Hva bør selger opplyse om av egeninnsats?

Norge ligger på verdenstoppen i oppussing, og en stor del av arbeidet som blir lagt ned av den gjengse boligeier, gjør han selv. Etter oppussing er det mange som velger å selge videre, og spørsmålet blir da hva man plikter å opplyse om til sine kjøpere.

Tommelfingerregel

Som en tommelfingerregel kan man si at det du hadde satt pris på å få vite om andres ufaglærte egeninnsats, bør du selv opplyse om, både for din egen samvittighets skyld og for å redusere risikoen for å havne i ansvar overfor kjøper. Det er jo ikke alltid at resultatet av egeninnsatsen blir slik du håpet, og det er heller ikke så enkelt for en ufaglært å vurdere fagmessigheten av sitt eget arbeid.

To vilkår for opplysningsplikt

Når det gjelder mangels vurderingen etter avhendingsloven (regulerer kjøp og salg av brukt/ferdig oppført bolig), viser en gjennomgang av rettspraksis at domstolene tradisjonelt stiller opp to vilkår for at man plikter å opplyse om egeninnsats.

• Feil ved egeninnsatsen. Det første vilkåret er kanskje selvfølgelig, men det må foreligge en mangel ved den utførte egeninnsatsen. Dersom det er utøvet egeninnsats, men det ikke er gjort noe feil med monteringen eller arbeidet skal det normalt sett mer til for å holde selger ansvarlig. 

• Regne med å få vite. Det andre vilkåret er at egeninnsatsen må være av en slik art at man som kjøper har grunn til å regne med å få opplysninger om egeninnsatsen. Det er her man oftest krangler.

Verdensmestere uten kompetanse

Grunnen til at vi krangler mest på dette vilkåret er at vi nordmenn tror vi er verdensmestere i å bygge boliger, uten at vi egentlig har kompetanse til det.

Noen klarer å legge membran på badet selv, mens andre knapt kan slå inn en spiker. Selgers opplysningsplikt slår oftest inn der egeninnsatsen som er utført gjelder større arbeider, eller er på bygningsdeler hvor feil i utføringen gir potensial for store følgeskader, som råte, mugg, brann eller total bygnings kollaps, altså mer enn de rent kosmetiske skadene.

Ikke forbudt

For å forhindre slike konsekvenser har lovgiver også oppdatert Byggeteknisk Forskrift i 2017(TEK17). Denne inneholder nå flere strenge funksjonskrav for ulike bygningsdeler, og har en veiledning med anbefalte løsninger. For el anlegg gjelder det svært strenge regler for hva man i det hele tatt har lov til å gjøre selv.

Det er imidlertid ikke forbudt å selge boliger der både elektrisk anlegg, drenering, taktekking, røropplegg, støp og membraner er gjort som husflid, men det sier seg selv at kjøpere bør få vite hvem som har gjort denne typen arbeid, ettersom amatørmessig utførelse her medfører betydelig risiko.

Men hva om selger har opplyst om egeninnsats?

Her må du være oppmerksom på hva slags forventninger man kan ha når selger har utført arbeider ved egeninnsats. Tenk selv hva som kunne blitt konsekvensen dersom du hadde utført det selv, uten særlig kompetanse. Det vil ofte være slik at når man utfører egeninnsatsen så gjør man det så godt man kan. Man forsøker å følge monterings veiledninger og ser videoer på nettet, men selv dette er ofte ikke nok. Opplysninger om egeninnsats tilsier at man ikke i like stor grad kan legge til grunn at arbeidene er utført med faglært kvalitet. Da kan det være vanskeligere å holde selger ansvarlig for feil som skyldes den opplyste egeninnsatsen.

Still spørsmål før du legger inn bud

Før du byr på drømmeboligen, kan du spare deg selv for senere negative overraskelser om du stiller spørsmål der det ikke går klart frem hvem som har gjort hva, og når det ble gjort. Jeg ville også anbefalt å prøve å få denne informasjonen skriftlig, der dette er mulig.

Etter overtakelsen

Er du i tvil om selger har kjent til en feil du har oppdaget, eller om arbeidet er utført ved egeninnsats, eller om selger kan holdes ansvarlig selv om han har opplyst om egeninnsats, bør du kontakte advokat. Har du tegnet HELP Boligkjøperforsikring, kan du naturligvis kontakte din advokat hos oss.

Husk tommelfingerregelen, samt å reklamere i tide.