Heving - når kan du heve boligkjøpet?

De aller fleste som kjøper bolig vil som regel være tilfreds når kjøpekontrakten er signert, overtakelse unnagjort og den potensielle drømmeboligen er deres. Etter avtaleinngåelsen kan det likevel avdekkes forhold som står i sterk kontrast til opplysningene du som kjøper mottok før du la inn bud. I helt spesielle tilfeller kan avvikene være såpass store og omfattende at enkelte rett og slett ønsker å gå vekk fra avtalen.

Hva betyr det å heve kjøpet? 

At man «hever» kjøpet, betyr at man frir seg fra kjøpsavtalen. Konsekvensen  er at hver av partene må tilbakeføre sine ytelser. Utgangspunktet er at kjøper tilbakeleverer eiendommen mot at selger tilbakefører kjøpesummen. I tillegg kan kjøper ha krav på erstatning fra selger for ulike utgiftsposter, noe vi kommer tilbake til lengre ned i artikkelen.  

Konsekvensene av å fri seg fra avtalen vil med andre ord være store, særlig i tilfeller hvor hevingserklæringen blir fremsatt lenge etter overtakelsen. Årsaken til dette er at partene normalt har innrettet seg etter kjøpekontrakten, for eksempel pleier en selger å bruke pengene fra salget til å kjøpe seg ny bolig, og en kjøper vil normalt ha solgt sin gamle bolig. Som vi snart skal se, er terskelen for heving derfor svært høy.     

Må foreligge mangel ved boligen  

Etter avhendingsloven § 4-13 (1) kan kjøper heve avtalen dersom mangelen(e) innebærer et «vesentlig avtalebrudd».  

Det må altså først og fremst foreligge en mangel (avtalebrudd). At det foreligger en mangel er imidlertid ikke tilstrekkelig i seg selv. Manglene må utgjøre et vesentlig avtalebrudd. Heving av kjøpekontrakten er som regel kun aktuelt dersom det ikke er mulig å kompensere for avtalebruddet på andre måter, for eksempel gjennom et prisavslag.  

Utgangspunktet for vurderingen er om avtalebruddet gir kjøper en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Dette vil bero på en helhetsvurdering, der det mest sentrale momentet er det objektive avviket , det vil si de objektive manglene ved eiendommen, eller sagt med andre ord: Avstanden mellom avtalens beskrivelse av eiendommen, og hva du faktisk har fått.  Her tillegges både manglenes omfang og karakter betydning. Når det foreligger flere mangler, er det samlede avviket avgjørende.  

Momenter som har betydning for hevingsvurderingen 

Utbedringskostnadens størrelse vil være et moment i vurderingen. Ut fra rettspraksis kan det antydes at utbedringskostnadene normalt må utgjøre minst 15-20 % av kjøpesummen før heving i det hele tatt er aktuelt. Kostnadene er imidlertid ikke avgjørende. 

Andre momenter som har betydning for vurderingen av hevingsgrunnlaget er: 

• Om manglene skaper usikkerhet ved eiendommen, for eksempel fare for liv og helse.
• I hvilken grad utbedring av manglene vil føre til ulempe for kjøper.
• Graden av skyld som selger har utvist.
• I hvilken grad andre virkemidler, som for eksempel prisavslag, kan gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og gi en passende reaksjon mot dette.
• Virkningen hevingen vil få for selger.
• Tidsmomentet – jo lengre tid det går fra kjøper overtok eiendommen, desto mer skal til for å heve kjøpet. 

Ulovligheter som fører til bruksforbud, og som rent faktisk ikke lar seg utbedre, vil enklere kunne gi tilstrekkelig grunnlag for heving, enn de tilfeller der mangelen(e) kan utbedres ved fysiske tiltak.   

Eksempelvis vil en bolig solgt som en eierseksjon, og som senere viser seg bare å være godkjent som butikk eller kontorlokale, kunne utgjøre et vesentlig avtalebrudd som gir grunnlag for heving.  

Mangler som lar seg utbedre, vil kun i enkelte tilfeller gi grunnlag for heving. Er det snakk om ett forhold, som at det elektriske anlegget må skiftes ut, vil dette  sjelden gi grunnlag for heving, til tross for at dette er et alvorlig forhold som kan ha skapt fare for liv og helse.  

Når avvikene lar seg utbedre, er det som oftest summen av alvorlige bygningstekniske forhold og de totale ulempene dette fører til for en kjøper, som kan tippe vektskålen fra prisavslag til heving. Det kan for eksempel være at boligen blir ubeboelig på ubestemt tid som følge av utbedringene, at utbedringen avhenger av dispensasjoner fra kommunen , eller at kjøper blir tvunget til å tre inn i konflikter med naboer som følge av nødvendige utbedringer. Det vil også være et argument for heving hvis det er svært mye usikkerhet knyttet til hvilke utbedringsmetoder som kan benyttes og dermed også uklart hva de totale utbedringskostnadene vil bli.  

Erstatning   

Ved heving av kjøpekontrakten kan det være adgang til å kreve erstatning, jf. avhl. § 4-14. Det er en rekke poster det kan kreves erstatning for, som kjøpsomkostninger, flyttekostnader, prisstigning og renter med mer.   

Avgjørende for om det er grunnlag for å kreve erstatning, er hvilket ansvarsgrunnlag som foreligger.  

Hvis selger har utvist skyld, er adgangen til å kreve erstatning bredere.  

Dersom selger ikke er å bebreide, er adgangen til erstatningskrav snevrere. I ytterste konsekvens vil manglende ansvar (skyld) på selgers side medføre at det ikke foreligger grunnlag for å kreve erstatning. I så fall kan kjøper kun kreve kjøpesummen tilbakebetalt. Det er da svært viktig at det foretas en grundig vurdering av om kjøper vil være best tjent med å fremsette krav om prisavslag i stedet for heving. Hvis mangelen kan utbedres, vil kjøper i en slik situasjon normalt være best tjent med å fremme krav om prisavslag.  

Virkningen av heving  

I en situasjon der selgersiden godtar kravet om heving, er du forpliktet til å gjennomføre hevingen. Kun dersom hevingserklæringen trekkes tilbake før en eventuell aksept fra selger, vil hevingserklæringen bortfalle.  

Ved heving faller partenes plikt til å oppfylle avtalen bort. Dette betyr at både kjøper og selger skal få tilbakeført sine ytelser som om avtalen aldri var inngått. Hvis det oppnås enighet om heving, må du regne med å flytte fra boligen relativt raskt.    

Dersom heving ikke kreves  

Alternativet til å kreve heving er å kreve prisavslag. Kravet om prisavslag vil da, som den praktiske hovedregel, tilsvare kostnadene ved rimeligste forsvarlige utbedringsmetode.   

Hevingserklæringen   

En hevingserklæring må som utgangspunkt fremsettes umiddelbart etter at forhold(ene) ble avdekket. Dette henger sammen med at partene normalt har innrettet seg etter avtalen. Derfor blir terskelen for å vinne frem med hevingskrav høyere dess lengre tid det går fra kjøpstidspunktet til hevingserklæringen fremsettes.  

Hvis du avdekker store feil og mangler ved eiendommen, anbefaler vi at du først og fremst reklamerer til selger og/eller selgers boligselgerforsikring, senest innen 2-3 måneder etter at du oppdaget det/de aktuelle forhold(ene).  

På tidspunktet du eventuelt får opplysninger som tilsier at det kan være grunnlag for heving, oppfordrer vi deg til å søke juridisk bistand for en nærmere vurdering av saken.  

Hvis du har tegnet boligkjøperforsikring hos HELP, kan du få bistand fra en av våre spesialiserte advokater med å vurdere om det foreligger hevingsgrunnlag samt hjelp til å forfølge et eventuelt hevingskrav dersom dette skulle bli aktuelt.