Vesentlighetsvurdering

For at det skal foreligge en rettslig mangel etter avhl. § 3-9, 2. punktum må eiendommen være i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med på avtaletidspunktet.

Det innebærer at det må foreligge et klart misforhold mellom eiendommens tilstand og det en kjøper objektiv sett kunne regne med. Vesentlighetsvurderingen skal foretas ut fra en skjønnsmessig helhetsvurdering. Vurderingen skal avgjøres ut fra hva kjøper kunne forvente basert på kjøpesummen – et kvantitativt moment, og ”tilhøva elles” – et kvalitativt moment.

Under det kvantitative momentet vurderes utbedringskostnadens størrelse i forhold til kjøpesummen. I Rt. 2010 s. 103 uttaler Høyesterett at spennet i rettspraksis går et sted mellom 3-6 % av kjøpesummen, hvor utbedringskostnadene som et utgangspunkt bør ligge i den øvre delen av dette spennet. Dette blir omtalt som prosentlæren.

Prosentberegning er imidlertid ikke avgjørende for om det foreligger en vesentlig mangel . Prosentlæren er kun ett moment blant flere i en helhetsvurdering.

”Tilhøva elles” skal også vurderes. Dette er en vid angivelse og favner mange ulike forhold. Av momenter som er av betydning, kan blant annet disse nevnes:

  1. Salgssituasjonen – hvilke opplysninger er gitt om eiendommen?
  2. Feilens art og betydning – er det tale om en estetisk feil eller en feil som påvirker eiendommens funksjon og medfører ytterligere skade?
  3. Boligens karakter og standard – hvilke forventninger kan kjøper ha til eiendommen (alder, levetid og lignende)?

Basert på dette kan en si at det er de samlede omstendighetene rundt avtaleinngåelsen som skal vurderes. Det avgjørende er hva kjøper ut fra de konkrete omstendighetene kunne regne med.

Det må foreligge et avvik, og dette avviket må være betydelig. Det innebærer at vesentlighetskravet kan være oppfylt selv om utbedringskostnadene ligger under den veiledende terskelen, og motsatt – vesentlighetskravet behøver ikke å være oppfylt selv om utbedringskostnadene overskrider terskelen.