Avslutning av leieforhold

Leie av bolig gjelder for en midlertidig periode, og må naturlig opphøre. Det vanlige er at en leieavtale utløper av seg selv, eller at en av partene sier opp avtalen.

Innhold

1. Oppsigelse
2. Oppsigelse fra utleiers side
3. Oppsigelse fra leiers side
4. Oppsigelsesfrist
5. Heving
6. Tilbakelevering
7. Depositum
8. Tvisteløsning
9. Fravikelse (utkastelse)

1. Oppsigelse

Hvor leieforholdet avsluttes i tråd med avtale, skjer det gjerne uten problemer. Ved oppsigelse er det imidlertid flere spørsmål som kan dukke opp.

1.1 Er avtalen oppsigelig?
Det første som må vurderes, er om leieavtalen i det hele tatt er oppsigelig.

1.1.1 Tidsubestemt avtale
Leieavtaler hvor det ikke er avtalt en bestemt leieperiode ved avtaleinngåelse løper normalt helt til den blir sagt opp av en av partene. I utgangspunktet vil begge parter ha rett til å si opp en slik avtale, men det kan være avtalt begrensninger.

1.1.2 Tidsbestemt avtale
Kjennetegnes ved at det allerede ved avtaleinngåelse er bestemt hvor lenge avtalen skal gjelde, og avtalen utløper av seg selv når opphørstidspunkt har kommet, jf. husleieloven § 9-2.

En ren tidsbestemt leieavtale kan ikke sies opp av utleier i leieperioden, men ofte er annet avtalt. I praksis kan også mange tidsbestemte leieavtaler sies opp i leieperioden.

For det første er det adgang til å avtale gjensidig oppsigelsesadgang, det vil si en kombinasjon av tidsbestemt og tidsubestemt leieavtale. Dette er svært vanlig.

Det kan også hende at en tidsbestemt avtale går over til å bli tidsubestemt. Det skjer hvis partene enten blir enige om å fortsette leieforholdet utover avtalt leieperiode, eller ved at utleier unnlater å sende flytteoppfordring innen 3 mnd etter utløpet av avtalt leieperiode.

Det samme skjer ved tidsbestemte avtaler hvor det er avtalt kortere leietid enn det er adgang til, jf. husll. § 9-3. Tidsbegrensningen er ulovlig, men det innebærer ikke at avtalen er ugyldig. Den anses bare i stedet å være tidsubestemt.

I tillegg ble det innført en ny regel i 2009, jf. husleieloven § 9-2 . Hvis ikke annet er avtalt, har leier rett til å si opp tidsbestemte avtaler inngått etter 1. september 2009 i leieperioden. Ut fra formålet antas ikke denne regelen å gjelde for utleier.

2. Oppsigelse fra utleiers side 

Selv om avtalen er oppsigelig, er det flere vilkår som må oppfylles. Det er imidlertid store forskjeller på oppsigelse fra utleier og leier. Leier har et sterkt oppsigelsesvern.

Det kan være mange årsaker til at man som utleier ønsker å si opp leietaker. Det kan for eksempel skyldes mislighold fra leiers side, eget behov for bruk av leieobjektet, salg av bolig eller rett og slett at man ikke lenger ønsker å leie ut.

For mange leietakere kan en oppsigelse fra utleiers side komme ubeleilig. Behovet for bolig er helt sentralt, og man har som regel behov for forutberegnelighet. Lovgiver har derfor ønsket å beskytte leiere av bolig, og husleieloven gir som nevnt et sterkt oppsigelsesvern.

Bestemmelsene om utleiers oppsigelse kan deles i tre hovedgrupper.

2.1 Oppsigelsen må være saklig begrunnet
I husleieloven § 9-5 er det gitt flere eksempler på hva som vil være tilstrekkelig.

2.1.1 Leier kan sies opp hvis leieobjektet skal brukes som bolig av utleier selv, eller andre i utleiers husstand, jf. husll. § 9-5 annet ledd bokstav a.

2.1.2 Utleier kan si opp leier hvis det foreligger konkrete planer om rivning eller ombygging som innebærer at det ikke vil gå an å bo i boligen i en periode, jf. husll. § 9-5 annet ledd bokstav b.

2.1.3 Utleier kan si opp leier hvis leier misligholder sine plikter, for eksempel knyttet til betaling, eller hvordan boligen behandles, jf. husll. § 9-5 annet ledd bokstav c.

De nevnte eksemplene er imidlertid ikke uttømmende. Det følger av loven at også annen saklig begrunnelse kan være lovlig oppsigelsesgrunn, jf. husll. § 9-5 annet ledd bokstav d.

Eksempler:

Andre nærstående skal bruke boligen
Det vil gjerne være saklig grunn om utleier ønsker å la også andre nærstående enn de som hører til husstanden benytte boligen.

Røyking eller dyrehold i strid med avtale?
Ved utleie gir utleier fra seg en midlertidig bruksrett til boligen. Det kan hevdes at man da ikke nødvendigvis kan innskrenke bruk så lenge det er lovlig og ikke skader leieobjektet. Både røyking og dyrehold kan i så måte sies å være i grenseland. Dersom leier setter seg utover et avtalt forbud, og gjerne trosser advarsler, bør det likevel tilsi at utleier har saklig grunn til oppsigelse. Det gjelder i hvert fall hvor det kan sette seg lukt eller oppstå slitasje.

Boligen er solgt
Hvor boligen allerede er solgt, kan utleier ønske å frigjøre boligen for ny eier. Det vil ikke nødvendigvis være saklig grunn når kjøper er kjent med at boligen er utleid. Etter overtagelse vil det imidlertid trolig foreligge saklig grunn hvis ny eier skal bruke boligen selv.

Planlagt salg
Det er antatt at planlagt salg av bolig normalt vil være saklig grunn for oppsigelse. Det er ofte enklere å selge, og å oppnå en god pris, uten eksisterende leieforhold.
Ved planlagt salg er det særlig viktig å få avklart om leietager protesterer på oppsigelsen før boligen markedsføres, se nærmere under pkt. 2.8. 

Utleiers ønske om å få mer i husleie vil ikke være saklig grunn. Utleier må da heller se på mulighetene for å endre leien etter reglene i husleieloven §§ 4-2 og 4-3.

I alle tilfeller er det imidlertid viktig å være klar over at saklig grunn ikke er det eneste vilkåret. Det er ikke sikkert at oppsigelsen vil oppfylle lovens rimelighetsvilkår, jf. husll. § 9-8 annet ledd.

2.2 Oppsigelsen må ikke virke urimelig
Det skal også tas hensyn til hva en oppsigelse vil innebære for leier, jf. husll. § 9-8 annet ledd. Denne rimelighetsvurderingen er kjernen i leiers oppsigelsesvern, og er gjerne grunnlaget for at en ellers gyldig oppsigelse likevel settes til side.

Det skal foretas en konkret interesseavveining hvor leiers behov for bolig veies mot utleiers behov.

Momenter som har vært tillagt vekt i rettspraksis i utleiers favør:

  • Utleier trenger boligen selv
  • Leier har i lang tid vært kjent med at boligen ønskes fristilt
  • Utleier har tilbudt leier egnet erstatningsbolig

men ikke at:

  • Utleier vil kunne oppnå bedre pris ved salg

i leiers favør:

  • Faren for å bli stående uten bolig
  • Barn med tilknytning til skole eller barnehage

2.3 Formkrav til utleiers oppsigelse
Leiers oppsigelsesvern gir seg også utslag i strenge formkrav til en oppsigelse fra utleiers side. Husleieloven § 9-7 stiller krav til skriftlighet, begrunnelse og opplysning om protestadgang, som alle må være oppfylt for at oppsigelsen skal være gyldig.

2.3.1 Skriftlig oppsigelse
En oppsigelse fra utleier må være skriftlig. Kravet til skriftlighet tilsier at den bør sendes per brev. Foreløpig er det uklart om e-post vil være tilstrekkelig. Det gjelder selv overfor leier som har brukt slik kommunikasjon tidligere. Skriftlighetskravet er en viktig del av leiers oppsigelsesvern.

2.3.2 Begrunnelse
Oppsigelsen skal videre inneholde utleiers begrunnelse, slik at leier kan ta stilling til om kravet til saklig grunn er oppfylt. Begrunnelsen trenger ikke være omfattende, men må være tilstrekkelig konkret.

Det er for øvrig antatt at utleier kan anføre andre grunnlag for oppsigelse ved senere tvist. Det gjelder trolig også andre forhold som var kjent ved oppsigelsen.

2.3.3 Protestadgang
Det skal også opplyses om at leier har muligheten til å protestere skriftlig på oppsigelsen, at det i så fall må skje innen 1 mnd fra oppsigelsen ble mottatt, at man taper retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med husleieloven hvis det ikke protesteres innen fristen, og også at oppsigelsen i så fall er tvangsgrunnlag for utkastelse.

Dette er noe mange utleiere overser, og som kan innebære at man må sende en ny oppsigelse.

2.3.4 Er det også krav til at oppsigelsesfristens lengde må være riktig angitt?
Det er ikke et formkrav at oppsigelsesfristen angis, og må antas at det heller ikke er et vilkår at den angis korrekt der hvor det gjøres.

2.3.5 

2.4 Hva skjer hvis oppsigelsen ikke oppfyller lovens krav?
Hvis formkravene i husleieloven § 9-7 åpenbart ikke er oppfylt, kan leier velge å se bort fra oppsigelsen. Oppsigelser som ikke oppfyller disse formkravene er ugyldige.

Hvis leier likevel protesterer på oppsigelsens innhold, kan det ikke i senere tvist påberopes at oppsigelsen er ugyldig som følge av formfeil.

2.5 Hva skjer hvis leier flytter ut til tross for at oppsigelsen faktisk ikke var gyldig?
Hvis leier flytter, anses det som en aksept av oppsigelsen. Leier kan da ikke i ettertid anføre at oppsigelsen var ugyldig. Flyttingen ”reparerer” gyldigheten.

2.6 Hvordan kan utleier sende oppsigelse?
Utleier må sende oppsigelsen på en forsvarlig måte, jf. husll. § 1-5.

Kravet til skriftlighet innebærer at det er mest praktisk å sende per post, men i kravet til forsvarlig sending ligger det at vanlig post er tilstrekkelig. Det er ikke krav om rekommandert sending.

Rekommandert brev har både sine fordeler og ulemper. Det sikrer bevis for at leier har mottatt melding om sendingen. Denne meldingen inneholder imidlertid ikke selve oppsigelsen, og leier må selv hente sendingen. Det innebærer at leier gjerne først mottar oppsigelsen noe senere, og i enkelte tilfeller også unnlater å hente den. Det kan få betydning for når oppsigelsen må antas mottatt, og dermed også for oppsigelsesfristen. Leier må gis rimelig tid til å hente brevet. Og hvor utleier vet at oppsigelsen ikke er kommet til leiers kunnskap kan man ikke forholde seg passiv.

Etter forholdene er det antatt at også oppsigelse per e-post kan være tilstrekkelig, men det anbefales at det i så fall kun sendes en kopi, og at det følges opp med sending per post.

2.7 Hva kan leier gjøre hvis utleier sender oppsigelse?
Leier kan ha flere grunner til å protestere på oppsigelsen. Det kan hende at man er uenig i at oppsigelsen er saklig begrunnet, eller oppsigelsen kan bare komme ubeleilig.

Oppsigelsen skal inneholde informasjon både om protestadgang, frist til å protestere, at man eventuelt taper retten til å påberope ugyldighet og at utleier i så fall kan begjære utkastelse på bakgrunn av oppsigelsen.

Leier må eventuelt fremsette protest innen 1 mnd etter at oppsigelsen er mottatt, jf. husll.

§ 9-8 første ledd. Protesten må være skriftlig, og det må gjøres klart at oppsigelsen ikke aksepteres, men ellers stilles det ikke krav til form eller innhold.

Merk at fristen her først begynner å løpe fra oppsigelsen er mottatt. Det vil si når den er kommet frem, og leier har hatt anledning til å gjøre seg kjent med innholdet. Det kan få betydning f.eks. hvor utleier vet at leier er bortreist, eller ved bruk av rekommandert sending.

2.8 Hva skjer hvis leier har fremsatt protest mot oppsigelse?
Hvis leier protesterer kan utleier velge å fortsette leieforholdet, eller å opprettholde oppsigelsen gjennom å ta ut søksmål. Det er utleier som eventuelt må bringe saken inn for retten som saksøker. I utgangspunktet må saken starte ved at det tas ut forliksklage.

Det må i så fall skje innen 3 mnd etter leiers frist til å protestere løp ut, det vil si innen 4 mnd etter at oppsigelsen ble mottatt. Det er ikke avgjørende når leier faktisk har protestert.

Utleiers påstand: ”oppsigelsen stadfestes”, ”oppsigelsen er gyldig” eller lignende Leiers påstand i tilsvar: ”leier frifinnes”, eller eventuelt ”oppsigelsen settes til side” eller lignende.

2.9 Hva skjer hvis leier oversitter protestfristen?
Virkningen av fristoversittelse er at leier mister retten til å påberope seg at oppsigelsen ikke er saklig begrunnet eller vil virke urimelig.

En oppsigelse som ikke oppfyller lovens formkrav vil like fullt være ugyldig. Det gjelder også hvor utleier har oppgitt uriktige opplysninger om begrunnelse for oppsigelsen.

Eksempel: Utleier oppgir som begrunnelse at han selv skal bruke boligen, men det senere viser seg at boligen i stedet straks leies ut til annen leietaker.

3. Oppsigelse fra leiers side

Ved oppsigelse fra leiers side er det verken formkrav eller krav til begrunnelse. Avtalen må imidlertid være oppsigelig.

Avtalen kan sies opp muntlig, men av bevishensyn er det hensiktsmessig å gjøre det enten skriftlig, eller ved å sende e-post eller sms. Det er uansett veldig viktig å spare på dokumentasjonen.

4. Oppsigelsesfrist

4.1 Hvor lang er oppsigelsesfristen?
Det følger av husleieloven § 9-6 at oppsigelsesfrist normalt er 3 mnd, men det kan avtales både lengre og kortere.

Med mindre annet er avtalt, løper oppsigelsesfristen fra oppsigelsen kommer fram, og til utløpet av en kalendermåned. Ved 3 måneders oppsigelsesfrist vil således fristen reelt sett variere mellom 3 og 4 måneder, avhengig av hvilken dato i måneden oppsigelsen kommer fram.

4.2 Hva skjer i oppsigelsestiden?
Leieforholdet løper fortsatt, og førtidig avslutning av leieforholdet krever samtykke fra annen part.

4.3 Har utleier rett til å holde visninger?
Med mindre annet er avtalt, plikter leier i rimelig utstrekning å gi tilgang for visning i tiden før fraflytting. Det gjelder imidlertid bare når boligen skal leies ut på nytt. Hvor utleier planlegger å selge boligen, plikter ikke leier nødvendigvis å bidra til at det kan holdes salgsvisninger.

4.4 Har utleier entaps begrensningsplikt?
Når leier har sagt opp, skyldes det gjerne at man har fått en annen tilgjengelig bolig, eller av annen grunn er interessert i å flytte nokså snarlig. Leieforholdet består i utgangspunktet ut oppsigelsestiden.

Hvis leier flytter ut før oppsigelsestiden er utløpt, og utleier leier ut boligen på nytt, vil leier fritas fra ytterligere betalingsplikt. Det antas at ulovfestede prinsipper om lojalitet i kontraktsforhold også tilsier at utleier aktivt må forsøke å leie ut på nytt,

5. Heving

Ved vesentlig mislighold kan det også være aktuelt med heving. Det er en ekstraordinær opphørsmåte hvor leieforholdet kan avsluttes straks hvis vilkårene er oppfylt.

5.1 Heving fra utleiers side
Reglene om utleiers hevingsrett er hjemlet i husleieloven § 9-9. Bestemmelsen inneholder en oppregning av de viktigste forholdene som kan gi utleier rett til å heve avtalen.

5.1.1 Hevingsgrunn
Vesentlig betalingsmislighold, jf. husll. § 9-9 første ledd bokstav a

Det antas at det normalt må være snakk om minst 3 måneders utestående leie. Gjentatt for sen betaling eller annet mislighold kan imidlertid trekke i retning av vesentlighet.

Vesentlig forsømmelse av vedlikeholdsplikt, eller opptreden til alvorlig skade ellersjenanse, jf. husll. § 9-9 første ledd bokstav b. Det kan for eksempel være stadig husbråk.

Urettmessig bruksoverlatelse til andre, jf. husll. § 9-9 første ledd bokstav c. Det kan være ulovlig fremleie. Utleier kan i så fall også begjære fremleietaker kastet ut direkte, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav e.

For andre hevingsgrunnene i bokstav b-d er det krav om at leier skal ha fått skriftlig advarsel, og fått anledning til å bringe forholdet i orden, før det fremsettes hevingserklæring.

Det kan også legges vekt på alternative sanksjoner, graden av skyld og om leier har trosset tidligere advarsler. Ofte er det enklere å levere oppsigelse, hvor terskelen er lavere. Hvis misligholdet blir ansett vesentlig, vil oppsigelsen ikke kunne settes til side etter en rimelighetsvurdering, jf. husll. § 9-8. Hvis det er behov for en rask avvikling kan heving like fullt være å foretrekke.

5.1.2 Hevingserklæring
Utleiers hevingserklæring skal være skriftlig, og hevingsgrunnen skal oppgis. Som regel anføres det at virkningen av heving er at leieforholdet straks opphører. Det innebærer at leier straks må flytte ut. Det er likevel ikke noe i veien for at resultatet av hevingen utskytes noe, og at leier får en frist til å flytte ut. I praksis vil leier gjerne trenge noe tid.

Etter at boligen er fraflyttet har ikke utleier lenger krav på leie, men etter omstendighetene kan han ha krav på erstatning.

5.1.3 Eksempel på hevingserklæring

5.1.4 Hva kan utleier gjøre hvis leier ikke flytter etter å ha mottatt hevingserklæring?
Utleier kan i så fall velge å begjære fravikelse, jf. tvfbl. § 13-2 tredje ledd bokstav d. begjæring sendes i så fall til tingretten som i tillegg må vurdere om det er "åpenbart" at det foreligger hevingsrett. Alternativt kan det tas ut ordinært søksmål, eller leveres oppsigelse.

5.2 Heving fra leiers side

Leier har også rett til å heve ved vesentlig mislighold fra utleiers side, jf. husll. § 5-7 jf. § 2-12.

Det gjelder både ved vesentlig forsinkelse eller mangel ved overlevering, eller dersom utleier ikke oppfyller sine plikter i leietiden. På samme måte som ved leiers oppsigelse stilles det ingen krav til hevingserklæring, men av bevismessige hensyn bør det sendes skriftlig.

6. Tilbakelevering

6.1 Når skal boligen tilbakeleveres?
Ved tidsbestemt avtale følger opphørstidspunkt av avtalen. Ved oppsigelse er det når oppsigelsestiden utløper, eller eventuelt når oppsigelsen er stadfestet ved rettskraftig dom. Ved heving er det ved mottakelse av hevingserklæring, eller eventuelt senere angitt tidspunkt.

6.2 Når er boligen tilbakelevert?
Leier skal stille boligen til utleiers disposisjon. Med mindre annet er avtalt, anses boligen tilbakelevert når utleier har fått nøkler og fri adkomst til boligen, jf. husll. § 10-2 første ledd. Det er således viktig at leier ikke bare flytter ut uten å gi beskjed. Selv om nøkler legges igjen kan tilbakelevering da bli ansett å ha skjedd senere. Ved for sen tilbakelevering vil leier fortsatt være ansvarlig for leie i forsinkelsesperioden.

6.3 I hvilken stand skal boligen tilbakeleveres?
Boligen skal i utgangspunktet leveres tilbake i samme stand som den var ved overlevering, men med unntak av normal slitasje og elde, og mangler som utleier selv plikter å utbedre, jf. husll. § 10-2 annet ledd.

Det avhenger således blant annet av leieforholdets varighet, og avtalt vedlikeholdsplikt. Som leier skal man være forsiktig med å ta på seg vedlikehold utover lovens normalregler.

6.4 Plikter leier å sette boligen tilbake i samme stand etter å ha gjort endringer?
Hvis leier har foretatt endringer i boligen, kan det oppstå spørsmål om man plikter å bringe den tilbake i opprinnelig stand.

Når leier har hatt tillatelse til å gjøre endringer, må eventuelt utleier ha tatt forbehold om at endringene skal reverseres. Hvor leier ikke har fått utleiers tillatelse, er utgangspunktet derimot at boligen skal settes tilbake i samme stand som ved overlevering. Derfor er det viktig at leier sikrer bevis for slik tillatelse, og at ikke bare stoler på at et muntlig samtykke er godt nok.

Hvis reversering vil innebære urimelige kostnader eller verditap, kan utleier likevel ikke kreve dette, jf. husll. § 10-2 tredje ledd annet punktum. Det kan fortsatt være snakk om erstatning hvis endringene medfører en verdireduksjon.

6.5 Hva kreves av rydding og vasking?
Med mindre annet er avtalt skal boligen tilbakeleveres ryddet og rengjort, jf. husll. § 10-2 annet ledd. Det innebærer at eiendeler fjernes, søppel kastes og alminnelig rengjøring. Det antas å gjelde selv om boligen ikke var rengjort ved overlevering.

Tilbakelevering kan skje selv om boligen ikke er tilfredsstillende ryddet og vasket. Det anses da ikke som forsinkelse, men kan i stedet innebære mangelfull tilbakelevering.

6.6 Hva kan utleier kreve ved mangelfull tilbakelevering?
Utleier kan kreve erstatning for rimelige utgifter ved å sette boligen tilbake i avtalt stand, jf. husll. § 10-3 annet ledd. Det må i så fall reklameres overfor leier innen rimelig tid. I tidligere husleielov gjaldt en 14-dagersfrist. Selv om det nå skal vurderes konkret, bør det legges til grunn at samme frist fortsatt gjelder som et utgangspunkt.

6.7 Har leier krav på vederlag for påkostninger?
Ved bygningsmessige oppgraderinger, eller installering av nye installasjoner, kan leier etter forholdene ha krav på vederlag for påkostninger. Det gjelder imidlertid bare forbedringer som utleier har gitt samtykke til, og begrenset til den verdiøkning utleier oppnår.

6.8 Hva kan utleier gjøre med ting som står igjen?
Det må skilles mellom rent skrot og andre ting som kan ha en verdi for leier. Utleier har en omsorgsplikt for etterlatt løsøre, jf. husll. § 10-4, og i dette ligger det at utleier må oppbevare tingene og oppfordre leier til å hente sine eiendeler. Eventuelle utgifter ved oppbevaring kan kreves dekket av leier.

6.9 Skjema
Skjema fra Forbrukerrådet som kan brukes ved tilbakelevering. 

7. Depositum

Ved avslutning av leieforholdet kan hver av partene kreve utbetaling av depositumet, jf. husll. § 3-5. Hovedregelen er at utbetaling kan kreves i samsvar med annen parts skriftlige samtykke eller rettskraftig dom.

I utgangspunktet er det leier som har rett til å få tilbake sin stilte sikkerhet. Når leier krever utbetaling skal banken sende varsel til utleier med frist til å reise søksmål.

Utleier kan på sin side kreve eventuell skyldig leie utbetalt på visse vilkår. Husleieloven inneholder for øvrig et uttrykkelig forbud mot å kreve sikkerhetsstillelse på annen måte enn det som følger av husll. §§ 3-5 og 3-6. I så fall vil leier ha krav på tilbakebetaling straks, og kan også kreve forsinkelsesrenter fra tidspunkt betalingen fant sted, jf. § 3-7.

8. Tvisteløsning

Hvor det oppstår husleietvist og en av partene vil ta ut søksmål, skal dette rettes til husleietvistutvalget der hvor dette er oppnevnt, og ellers til forliksrådet.

Det finnes i dag Husleietvistutvalg (HTU) i 3 områder:

  • Oslo og Akershus – med kontor i Oslo
  • Hordaland – med kontor i Bergen
  • Sør- og Nord-Trøndelag – med kontor i Trondheim

Det vil si at HTU nå i 5 fylker er obligatorisk tvisteløsningsorgan i husleiesaker som gjelder bolig. 

Fra 1. juli 2016 kan HTU i tillegg behandle husleietvister fra hele landet hvis klagen fremmes av en leier som er forbruker (dvs. ikke som næringsdrivende), mot en utleier som driver utleievirksomhet som næring (dvs. ikke som privatperson).

De behandler kun saker om leie av bolig. Tvister om leie av lokaler må fortsatt behandles av forliksrådet, og det samme gjelder fritidsboliger.

Både for HTU og forliksrådet fremmes sak ved at det sendes inn klage. På HTUs nettsider finnes det skjemaer som gjerne kan brukes, ett for utleier og ett for leier. Skjema for forliksklage finner man blant annet på politiets nettsider.

9. Fravikelse (utkastelse)

En annen ekstraordinær opphørsmåte av leieforhold er ved at utleier begjærer leier kastet ut gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kap. 13.

Hvis leier ikke flytter frivillig, kan ikke utleier på egen hånd sørge for å kaste ut vedkommende. Det vil være ulovlig selvtekt. Utleier må i stedet be namsmyndighetene om hjelp gjennom å begjære fravikelse.

Utleier må ha et såkalt tvangsgrunnlag for kravet om å få fristilt boligen. Det kan man få gjennom f.eks. en dom, men vanligvis er ikke det nødvendig. Tvangsgrunnlag følger gjerne allerede av leiekontrakten.

De aller fleste leiekontrakter har en klausul om at leier kan kastes ut ved betalingsmislighold, eller hvis leieperioden er utløpt uten at leier flytter, jf. tvfbl. § 13-2 tredje ledd bokstav a og b. Særlig klausulen knyttet til betalingsmislighold er svært praktisk.

Også en gyldig oppsigelse vil utgjøre et tvangsgrunnlag, jf. tvfbl. § 13-2 tredje ledd bokstav c. I tillegg foreligger tvangsgrunnlag hvis vilkårene for heving er oppfylt, jf. tvfbl. § 13-2 tredje ledd bokstav d, eller i andre tilfeller utenfor husleieloven hvor det er snakk om ulovlig besittelse av bolig, f.eks. okkupasjon, jf. § 13-2 tredje ledd tredje ledd bokstav e.

Ved betalingsmislighold
De aller fleste begjæringene om fravikelse skyldes betalingsmislighold fra leiers side. Gjennom klausul i kontrakten gis utleier da mulighet til å få kastet ut leier uten søksmål og dom. Det er en trygghet for utleier, men innebærer samtidig at det er svært viktig for leier å prioritere betaling av husleie.

Selv om det innebærer en raskere prosess, tar det fortsatt noe tid å få gjennomført en fravikelse. Det er derfor viktig for utleier at det er etablert tilstrekkelig sikkerhet gjennom depositum eller garanti. Sikkerheten bør utgjøre minst 3 måneders leie for å redusere risikoen for tap. I tillegg er det viktig at man som utleier følger opp raskt ved betalingsmislighold.

Varsel
Hvis forfall passeres uten at leie er betalt, kan utleier sende et varsel om fravikelse til leier, jf. tvfbl. § 4-18. Det er særlige krav til varselets innhold. Det må opplyses om at fravikelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie frem til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Eksempel på varsel etter tvfbl. § 4-18 ved betalingsmislighold.

Begjæring om fravikelse
Når det har gått over 14 dager siden varsel ble sendt, og leier ikke har vært á jour med betalingen, kan det sendes begjæring om fravikelse. Ved innsending av begjæring til namsmannen brukes gjerne skjema som kan lastes ned på nettsidene til politiet

Kopi av leiekontrakt og varsel må vedlegges. Det er således veldig viktig å ta kopi av varsel som sendes leietaker.

Leier kan når som helst betale seg á jour, og tvangsgrunnlaget faller i så fall bort. Hvis det ikke skjer, kan derimot utleier sende begjæring om fravikelse til namsmannen i det distrikt hvor eiendommen ligger.

Det er viktig å merke seg at gjennomføring av fravikelse ikke betyr at utleier får dekket kravet om skyldig husleie. Det er fristillelse av leieobjektet som tvangsfullbyrdes. Pengekravet må inndrives på annen måte, f.eks. gjennom å ta ut forliksklage eller klage til HTU.

Begjæring om fravikelse er imidlertid gjerne en svært effektiv måte å få inndrevet utestående husleie på. Som utleier bør man likevel være innstilt på at konsekvensen kan bli at leier kastes ut.

Hvor leieperioden er utløpt uten at leietaker har flyttet
Innen 3 mnd etter utløpet av avtalt leieperiode må utleier sende en flytteoppfordring til leietaker .

Det må også her sendes varsel om fravikelse , men det skal ikke opplyses om mulighet til å betale seg á jour. Ved innsending av begjæring må det vedlegges kopi av leiekontrakt, flytteoppfordring og varsel.

Hvor det foreligger en gyldig oppsigelse, men leietaker ikke flytter
Det er grunn til å sjekke at oppsigelsen oppfyller lovens formkrav. Hvis leier ikke har protestert på en formriktig oppsigelse, og oppsigelsestiden er utløpt, kan det sendes varsel om fravikelse . Ved innsending av begjæring må det vedlegges kopi av leiekontrakt, oppsigelse og varsel.

Namsmyndighet
Begjæring om fravikelse på bakgrunn av misligholdt leie, utløpt leiekontrakt og oppsigelse fremsettes for namsmannen. Begjæring settes i stedet frem for tingretten ved heving av leieforhold og ved åpenbar uberettiget besittelse av eiendommen.

Gjennomføring av fravikelse
Namsmyndighetene foretar først en foreløpig prøving av begjæringen, og varsler leier. Leier får da muligheten til å avverge utkastelse ved å flytte frivillig, eller komme med innsigelser. Ved betalingsmislighold får leieren også muligheten til å gjøre opp for seg.

Hvis saken fremmes, vil namsmannen etter ytterligere varsel møte opp på adressen og sørge for at leier fratas besittelsen av boligen. Lås blir skiftet, mens gjenværende løsøre blir oppbevart inntil videre. Om tingene ikke blir hentet, risikerer man at eiendeler blir kastet eller solgt.