Reklamasjons- og foreldelsesfrister ved boligkjøp

Reklamasjon – en relativ og absolutt frist

Hvis du avdekker en mangel ved boligen du har kjøpt, må du reklamere til selgeren «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. avhendingslova § 4-19 (1). Dette kalles for den relative reklamasjonsfristen.

Hva som er «innen rimelig tid», kan variere etter en konkret vurdering av ulike momenter, men Høyesterett har tolket det til normalt å være 2-3 måneder. For å være på den sikre siden, bør du gi beskjed til selger med en gang du oppdager noe du mener kan være en mangel. Dette gjelder også selv om du ikke har fullstendig oversikt over årsak og omfang.

I utgangspunktet er det ingen formkrav til en reklamasjon, men for å unngå uenigheter senere, bør reklamasjonen være skriftlig og inneholde hva du har oppdaget som du mener selger er ansvarlig for. Du må også notere at du mener funnet er en mangel og at du anser selgeren ansvarlig for mangelen.

Du kan ikke klage på en mangel som er oppdaget senere enn 5 år etter overtakelse, jf. avhendingslova § 4-19 (2). Dette kalles for den absolutte reklamasjonsfristen. Formålet med bestemmelsen er å sikre at selger ikke står ansvarlig for boligen i all fremtid.

Ikke vent

Selv om det ennå ikke har gått fem år siden overtakelsen, kan reklamasjonsfristen begynne å løpe langt tidligere. Oppdager du for eksempel at det lekker fra taket tre år etter overtakelse, og du mener at lekkasjen skyldes en konstruksjonsfeil som du ikke har fått opplysninger om, må du reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget avviket. Du kan med andre ord ikke vente med å reklamere fordi det er to år til den absolutte reklamasjonsfristen løper ut.

Reklamasjonsfristene gjelder ikke hvis selger har vært «grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru», jf. avhendingslova § 4-19 (3). Dette er snever unntaksregel som sjeldent kommer til anvendelse.

Foreldelse

Mange er ikke klar over at det finnes selvstendige foreldelsesfrister, som lever side om side med reklamasjonsfristene. Mens reklamasjonsfristene er ment å regulere hvor lenge selgeren er ansvarlig for mangler ved en bolig, regulerer foreldelsesfristen hvor lang tid du har på deg til å rette et krav mot selger. Hvis et krav blir foreldet, kan du ikke lenger kreve at selger skal være ansvarlig for de manglene du har funnet.

Den viktigste begrunnelsen for disse reglene er selgers behov for å “gjøre seg ferdig” med handelen. Risikoen for å bli møtt med krav skal ikke forfølge selgeren inn i evigheten.

Kort om foreldelsesfristene

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år fra overtakelsestidspunktet, jf. foreldelsesloven § 2. En reklamasjon er ikke nok for å avbryte foreldelsesfristen, og reklamasjonsfristene løper fortsatt selv om foreldelsesfristen brytes.

Hvis selgeren erkjenner ansvar for mangelen som er avdekket, avbrytes foreldelsesfristen. Selger kan også akseptere at foreldelsesfristen utsettes. Dette kan være hensiktsmessig slik at dere får bedre tid til å undersøke mangelen, og finne en utenrettslig løsning. Ellers avbrytes foreldelsesfristen ved at det sendes en forliksklage til forliksrådet eller tas ut søksmål mot selger.

Det kan også nevnes at dersom selger har tegnet boligselgerforsikring, vil ikke foreldelsesfristen overfor boligselgerforsikringsselskapet løpe ut før seks måneder etter at selskapet har sendt varsel om foreldelse til kjøper, jf. forsikringsavtaleloven § 8-6. Dette gjelder imidlertid ikke etter at ti år er gått. Men det er viktig å være oppmerksom på at dette bare gjelder overfor boligselgerforsikringsselskapet. Foreldelsesfristene overfor selger personlig vil fremdeles løpe inntil man eventuelt har avbrutt fristen.

Det kan være lurt å søke juridisk bistand for å få en vurdering av om det foreligger en mangel ved din bolig. Hvis du har boligkjøperforsikring i HELP, vil en av våre spesialiserte advokater gjerne hjelpe deg med å vurdere saken, sende reklamasjon, og bistå deg videre til saken er løst, dersom det er sannsynlig at det foreligger en mangel.