Oppstart av leieforhold

Sjekkliste ved inngåelse av nytt leieforhold

Innhold
1. Sjekk medkontrahenten
2. Befaring
3. Husleiekontrakt
4. Husleien
5. Andre tjenester
6. Sikkerhet
7. Vedlikeholdsplikt
8. Bruksbegrensninger
9. Fremleie
10. Fellesarealer
11. Oppsigelsestid og adgang
12. Møblert
13. Overtagelse
14. Forsikring

1. Sjekk ut medkontrahenten

Leietaker:
- Google utleier
- Referanser fra tidligere leietakere? 

Utleier:
- Google leietaker
- Betalingsdyktig?
- I arbeid?
- Skattelister
- Referanser fra tidligere utleier?

2. Befaring

Leietaker:
- Ikke lei usett. Se på leieobjektet før du tegner kontrakt.
- Bruk alle sanser. Fuktlukt? Støy? Trekkfullt? Kalde gulv? 

Utleier:
- Sørg for personlig møte med interesserte. Det er mye informasjon å hente i et personlig møte.

3. Husleiekontrakt

Leietaker:
- Be om kontrakt til gjennomsyn på forhånd.
- Be om standardkontrakt (Leieboerforeningen, Huseiernes landsforbund, Dine penger, Forbrukerportalen). Forbrukerportalens er gratis og ligger her .
- Les nøye. Stusser du over noe? Avklar spørsmål skriftlig per e-post med utleier (bevis). Få endringer inn i kontrakten.

Utleier:
Be om kontrakt til gjennomsyn på forhånd.
- Be om standardkontrakt (Leieboerforeningen, Huseiernes landsforbund, Dine penger, Forbrukerportalen). Forbrukerportalens er gratis og ligger her .
- Les nøye. Stusser du over noe? Avklar spørsmål skriftlig per e-post med utleier (bevis). Få endringer inn i kontrakten.

4. Husleien

Leietaker:
- Se opp for tilleggsytelser. Tillatt å ta ekstra for strøm og brensel, vann-/avløp etter målt forbruk, intet annet.

Utleier:
- Ta utgifter inn i den totale husleien, unngå ulovlige tillegg. Eks. fellesutgifter er utleiers ansvar. Følger kabel-TV, bredbånd eller parkeringsplass med, så må det beregnes inn i den månedlige husleien.

5. Andre tjenester

Leietaker:
- Vær oppmerksom på verdien av eventuelle tilleggstjenester. Unngå at summen av husleie og tjenester blir mer enn markedsleie.

Utleier:
- Kanskje leietaker skal måke snø, klippe plen, etc.?

6. Sikkerhet

Leietaker:
- Se til at det opprettes egen depositumkonto i leietakers navn. Gebyr skal betales av utleier.
- Forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds husleie, og går rett i uteiers "lomme".

Utleier:
- Krev alltid depositum, vanligvis tre mnd. husleie, maks. tillatt er seks mnd. husleie. Settes inn på egen depositumkonto i utleiers bank (samme bank som husleien betales til) i leietakers navn.
- Forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds husleie, og gir dårlig sikkerhet siden det tar lang tid å få avviklet leieforholdet om leietaker misligholder.
- NAV-garanti gjelder ofte for et kort tidsrom, og dekker som regel kun skyldig husleie, ikke erstatning for skader på leieobjektet. Utleier må reagere raskt overfor NAV hvis husleien uteblir, og passe på forlengelse av garantien underveis i leieforholdet.
- Unngå overtagelse før leietaker har stilt den avtalte sikkerhet.

7. Vedlikeholdsplikt

Leietaker:

- Det er avtalefrihet om graden av leietakers vedlikeholdsansvar. Husleieloven § 5-3 annet og tredje ledd sier det følgende hvis ikke noe annet er avtalt: 

Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

Vedlikeholdsplikten må ses i sammenheng med tilbakeleveringsbestemmelsen i husleieloven § 10-2, som bl.a. lyder slik:

"Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre.

Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre."

Leietaker bør være varsom og kanskje unngå en leieavtale som går lenger. Vi advarer f.eks. i mot at utleieobjektet skal settes tilbake i opprinnelig stand, dvs. av leietaker er ansvarlig for alminnelig slit og elde, hvilket var avtalt i denne saken.

Utleier:
- Se venstre kolonne om avtalefrihet og lovens utgangspunkt.
- Føy gjerne til i leiekontrakten av overflateoppussing krever utleiers samtykke, så ikke leietaker maler veggene i en vilter farge.
- Noen avtaler forbyr leietaker å spikre/skru i vegger uten utleiers samtykke. Altså at bilder må henges på eksisterende kroker.
- Noen avtaler gjør leietaker ansvarlig for punkterte vinduer.
- Mange avtaler presiserer at om leietaker mister nøkler får han plikt til låsbytte.

8. Bruksbegrensninger

Leietaker:
- Dette må avtales, eks. forbud mot røyking innendørs, forbud mot dyrehold. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold, åpner husleieloven § 5-2, siste setning for unntak:

"leieren [kan] holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen."

Leietaker må i tilfelle ta dette lojalt opp med utleier ved leieforholdets oppstart.

Utleier:
- Se venstre spalte. Forbud/pålegg må inntas i leiekontrakten. - Gjør leietaker kjent med eventuelle husordensregler, som bør følge som et vedlegg til leiekontrakten. 

9. Fremleie

Leietaker:
- Hvis du har behov for fremleie eks. planlagte lengre reiser, sommerferie etc., så be om tillatelse til fremleie i kontrakten.

Utleier:
- Unngå rett til fremleie. Leietaker kan når som helst be om samtykke underveis, og da kan du som utleier vurdere det når behovet oppstår, herunder godkjenne kandidater.

10. Fellesarealer

Leietaker:
- Rett til bod, garasje-/biloppstillingsplass, del av hage, bruk av utendørs tørkestativ? Få dette inn i kontrakten.

Utleier:
- Begrens eventuelt leietakers adgang til hage, parkering etc. i kontrakten.

11. Oppsigelsestid og adgang

Leietaker:
- Krev oppsigelighet med 1-3 måneders oppsigelsestid uansett leieforholdets varighet.

Utleier: 
- Velg tidsbestemt leieavtale med opphørsdato, jf. § 9-3, minste tillatte leietid er tre år. Hvis leier ikke skal ha oppsigelsesadgang, så må dette opplyses skriftlig. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis "avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus".
- Hvis partene ellers avtaler kortere leietid enn tre år, må grunnen stå i leiekontrakten, eks. at utleier skal bruke utleieobjektet selv innen kortere tid, eller at det er annen saklig grunn for kortere leietid.
- Vurdér kortere oppsigelsestid enn lovens utg.pkt. med tre mnd.

12. Møblert

Leietaker:
- Skriv inventarliste som begge parter signerer på. Gå i gjennom listen ved opphør av leieforholdet.
- Dokumenter gjerne med bilder.

Utleier:
- Skriv inventarliste som begge parter signerer på. Gå igjennom listen ved opphør av leieforholdet.
- Dokumenter gjerne med bilder.

13. Overtagelse

Leietaker:
- Sjekk rengjøringen og se etter skader og mangler. Er det skader eller mangler, eller er rengjøringen for dårlig, så reklamér umiddelbart og krev utbedring, ny vasking eller reduksjon i husleien første måneden.

Utleier:
- Skriv opp og signér på hvor mange nøkkelsett som er overlevert, enten i leiekontrakten eller på en overtagelsesprotokoll.

14. Forsikring 

Leietaker:
- Tegn egen innboforsikring!

Utleier:
- Utleier må forsikre bygningen. Sørg for å ha forsikring med rettshjelpdekning.