15-132944ASD-BORG/03 Borgarting lagmannsrett

b
Østlandet
Seier

Da selgerne kjøpte boligen for 25 år siden, innredet de kjelleren uten at dette ble søkt om til kommunen. Under punktet ferdigattest/midlertidig brukstillatelse stod det at boligmassen var oppført før dagens regler om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. I forbindelse med utbedringsarbeider av boligen ble kjøperne oppmerksomme på at kjelleretasjen ikke var lovlig innredet, og at det ikke forelå ferdigattest for kjelleren som sådan. Saken gikk for tingretten, hvor kjøperne tapte. Kjøpers advokat var uenig med tingrettens begrunnelse, og anket derfor saken videre til lagmannsretten. Kjøperne vant saken fullt ut i lagmannsretten, og ble tilkjent 550 000 kroner.

Mer om saken

Etter å ha blitt kontaktet av selgers megler ble kjøperne invitert på privat visning. Kjøperne ble tilsendt et utkast av salgsoppgaven, tilstandsrapporten, ferdigattest for loftet, takst og selgers egenerklæringsskjema. I selgers egenerklæringsskjema hadde selgerne krysset "ja" for kunnskap om manglende tillatelser, og i kommentarfeltet hadde de skrevet "mangler ferdigattest kjellervinduer". Det var også krysset "ja" på om kjeller eller loft var innredet, med kommentaren "loft". Videre ble det krysset av på at dette var godkjent av bygningsmyndighetene. Etter å ha fått avslått to bud på boligen, mottok kjøperne e-post fra megler, som var myntet på selgerne. I denne stod det "Vedlagt følger link til utkast til salgsoppgaven[…] Det er fint om du gir oss en tilbakemelding med oversikt over eventuelle ønskede endringer". To minutter senere mottok kjøperne en ny e-post fra megler, denne gangen rettet mot dem, med et prospekt som så tilsynelatende likt ut som det forrige prospektet. I e-posten var det opplyst at boligen skulle legges ut offentlig for salg om en time. Kjøper la inn nytt og forhøyet bud et kvarter senere som ble akseptert, og kjøpekontrakt ble inngått.

I forbindelse med utbedringsarbeider av boligen ble kjøperne oppmerksomme på at kjelleretasjen ikke var lovlig innredet, og at det ikke forelå ferdigattest for kjelleren som sådan. Kjøper så gjennom det siste prospektet de hadde mottatt før kjøpet, og til deres forskrekkelse oppdaget de at det var opplyst følgende i prospektet: "Selger har ikke søkt borettslag eller Plan- og bygningsetaten for innredning av kjeller eller utskiftning av kjellervinduer". Kjøper hadde mottatt prospektet en rekke ganger tidligere av megler, og hadde ikke blitt varslet om endringene i det siste prospektet de hadde mottatt. Kjøper tok kontakt med advokat i HELP Forsikring, som representerte kjøperne i saken. Kjøper iverksatte en rekke tiltak for å få kjelleretasjen godkjent av borettslaget og bygningsmyndighetene, og en rekke ominnredninger måtte til for å få kjelleren godkjent.

Krav mot selgerne om prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene, inklusive utgifter til sakkyndig bistand og byggesaksgebyrer, totalt kroner 753 250, ble rettet mot selgerne og deres eierskifteforsikringsselskap. Selgersiden avslo kravet, og saken gikk for tingretten, hvor kjøperne tapte. Kjøpers advokat var uenig med tingrettens begrunnelse, og anket derfor saken videre til lagmannsretten. Kjøpers advokat argumenterte for at selger hadde brutt sin opplysningsplikt ved ikke å opplyse om ominnredningen, og at det var gitt en rekke misvisende opplysninger forut for avtaleinngåelse. Det ble lagt vekt på at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, og at megler hadde lagt et klart press på kjøperne for å øke kjøpesummens størrelse. Videre ble det anført at megler visste om at kjelleren ikke var godkjent, og at meglere har en særlig plikt til å opplyse om ulovlige forhold ved en bolig. Til slutt ble det argumentert for at selger hadde gitt uriktige opplysninger ved salget. Selgers advokat anførte at kjøperne fikk det de betalte for og at kjøperne burde lest grundigere gjennom det siste prospektet som ble tilsendt dem. Selgers advokat påstod seg frifunnet, og avfeide alle påstandene fra kjøpers advokat.

Resulat

Retten var enig med kjøper om at selgers opplysningsplikt gikk foran kjøpers undersøkelsesplikt og anså kjøperne som presset av megleren forut for kjøpet. Retten mente også det var gitt misvisende opplysninger til kjøperne, og at selgerne hadde hatt alle muligheter til å rette opp i de uriktige opplysningene dersom de ønsket det. Kjøperne vant saken fullt ut, og ble tilkjent 550 000 kroner, etter fradrag for den standardheving utbedringene hadde medført. Selger tapte saken fullstendig, og ble dømt til å dekke alle saksomkostningene for både tingretten og lagmannsretten.