Kjøpers forventninger ved kjøp av brukt bolig

Før 1.1.2022 hadde selgere anledning til å selge boligen med et «som den er» - forbehold. Dette innebar at selger begrenset sitt ansvar for skjulte feil og mangler. Det var bare hvis selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt, eller hvis eiendommen viste seg å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente at selger havnet i ansvar.

I dag er det ikke lenger adgang til å ta et gyldig generelt «som den er»-forbehold – og selger kan bli ansvarlig hvis boligen ikke lever opp til kjøperens forventninger. Hvilke forventninger kjøper kan ha til boligen, vil jeg komme nærmere inn på straks.

Jeg ønsker å innlede med å avlive en utbredt misforståelse.

Avhendingsloven § 3-1 (4) bestemmer at:

Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny

Dette betyr ikke at alle skader som koster mer enn kr 10 000 å utbedre vil utgjøre en mangel etter loven. Denne egenandelen har kun betydning for prisavslagsspørsmålet. Dersom skadene fører til at de anses som mangler ved boligen, må kjøperen selv bære ansvaret for kr 10 000. Utgjør kravet kr 15 000, vil kjøper altså maksimalt kunne oppnå kr 5 000. Egenandelsbestemmelsen har altså ingen betydning for vurdering av om skadene utgjør mangler ved boligen.

Mangelsvurderingen

Avhendingsloven § 3-2 bestemmer at:

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand

I formuleringen "det kjøparen kunne forvente", ligger det et normativt element: Det handler ikke om hva du faktisk forventet, men hva som var rimelig å forvente.

Utgangspunktet er hva en vanlig forbrukerkjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Lovens forarbeider gir uttrykk for at dersom en bolig er gammel, må kjøper forvente en del skader og svakheter som følge av slitasje. Dersom boligen er ny, tilsier det at kjøper må kunne stille nokså høye krav.

Momentene som er nevnt i bestemmelsen er ikke uttømmende. Andre momenter kan også være relevante, for eksempel boligens pris. Det kan likevel være vanskelig å fastslå "riktig" forventning til boligstandarden ut fra prisen, fordi beliggenheten ofte vil ha stor påvirkning på boligens markedsverdi.

Boligens alder er et viktig moment. I forarbeidene til loven står det at kjøper av en eldre bolig "må forvente en del skader og svakheter som følge av slitasje. Motsatt vil det at boligen er ny, regelmessig medføre at kjøperen kan stille nokså høye krav".

Forventningene til eiendommens standard avhenger også av typen eiendom. For eksempel er eneboliger mer utsatt for slitasje enn leiligheter i større boligkompleks. Hvorvidt boligen ligger værutsatt til, vil også ha betydning for hvilke forventninger kjøper kan ha til boligen med tanke på slitasje.

"Synlig tilstand" handler om hvordan boligen ser ut, spesielt under visninger. Hvis en eldre bolig er godt vedlikeholdt og ser bra ut, er det rimelig å forvente mer av den. Motsatt dersom den bærer preg av elde.

La oss se på noen eksempler for å få en bedre forståelse for mangelsvurderingen som skal foretas. Eksemplene nedenfor viser hvordan kjøperes forventning har blitt vurdert i praksis av domstol og nemnd.

Eksempler fra rettspraksis

Fuktproblematikk med krypkjelleren, feil med bad og vaskerom og arealavvik

I en nylig avsagt dom fra Oslo tingrett avdekket boligkjøper flere negative overraskelser. Det ble oppdaget omfattende fukt- og råteproblematikk, avvik ved baderommene og vaskerom, og arealavvik. Sistnevnte avvik vil ikke omtales i det følgende.

Mye av fuktproblematikken var forårsaket av at det var krypkjeller under leiligheten. At det var krypkjeller under leiligheten, var i strid med opplysningene i tilstandsrapporten, som sa at det var støpt gulv på grunn.

Retten kom til at kjøperen ikke med rimelighet kunne forvente at leiligheten kunne ha omfattende fukt- og råteproblematikk. Retten la vekt på at salgsdokumentene ikke påpekte risiko knyttet til fuktskader, og at det var årsakssammenheng mellom krypkjelleren som ikke ble omtalt i salgsdokumentene og de påviste fuktskadene.

Kjøperen hadde også anført at forekomst av svertesopp på en vegg utgjorde en mangel. Dette var ikke retten enig i, blant annet fordi svertesopp enkelt kan vaskes bort, og fordi forholdet ikke hadde sammenheng med krypkjelleren.

Vaskerommet i leiligheten manglet membran, noe det skulle ha hatt dersom det var rehabilitert i 2008. Informasjonen i salgsdokumentene trakk imidlertid både for og imot at vaskerommet hadde blitt rehabilitert i 2008.

Retten kom til at selger var nærmest til å bære risikoen for at det var gitt uklare opplysninger ved salget. Kjøper kunne forvente at vaskerommet hadde blitt rehabilitert i 2008. Manglende membran på vaskeromsgulvet var derfor et avvik fra det kjøperen hadde grunn til å regne med utfra avtalen.

Det ene baderommet i leiligheten var opplyst å være fra byggåret 1988. Kjøperen måtte derfor forvente at rommet hadde behov for store utbedringer. I dommen står det:

"Retten legger til grunn at en vanlig kjøper med gjennomsnittskunnskap og erfaring, med en slik opplysning, burde skjønne at badet ikke er renovert siden byggeåret og derav 34 år ved avtaleinngåelsen. Det er da påregnelig at badet står ovenfor en totalrenovering, og at badet ikke samsvarer med dagens krav".

Leiligheten hadde også et annet bad som hadde blitt renovert i 2008. På dette badet, fant kjøperen fuktskader i veggen, feil utført gulvmembran og manglende mansjett rundt hovedsluket. Avvikene var i strid med kjøpers rimelige forventninger, fordi salgsdokumentasjonen ikke ga noen indikasjon på at rommet skulle ha så store og alvorlige feil som det kjøper har oppdaget.

Oversvømmelse i underetasje på grunn av eldre drenering

I en dom fra Nord-Troms og Senja tingrett, opplevde boligkjøper flere ubehagelige overraskelser, deriblant oversvømmelse i underetasjen. Tilstandsrapporten ga uttrykk for at dreneringen hadde passert den forventede levetiden, og takstmannen opplyste om funn av fuktinntrengning. Det viste seg imidlertid også at fuktsikringen rundt boligen var avhengig av at en elektrisk grunnvannspumpe tok unna vann, og dette er ikke en vanlig løsning.

Retten konkluderte med at kjøperen hadde overtatt risikoen for utbedring av dreneringen, da tilstandsrapporten ga opplysninger om at levetiden var utløpt. Kjøperen ble likevel tilkjent kostnadene for å etablere en overvannsledning som leder vann fra dreneringen til kommunalteknisk anlegg, da kostnader til dette ikke var noe kjøperen måtte regne med. Det fikk avgjørende betydning at løsningen avvek fra det som var vanlig fuktsikring.

Feil ved eldre bad

I en avgjørelse fra Finansklagenemnda (FinKN 2023-477), som gjaldt en enebolig fra 1960, oppdaget kjøperen lekkasje fra avløpsrøret til vasken på badet. Dette hadde ført til skader i underetasjen. I tilstandsrapporten hadde badet fått tilstandsgrad 3, hvilket betyr at det er påvist funksjonssvikt, og kjøper ble informert om behovet for totalrenovering. Nemnda skrev at svikt og oppgraderingsbehov knyttet til badet ikke var i strid med det kjøper kunne forvente ut fra bygningsdelens alder, dens synlige tilstand og opplysningene som ble gitt om bygningsdelen i salgsdokumentene.

Omfattende fukt- og muggsoppskader på loft

En annen avgjørelse fra Finansklagenemnda (FinKN 2023-478) gjaldt en enebolig oppført i 1971. Her oppdaget kjøper blant annet omfattende fukt- og muggsoppskader på loftet. Salgsoppgaven beskrev boligen som velholdt, men tilstandsrapporten opplyste om dårlig ventilering av takkonstruksjonen og "noe mugg i sutaksplaten på kaldt loft".

Nemnda kom likevel til at fukt- og muggsoppskadene på loftet tilsa at forholdet var i strid med kjøpers forventninger. Nemnda vurderte at det store omfanget fuktskadene lå utenfor det kjøper måtte regne med fordi salgsdokumentene ikke tydelig opplyste om risiko for at det kunne være omfattende skader.

Fukt- og muggsoppskader under skadet/slitt parkett

En tredje avgjørelse fra Finansklagenemnda (FinKN 2023-568) gjaldt en leilighet i en bygård fra 1870. Kjøper oppdaget omfattende fukt- og muggsoppskader under parketten i leiligheten. Prospektet nevnte at loftet ble innredet rundt år 2001, og hadde god standard. Den bygningssakkyndige, som skrev tilstandsrapporten i forbindelse med salget, vurderte at overflater inne hadde blitt vurdert til tilstandsgrad 2, og det ble opplyst om tidligere lekkasje fra takvinduene, samt at parkettgulvet under vinduet var skadet. Nemnda mente likevel at omfanget av fukt- og muggsoppskadene lå utenfor hva kjøperen kunne forvente. Opplysninger om en utbedret lekkasje og skadet/slitt parkett var noe annet enn de store fukt- og muggsoppskadene som kjøper hadde avdekket under parketten.

100 år gammel bolig med brudd på avløpsledning

En fjerde avgjørelse fra Finansklagenemnda (FinKN 2023-524) gjaldt en enebolig fra 1920. Kjøper opplevde problemer med tette rør, og ved en rørinspeksjon ble det avdekket brudd på avløpsløpsledningen. I tilstandsrapporten ble utvendige vann- og avløpsledninger gitt tilstandsgrad 2. Takstmannen opplyste om at rørene ikke var tilgjengelige for inspeksjon, men at rørene ville ha en "naturlig aldersslitasje". Det var ikke opplyst om alder på avløpsledningen. Kjøper ble også gjort kjent med at selger i sin eiertid hadde opplevd ett tilfelle av tette rør, og at selger hadde fått et firma til å spyle rørene.

Nemda ga uttrykk for at utgangspunktet for vurderingen er hva kjøper kan forvente av boligen ut fra byggeåret, med mindre det er gitt opplysninger som tilsier at man må ta et annet utgangspunkt. I dette tilfellet var det ikke gitt noen positive opplysninger om oppgradering av utvendig avløpsledning. Kjøperen måtte dermed forvente at avløpsledningen kunne være fra byggeåret for ca. 100 år siden. Selv om kjøper i ettertid fant ut at avløpsledningen trolig ble lagt på 80-tallet, kunne ikke dette tillegges vekt. Basert på boligens alder og opplysningene som ble gitt i forkant av kjøpet, måtte kjøperen regne med full oppgradering av boligens avløpsledning.

Vannskade forårsaket av innvendig nedløp med tilstandsgrad 0 og 1

En femte avgjørelse fra Finansklagenemnda (FinKN 2023-90) gjaldt salg av et rekkehus fra 1971. Kjøper oppdaget vannskader etter overtakelsen. Årsaken til lekkasjen var dels utettheter ved innvendig nedløp fra taket. Det var ikke gitt noen opplysninger om at nedløpet hadde blitt skiftet siden byggeåret, men takstmannen hadde vurdert nedløpsrøret fra taket til tilstandsgrad 0 og 1. Dette er de beste tilstandsgradene eldre bygningsdelen kan få

Nemnda mente at det i mangel av andre holdepunkter måtte legges til grunn at taknedløpet var fra byggeåret, men siden kjøper ikke fikk opplyst om noen funksjonssvikt, måtte han uavhengig av alder kunne forvente at nedløpet var vurdert og funnet i orden. Når situasjonen faktisk var at nedløpet allerede hadde sviktet på salgstidspunktet og medført store fuktskader, var ikke dette noe en kjøper med rimelighet kunne tatt i betraktning.

Sammenfatning

Alder har i praksis stor betydning for mangelsvurderingen. Det er ingen grunn til å forvente at en brukt bolig er i perfekt tilstand. Dersom bygningsdeler har blitt renovert og vedlikeholdt fortløpende, vil det øke levetiden. Dersom bygningsdelene ikke har blitt fortløpende vedlikeholdt/skiftet ut, vil det påløpe en del kostnader til vedlikehold og utskiftning.

Hva en vanlig forbrukerkjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring kan forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand, må ses i sammenheng med det som kan utledes av kjøpsavtalen med tilhørende salgsoppgave (prospekt, tilstandsrapport og egenerklæringsskjema).

Informasjon som gis i tilstandsrapporten vil veie særlig tungt i vurderingen av kjøpers forventninger dersom det avdekkes uventede skader og svakheter ved boligen. Hvis en brukt bolig har bygningsdeler med funksjonssvikt, skal takstmannen redegjøre for årsaken til og konsekvensen av avvik på en tydelig og forbrukervennlig måte, jf. forskriften til avhendingsloven §§ 1-4, jf. § 2-22.

For å kunne konkludere med at et avvik er påregnelig for en ukyndig kjøper, er det helt sentralt at det er gitt tydelig informasjon om avviket i salgsdokumentene. Informasjonen er tydelig hvis den setter kjøper i stand til å forstå hvilken betydning og rekkevidde den aktuelle feilen har for boligen. Dersom det også er gitt konkrete risikoopplysninger om en bygningsdel, vil avvik ved denne bygningsdelen også som regel anses påregnelig.