Lovlighetsmangler

Her kan du lese om lovlighetsmangler i utleiebolig, kravene for utleie, konsekvensene av ulovlig bruk, m.m.

1. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

Husleielovens regler om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruken hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov, såkalte offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger. Dette følger av husleieloven § 2-17 .

Leieboligen kan ha mangel , (husl.l. §§ 2-2 – 2-5):

  • hvis boligen ikke er i avtalt stand
  • hvis utleieren har gitt feil opplysninger om boligen eller har holdt tilbake opplysninger som leietakeren kunne regne med å få da avtalen ble inngått
  • hvis utleieren ikke oppfyller sine plikter til vedlikehold, opprettholder ro og orden, med mer

Leietakeren kan ikke klage på det hun eller han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen (husl.l. § 2-6), med mindre utleieren har opptrådt i strid med redelighet og god tro.

2. Hva er kravene for utleie?

For at en bolig lovlig skal kunne leies ut må den være godkjent for den aktuelle bruken. Det er ikke tilstrekkelig at leiligheten oppfyller de fysiske kravene, den må også være godkjent av bygningsmyndigheten.

Det er viktig å være oppmerksom på at det ikke er leieforholdet som sådan, men bruken som skal være godkjent. Skal man leie ut en leilighet, skal denne være godkjent som egen boenhet. Lovverket skiller mellom hybler og selvstendige boenheter.

3. Forskjell mellom hybel og leilighet

En hybel er en uselvstendig boenhet som deler nødvendige funksjoner, for eksempel kjøkken og/eller bad med resten av boligen. En hybel anses ikke som en egen boenhet, og det kreves derfor ikke at hybler skal tilfredsstille kravene som gjelder selvstendige boenheter, for eksempel krav til lyd og brannskille mot hoveddelen.

Selv om det er færre krav til en hybel enn til en selvstendig boenhet, er det viktig å være oppmerksom på at bruk av rom som hybel forutsetter at hybelrommet er godkjent som oppholdsrom i (hoved)boenheten.

Det leies imidlertid dessverre ut mange hybler og leiligheter som ikke engang er godkjent som oppholdsrom. I mange tilfeller mangler dessuten rommene kvaliteter som er nødvendige for at de kan godkjennes som oppholdsrom.

Er boligen innredet slik at "utleiedelen" har alle nødvendige funksjoner, står man i realiteten med en selvstendig boenhet. For at den selvstendige boenheten lovlig skal kunne brukes som dét, utløses alle krav som gjelder for selvstendige boenheter. Dette er i praksis samme krav som gjelder for tomannsboliger ellers.

For å få rommene godkjent som selvstendig boenhet, utleiedel, må man altså tilfredsstille flere og strengere krav enn de som gjelder for oppholdsrom som er del av en boenhet.

I tillegg til krav om takhøyde, rømning og lys, gjelder blant annet krav om utsyn, brann- og lydskille. I tillegg kommer normalt krav om utendørsfasiliteter som for eksempel parkeringsareal. Videre kan det være bestemmelser i reguleringsplaner og private avtaler som kan hindre lovlig oppdeling/etablering av flere boenheter i eiendommen.

4. Bruksendring er søknadspliktig

Det er ikke uvanlig at tidligere bodarealer (tilleggsdel) i kjellere og loft er innredet og tatt i bruk som oppholdsrom (hoveddel) uten at denne bruken er omsøkt og godkjent. Bruksendring av tilleggsdeler (bodrom etc) til hoveddel (oppholdsrom) er imidlertid søknadspliktig. Dette følger av Byggesaksforskriften av 26.03.10 nr 488 § 2-1 jf. plan- og bygningsloven av 27.06.08 § 20-1 .

For å få rommene godkjent og lovlig som oppholdsrom, må i utgangspunktet nåtidens forskriftskrav oppfylles. Det sentrale er krav til rømning, lys og takhøyde, men også andre forhold kan hindre godkjennelse, for eksempel bestemmelser i reguleringsplaner og private avtaler.

Det er videre verdt å være oppmerksom på at målereglene (NS 3940) som benyttes ved taksering og salg, ikke tar hensyn til arealenes offentligrettslige status og forskriftskrav. Dette innebærer at arealer solgt som primærrom (p-rom), ikke nødvendigvis er lovlige/ godkjente oppholdsrom. Målereglene tar i hovedsak kun hensyn til takhøyde (1,9 meter) og den faktiske bruken av rommet på måletidspunktet. Opplysninger om hvilke arealer som er godkjent til hvilken bruk kan man finne i byggesaksdokumentene for eiendommen.

5. Konsekvenser av ulovlig bruk

Ulovlig bruk, for eksempel utleie av en leilighet som ikke er godkjent, kan få både privatrettslige konsekvenser og offentligrettslige konsekvenser. Bygningsmyndighetene har hjemmel til å kreve opphør av den ikke-godkjente, ulovlige bruken og tilbakeføring/ retting. Ulovlig bruk kan også medføre dagbøter.

Utleie av en ulovlig, ikke-godkjent utleieenhet, kan dessuten medføre ansvar overfor leietaker som følge av at ulovligheten kan utgjøre en mangel i husleieforholdet. Dersom leieobjektet lider av mangler, kan leietaker kreve retting, redusert leie, erstatning og/ eller heving av leiekontrakten. Reglene om dette finnes i husleieloven §§ 2-10 -2-13 .

Dersom bruken av rommene utgjør fare for liv og helse, for eksempel på grunn av manglende rømningsveier, kan utleier risikere strafferettslige konsekvenser. Erstatningsansvar for personskade kan også bli aktuelt dersom manglene ved boligen forårsaker slik skade. Erstatningsansvar for personskade reguleres ikke av husleieloven, men av alminnelige erstatningsregler.

6. Radon

Fra 1. januar 2014 gjelder strålevernforskriftens krav om måling og tiltak mot høy radonforekomst i utleieboliger.

Den som leier ut bolig har plikt til å kontrollere, dokumentere og iverksette tiltak dersom radonnivået ligger over fastsatte grenser. Utleier plikter å fremlegge dokumentasjon for radonnivået overfor leietaker og tilsynsmyndigheter.

Forskriften fastsetter en grenseverdi på 200 bq/m3 og en tiltaksgrense på 100 bq/m3 (årsmiddelverdier). Kravet gjelder alle utleieforhold, også uselvstendige hybler.

Radonmåling kan utføres med sporfilm som man plasserer selv i henhold til bruksanvisning, resultatet måles i laboratorium og dokumenteres i en rapport til rekvirenten. Målingen bør utføres over ca 2 måneder i vinterhalvåret. På Statens stråleverns nettside finnes en liste over firmaer som tilbyr radonmåling med sporfilm.

Les også:
Oppstart av leieforhold
Under leieforholdet
Avslutning av leieforhold
ABC for utkastelse ved betalingsmislighold