Når leietakeren ikke betaler

Mange utleiere frykter leieboere som ikke betaler husleien. Hvordan sikrer du deg best mulig i leiekontrakten og hvordan går du frem når leietakeren ikke betaler.

Mange utleiere opplever før eller siden leietakere som ikke betaler i tide. Hvis det skjer til stadighet, eller over tid, kan det være til stor ulempe for utleier.

Utleier trenger ikke vente til misligholdet har vokst til et visst omfang med å reagere overfor leier. Det er tvert i mot gode grunner for at man bør følge opp raskt hvis husleien uteblir.

Kontrakten

De aller fleste begjæringene om fravikelse skyldes uteblitt betaling, såkalt betalingsmislighold.

Alle skriftlige leieavtaler bør inneholde en utkastelsesklausul som gir utleier tvangsgrunnlag ved betalingsmislighold. Dette innebærer en særskilt vedtakelse av at leier i så fall kan kastes ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a.

Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er dessuten:

(a) Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan krevesnår leien ikke blir betalt.

Dette betyr at utleier ikke trenger å fremme krav for forliksrådet eller Husleietvistutvalg for å få et alminnelig tvangsgrunnlag. Gjennom klausulen i kontrakten gis utleier mulighet til å få kastet ut leier uten søksmål og dom. Leiekontrakten inneholder allerede et særlig tvangsgrunnlag hvis det foreligger betalingsmislighold.

I tillegg bør utleier sikre seg tilfredsstillende sikkerhet, gjennom depositum eller eventuelt garanti, jf. husleieloven §§ 3-5 og 3-6. Selv om man har et særskilt tvangsgrunnlag, er det god grunn til å ha sikkerhet tilsvarende minst 3 måneders leie. Da reduseres risikoen for at man blir sittende igjen med tap.

Foreligger det betalingsmislighold?

Hva leier plikter å betale i leie, samt forfallstidspunkt, følger gjerne av leiekontrakt. I tillegg kan leien ha blitt endret ved senere justeringer, jf. husll. §§ 4-2 og 4-3. Mislighold foreligger så snart én leietermin ikke betales rettidig, og varer helt til leier har betalt seg helt á jour. Det er ikke krav til kvalifisert mislighold.

Hvis leier til stadighet er sen med betaling av leie, kan det hende at man bør vurdere å endre forfallstidspunkt. Det er gjerne en fordel for begge parter at forfall er tilpasset når leier får inntekt, slik at husleie blir det første som betales.

Skriftlig varsel

Ved mislighold utover noen dager, kan det være hensiktsmessig å sende varsel om fravikelse, jf. tvfbl. § 4-18. Da minnes leier på hva som kan bli konsekvensen av at leien ikke betales, noe som ofte er svært effektivt med tanke på inndriving av kravet. I tillegg setter man i gang prosessen med fravikelse.

Det er et vilkår for å kunne kreve fullbyrdelse av særlige tvangsgrunnlag at saksøkte, i dette tilfellet leier, blir lovlig varslet. Varselet må være skriftlig, og kan tidligst sendes på forfallsdagen. Det skal gi leier 2 ukers frist til å oppfylle kravet. Helst bør det også inneholde er angivelse av utestående leiekrav, men det er ikke et vilkår.

Hvis forfall passeres uten at leie er betalt, kan utleier sende et varsel om fravikelse til leier, jf. tvfbl. § 4-18. Det er bestemte krav til hva dette varselet skal inneholde: 

  • Det må opplyses om at begjæring om fravikelse vil bli sendt til namsmannen dersom kravet ikke oppfylles. 
  • Ved betalingsmislighold må det også opplyses om at fravikelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie frem til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Leier kan altså unngå utkastelse ved å betale kravet så lenge fravikelse (utkastelse) ikke er gjennomført. Det omfatter også senere forfalt leie og nødvendige kostnader i forbindelse med begjæring til namsmannen.

Det er ikke krav om at varselet sendes rekommandert, og det anbefales egentlig heller ikke. Vanlig postsending er enklere og anses forsvarlig. Utleier må bare huske å ta kopi av varselet som sendes.

Eksempel på varsel etter tvfbl. § 4-18 ved betalingsmislighold finner du her .

Begjæring

Hvis leier ikke flytter frivillig, kan ikke utleier på egen hånd sørge for å kaste ut vedkommende. Det vil være ulovlig selvtekt. Utleier må i stedet be namsmyndighetene om hjelp gjennom å begjære fravikelse.

Leier kan når som helst betale seg á jour, og tvangsgrunnlaget faller i så fall bort.

Når det har gått over 14 dager siden varsel ble sendt, og leier ikke har vært á jour med betalingen, kan det sendes begjæring om fravikelse. Begjæring sendes til namsmannen i det distrikt hvor eiendommen ligger.

Ved innsending av begjæring brukes gjerne skjema som kan lastes ned på  www.politiet.no  

Kopi av leiekontrakt og varsel må vedlegges. Det er således veldig viktig å ha tatt vare på kopi av varsel som er sendt leietaker.

Det er viktig å merke seg at gjennomføring av fravikelse ikke betyr at utleier får dekket kravet om skyldig husleie. Det er fristillelse av leieobjektet som tvangsfullbyrdes. Pengekravet må inndrives på annen måte, f.eks. gjennom å ta ut forliksklage eller klage til HTU.

Begjæring om fravikelse er imidlertid gjerne en svært effektiv måte å få inndrevet utestående husleie på. Som utleier bør man likevel være innstilt på at konsekvensen kan bli at leier kastes ut.

Gjennomføring av fravikelse

Namsmyndighetene foretar først en foreløpig prøving av begjæringen, og varsler leier. Leier får da muligheten til å avverge utkastelse ved å flytte frivillig, eller komme med innsigelser. Ved betalingsmislighold får leieren også muligheten til å gjøre opp for seg.

Hvis saken fremmes, vil namsmannen etter ytterligere varsel møte opp på adressen og sørge for at leier fratas besittelsen av boligen. Lås blir skiftet, mens gjenværende løsøre blir oppbevart inntil videre. Om tingene ikke blir hentet, risikerer man at eiendeler blir kastet eller solgt.

Tidslinje

Forfall leietermin
dag 1

Varsel, jf. tvfbl. § 4-18
Kan sendes tidligst på forfallsdagen. I praksis kan det være grunn til å se an noen dager. Ca. dag 4.

Begjæring om fravikelse
Kan sendes tidligst 14 dager etter varsel. Ca. dag 19.

Innregistrering og foreløpig prøving
Avhenger av kapasiteten hos namsmannen, men skjer straks. Ca. dag 20.

Foreleggelse av begjæringen 
Begjæringen forelegges leier og andre kjente myndige på adressen, med oppfordring om å uttale seg innen to uker, jf. tvfbl. § 13-6. Ca. dag 21.

Namsmannen vurderer om saken skal gjennomføres
Kan avhenge av om det har kommet innsigelse fra leier. Gitt at avgjørelse ikke påklages til tingretten, varsler namsmannen om tid og sted for utkastelse. Ca. dag 36.

Beramming
Gjennomføring berammes med frist som bør være minst 14 dager, jf. tvfbl. § 13-12. I praksis er det gjerne 2-3 uker frem i tid.

Gjennomføring
Namsmannen møter på adressen med låsesmed for å gjennomføre utkastelsen. Kanskje leieobjektet fristilles samtidig. Ca. dag 54.

Lagring av løsøre
Med mindre boligen er tømt for innbo og løsøre vil namsmannen normalt beslutte at dette skal lagres i leieobjektet inntil videre, jf. tvfbl. § 13-11. Lås skiftes, men utleier får ikke disponere leieobjektet. Leier oppfordres til å hente sine eiendeler – gjerne innen 14 dager.

Ny oppfordring til leier
Hvis leier fortsatt ikke har tømt leieobjektet, kreves det at det gis en ny oppfordring om tømming. Leier gis gjerne ytterligere 14 dager. Ca. dag 82.

Leieobjektet er endelig fristilt for utleier
Ca. dag 82

Selv om utleier reagerer raskt etter at betalingsmislighold oppstår, risikerer man at det kan ta nærmere 3 måneder før leieobjektet fritt kan disponeres igjen. I tillegg vil det gjerne ta noe tid før man får leid ut på nytt.