Utleie

Det er avtalen mellom huseier og leier som regulerer leieforholdet når man leier/leier ut bolig. Husleieloven har imidlertid tvingende regler som man ikke kan avtale seg bort i fra.

Leiekontrakt

Det er viktig å være oppmerksom på at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. Det anbefales likevel at man setter opp en skriftlig kontrakt. 

En leiekontrakt bør inneholde: 

  • Angivelse av leieobjektet og tilliggende rettigheter eks. til vaskerom, parkering, uteplass.
  • Månedlig husleiebeløp.
  • Eventuell tilleggsbetaling for strøm og vann. (Det er ikke anledning til å ta tilleggsbetalt for annet.)
  • Leietidens starttidspunkt og varighet. Tidsbestemt eller tidsubestemt avtale?
  • Sikkerhetsstillelse: vanligvis depositum, evt. forskuddsbetaling eller garanti. 
  • Plikter som gressklipping og snømåking.
  • Oppsigelsesfrist. 

Det kan fritt avtales hvilken stand boligen skal være i ved overtakelsen. Forhold ved boligen som er kjent ved avtaleinngåelsen kan sjelden gjøres gjeldende som mangel.

Depositum

Depositumet skal settes på en depositumskonto i leietakers navn. Verken leietaker eller utleier skal kunne ta ut penger fra kontoen på egenhånd. Gebyr til banken for opprettelse av depositumskonto skal betales av utleier. Renter av depositumet tilfaller leietakeren. 

Når leieforholdet er avsluttet, leietaker har betalt all husleien og partene er enige om at man ikke har noe krav mot hverandre, utbetales depositumet til leietaker. Hvis utleier ikke vil utbetale depositumet må leietaker sette fram et skriftlig krav overfor banken. 

Krav fra utleier

Hvis utleier mener å ha krav som kan dekkes gjennom depositumet, må kravet sendes til leietaker. Dersom leietaker ikke aksepterer dette og krever depositumet utbetalt, må utleier gå til søksmål for å få avklart tvisten. 

Øke husleie

I et løpende leieforhold er det kun to lovlige måter å øke husleien på.

  1. Indeksregulering av husleien.
    Utleier kan kun kreve husleieøkning i samsvar med konsumprisindeksen en gang i året. Økningen må varsles senest 1 måned i forkant og kan første gang skje ett år etter at avtalen er inngått.
  2. Tilpasning til gjengs leie.
    Med gjengs leie menes gjennomsnittet av leien for lignende boliger på samme sted. Har leieforholdet vart i minst 2 1/2 år kan utleier kreve at leien blir tilpasset gjengs leie. Fremgangsmåten er nærmere beskrevet i husleieloven.

Vedlikehold av boligen

Utleier har hovedansvaret for vedlikehold av boligen, men leietaker skal likevel vedlikeholde følgende bygningsdeler:

  • Dørlåser
  • Kraner
  • Vannklosetter
  • Elektriske kontakter og brytere
  • Røykvarsler og brannslukkingsutstyr 
  • Varmtvannsbeholdere
  • Inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen

Dersom leietaker mener at boligen har en mangel, må han/hun klage til utleieren så raskt som mulig. Utleieren har plikt til å utbedre mangler. Dersom utleieren ikke gjør dette, kan man kreve avslag i leien, holde tilbake husleie, heve avtalen dersom mangelen er vesentlig og i visse tilfeller kreve erstatning.

Utkastelse (tvangsfravikelse)

Utleieren kan aldri på egen hånd kaste ut leietakeren. Det er bare namsmyndigheten (politiet) som kan kaste ut en leietaker. Ofte må domstolene behandle saken før tvangsfravikelse kan skje. I noen tilfeller kan utleieren henvende seg direkte til namsmyndighetene for å kaste ut leietaker:

  • Skriftlig avtale som sier at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt.
  • Skriftlig, tidsbestemt leieavtale som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.
  • Etter lovlig oppsigelse av leieforholdet der leietakeren ikke har protestert skriftlig mot oppsigelsen overfor utleieren innen fristen på én måned.
  • Heving av leieforhold etter husleieloven når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.

Se også utkastelse.no

Utflytting

Ved utflytting bør partene sammen gå gjennom boligen. Dersom utleier mener å ha krav som følge av skader på husrommet eller lignende bør dette skrives ned. Dersom partene gjennomgikk boligen ved innflytting, vil gjennomgangen ved utflyttingen gå lettere.

Les også:
Oppsigelse av leieavtale for bolig - hvilke rettigheter har du?
Kan utleier gå inn i boligen du har leid?  
Skal utleier justere leien? Er det lov da?
Mange leier (ut) uten kontrakt  
Råd og tips for studenter ved leie av bolig