Utfordringer for bolighandelen i koronatider

Utfordringer for bolighandelen i koronatider

Eiendom Norge har laget befaringsveileder og retningslinjer for hyttemegling, blant annet med visningsveileder. Den finnes her.

Nedenfor følger noen hovedpunkter fra fagforumet. Særlig er oppmerksomheten knyttet til visning og overtakelse.

Her kan du se fagforumet i sin helhet (beklager for dårlig video-kvalitet), dette var første gang vi gjennomførte fagforum på denne måten. 

Visning – avhl. § 3-10

Det er ingen visningsplikt i loven, og heller ingen befaringsplikt for kjøper selv om det normalt er en oppfordring til befaring i prospektet. Man kan velge kun å forholde seg til opplysningene selger gir.
Men det kan få betydning for risikofordelingen mellom partene om man har vært på visning eller ikke. Og det kan få betydning hvis man ikke har fulgt oppfordringen fra selger om å undersøke eiendommen, og altså bare har valgt å basere seg på selgers opplysninger.

Befaring gir strengere aktsomhetsnorm

Kjøper kan ikke klage på opplysninger han "kjente" eller "måtte kjenne til" hvis han ikke har vært på visning. Men hvis kjøper var på visning, kan han heller ikke reklamere på forhold han burde kjenne til: Det vil si at han ikke kan reklamere på noe man legger til grunn at han ville ha oppdaget på visning.

Det samme gjelder hvis han uten rimelig grunn har unnlatt å følge selgers oppfordring om å gå på visning.
Men det er viktig å huske på at selger alltid skal gi opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. Dette veier tyngre enn hva kjøper burde ha fått med seg på visning. Rådet til selger blir dermed heller å si litt for mye enn litt for lite.

"Koronavisning" 1:1

Når det er visning 1:1, øker risikoen for "ord mot ord". Dette understreker hvor viktig utfyllende informasjon i salgsdokumentene er. Skriv ned det som er viktig.

Visning med film

Hvis eneste tilgjengelige visning er film, vil filmen vurderes å være en del av salgsdokumentene for øvrig. Kjøper anses med andre ord å kjenne til innholdet.

Det kan oppstå spørsmål om hvilken filmversjon som ble vist til en bestemt kjøper. Derfor kan det være fornuftig å kunne spore hvilken filmversjon som er del av kontrakten.

Hvis visning 1:1 er mulig, men interessenten ikke kan komme for eksempel av smittevernhensyn, kan det oppstå spørsmål om kjøper "uten rimelig grunn" har unnlatt å gå på visning. Kunne vedkommende for eksempel ha sendt en fullmektig? Her kan det oppstå usikkerhet for alle parter. Megler bør orientere om dette, og peke på de alternativer som finnes.

Megler kan dessuten sørge for så god dokumentasjon i salgsdokumentene som mulig for å unngå underskudd av opplysninger. Presis info er nøkkelen til færre konflikter.

Gi tydelig informasjon

Et godt råd til selger vil være IKKE å overlate til kjøper å finne feil ved boligen. Gi tydelige opplysninger om forhold ved eiendommen du selv ville ha satt pris på å få kunnskap om. Noen later til å gamble på å underkommunisere forhold ved eiendommen ved kanskje å "hinte" om feil. Hva betyr "riss i fuger" på badet. Hvis man vet om tegn på fuktskader, bør man gi beskjed om dette, og også hva opplysningene betyr. Da unngår man konflikt i etterkant.

Når det er begrensede muligheter for normalvisning, er det desto større grunn til å gi tydelig skriftlig informasjon, også om ting som ville ha vært åpenbare for kjøper på visning.

Gi konkret oppfordring om undersøkelse

Meglere kan også utforme konkrete, spesifiserte undersøkelsesoppfordringer til interessenter. Dette er gjerne forhold som gir konkret grunn til å bruke sakkyndig. Sakkyndig er heldigvis ikke avhengig av interessentens helse for å gjennomføre befaring.

Hvis megler vurderer det slik at film ikke gir et fullgodt inntrykk av boligen, eller bestemte forhold ved boligen, bør han orientere partene om dette. På den annen side kan en god film sannsynligvis kunne få frem sentral informasjon om boligen, og kanskje være vel så systematisk som en "vanlig" kjøper vil være i sin undersøkelse, særlig når det gjelder eventuelle svakheter ved boligen.

Overtakelse

Korona er normalt sett ikke til hinder for overlevering/overtakelse, heller ikke av fritidsboliger de fleste steder.

Kan megler være selgers fullmektig

Spørsmålet om megler kan være selgers fullmektig, dukker opp av og til, og vil trolig komme oftere. Det bør være i utgangspunktet være uproblematisk å lese av strøm og vann o.l. Kjøper er jo også til stede. Problemet oppstår når kjøper har innsigelser, ønsker å ta forbehold, osv. Fullmakten bør være begrenset til rene formaliteter.

Hvis andre spørsmål dukker opp, må selger kunne være tilgjengelig på telefon. Noe annet anbefales ikke, heller ikke fullmakt til å forhandle på vegne av selger. Skulle overtakelsen by på problemer, kan megler eventuelt rådgi partene til å utsette overtakelse.

Et bedre alternativ kan være at megler foreslår at det oppnevnes andre fullmektiger til å gjennomføre overtakelsen på vegne av den ene eller andre parten. Da unngår megler å havne i konflikt med mellommannsrollen.

Når kjøper/selger er forhindret

Noen kjøpere er for eksempel strandet i utlandet på grunn av korona og kommer ikke hjem tidsnok til overtakelse. Det er ikke noe krav om at partene må være til stede ved overtakelsen. Hvis nøkler kan leveres til en fullmektig og hjemmel overføres, kan overtakelsen gjennomføres. Det er også mulig å forbeholde seg retten til senere undersøkelse og eventuell reklamasjon ved slik "fjernovertakelse". Dette bør være en kurant løsning slik at overtakelse kan finne sted.

Holde tilbake penger?

Om kjøper i tillegg til å ta forbehold om å utsette reklamasjonsfristen til hun eller han faktisk får undersøkt boligen, bør holde tilbake penger, avhenger av den konkrete saken. Hvis årsaken til at kjøper ikke kan være til stede ved overtakelsen kun ligger hos kjøper, skal det mer til å hevde at kjøper rettmessig kan holde tilbake penger, enn hvis årsaken skyldes et kommunalt innreiseforbud som rammer både kjøper og selger.

Kjøper bør vurdere om en fullmektig isteden kan gjennomføre overtakelsen, om ikke annet for å sjekke at det ikke har vært vannlekkasjer eller lignende mellom avtaleinngåelse og overtakelse, og eventuelt sørge for å overføre via facetime eller lignende.

Tilstandsendringer

Det er viktig at megler kan orientere kjøper om at slike tilstandsendringer som en vannlekkasje eller lignende vil utgjøre, ikke vil være dekket av boligselgerforsikringen. Dette kan altså gi kjøper behov for å holde tilbake penger for å sikre dekning av den eventuelle mangelen.

Heving

Det er kommet spørsmål om heving i forbindelse med koronasituasjonen. Heving kommer neppe på tale i koronasammenheng, selv i tilfeller der kommunen har innreiseforbud. Da skal i utgangspunktet ingen andre virkemidler være aktuelle. Pandemisituasjonen er, ut fra det vi nå vet, midlertidig. Hvis derimot situasjonen skulle bli langvarig, kan det stille seg annerledes, men å erklære heving nå, virker svært risikabelt. Ta heller forbehold ved overtakelsen om å fremme mangelskrav senere som følge av situasjonen, herunder at man har hevingskravet i behold. Eventuelt kan man, om selger går med på det, avtale at heving skal finne sted dersom situasjonen vedvarer i mer enn en bestemt periode.

Avvisningsrett

Det kom også spørsmål om kjøper kan nekte å overta boligen som følge av koronasituasjonen. Denne mangelsbeføyelsen er ikke regulert i avhendingsloven, men Høyesterett har uttalt at dette er en snever rettighet. Derfor er nok heller ikke dette en rettighet som kjøper bør kreve i koronatilfellene.

Prisavslag

Spørsmålet er om offentlige bruksforbud, typisk innreiseforbud, er selgers risiko. Dette kommer like ut av det blå for begge parter. Spørsmålet er om markedsverdien endres fra avtale til overtakelse dersom et bruksforbud inntreffer i mellomtiden. Sagt på annen måte: Priser budgiverne bruksforbudet (i årets påske) inn i budet sitt, eller byr man det samme selv om man kanskje ikke får nyte vinter på hytta før neste sesong? Svaret er uvisst, og det er ingen selvfølge at svaret er ja. Det kan naturligvis spille inn om avtalen ble inngått lang tid tilbake da korona var ukjent, eller om avtalen er av nyere dato, etter at risikoen ble kjent.

Verdivurdering uten befaring

E-takst gjennomføres ikke uten befaring. Den enkelte bank tar risiko ved eventuell verdivurdering uten befaring. Dette vil nok typisk gjelde spørsmål om opplåning, i markeder der "alle kjenner alle".
Lenke til opptak av seansen ligger her.