

Kryss av for egeninnsats

Selger blir i egenerklæringsskjemaene til eierskifteforsikringene oppfordret til å opplyse om egeninnsats. Vanligvis er det flere spørsmål som retter seg direkte mot hvem som har utført diverse typer arbeid på boligen. Årsaken til at selger blir spurt om dette, er i hovedsak at det knytter seg usikkerhet til arbeider utført av en ufaglært person.

Lovteksten

Selgers opplysningsplikt, også om egeninnsats, reguleres av avhendingslovens § 3-7 . Av loven følger at selger har opplysningsplikt om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Videre må informasjonen ha innvirket på avtalen.

Loven (§ 3-7) oppstiller altså grovt sagt tre vilkår som alle må være oppfylt før selger blir ansvarlig:

  1. Utelatt(e) opplysning(er) må gjelde r informasjon kjøper kan regne med å få.  (se fotnote 2 nederst i artikkelen)
  2. Selger kjente eller måtte kjenne til de faktiske forhold.  (se fotnote 1 nederst i artikkelen)
  3. Med korrekt informasjon ville kjøpsavtalen ha sett annerledes ut.

Det er vilkår nr. 1 vi hovedsaklig vil se nærmere på her.

Hvilke arbeider?

Spørsmålet blir hvilke type arbeider kjøper kan forvente å få opplysninger om.

Elektrisk anlegg

Visse typer arbeid, for eksempel arbeid på el-anlegget, skal i henhold til forskrifter utføres/godkjennes av faglærte. Feil på elektrisk anlegg vil i mange tilfeller innebære en betydelig brannfare. Har selger gjort denne typen arbeid, har han en klar plikt til å opplyse kjøper om dette i henhold til § 3-7, slik at kjøper selv kan vurdere risikoen før han legger inn bud.

Andre risikokonstruksjoner

Følgende oppgaver er eksempler på arbeid som er svært viktig å gjøre riktig:

  • Renovering av våtrom
  • Legge nytt tak
  • Legge ny drenering
  • Arbeid med bærende konstruksjoner

Konsekvensene av feil kan typisk være omfattende og alvorlige fuktskader. I disse tilfellene vil selger normalt ha en klar opplysningsplikt hvis han har utført arbeidet selv, eller han vet det er uført av ufaglærte.

Enklere oppgaver

Spørsmålet om selgers opplysningsplikt blir derimot vanskeligere for de typer arbeid som er "kurante" å utføre for en person uten en spesiell kompetanse, og hvor konsekvensene av eventuelle feil er mindre alvorlige enn eksemplene nevnt ovenfor.

Må ikke opplyse om alt arbeid

Det som er klart, er at selger ikke har opplysningsvikt om enhver type arbeid han har gjort selv. En kjøper må generelt forvente at en del mindre omfattende arbeid er utført av selger selv. Rent overflatearbeid som maling, tapetsering og så videre vil ikke selger måtte opplyse hvem som har utført. Mindre arbeid på rørene under vasken, eller koble til en lampe i taket, er også eksempler på ting selger vanligvis ikke trenger å opplyse kjøper om.

Grensetilfellene

I mange tilfeller har selger derimot utført litt større ting selv, for eksempel lagt parkett, satt opp en veranda eller støttemur. Det finnes ingen forskrifter eller lignende som sier at denne typen arbeid skal utføres av personer med formell kompetanse. Konsekvensene av feil ved slikt arbeid vil normalt også være begrenset. Slike typer arbeid utgjør grensetilfellene av hva selger plikter å opplyse om. I disse tilfellene må man vurdere den enkelte sak konkret.

Sentrale vurderingstemaer vil typisk være hvor vanskelig det er å utføre arbeidet, konsekvensen av feil og om selger selv har sett antydning til problemer i sin eiertid. Er man som selger i tvil, er uansett det tryggeste å opplyse om litt "for mye enn litt for lite".

Betydningen for kjøper

Har selger opplyst tilstrekkelig klart at arbeidet er utført av ufaglærte personer, og hva som er gjort, vil risikoen for eventuelle problemer i ettertid i mange tilfeller ligge hos den som kjøper. Ved at selger har opplyst om dette har kjøper fått muligheten til å ta stilling til risikoen før budgivning, og kan ta høyde for ellers uforutsette utgifter.

1.) Vilkår nr. 2, er hovedsakelig et bevisspørsmål om hva selger har visst. Forutsatt at vilkår nr.1 og 2 er oppfylt, blir det etter vilkår nr. 3 et spørsmål om opplysningene ville påvirket avtalens innhold. Dette går vi ikke noe nærmere inn på her, men det betyr kort fortalt at hvis f.eks. utbedringskostnadene er veldig små, kan selger gå fri fra mangelsansvar. 

2.) Det er viktig for selger å være oppmerksom på at opplysningsplikten ikke nødvendigvis er sammenfallende med spørsmålsstillingen i egenerklæringsskjemaet. Dersom man i skjemaet blir spurt om det er utført arbeid siste 10 år, vil man fremdeles kunne ha en opplysningsplikt hvis arbeidet ble utført for 12 år siden.

Kjetil Eivindstad 1 blogginnlegg

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!