Kan utleier gå inn i boligen du har leid?

Nei, som utgangspunkt har ikke utleier adgang til husrommet i leieperioden. Når man leier ut, overføres en eksklusiv bruksrett av husrommet til leietaker mot vederlag (leie). Men det finnes noen unntak fra hovedregelen, og de må begrunnes godt.

Hvis leietaker samtykker til at utleier kan få adgang, for eksempel for å ta inn posten, skifte lyspærer eller slippe inn en håndverker, er dette selvsagt helt greit. Husk at samtykke som oftest gjelder kun for en begrenset periode.

Kan du nekte utleier adgang?

Når har utleier rett til å få adgang til utleieenheten, altså når kan ikke leietaker lovlig nekte utleier adgang? Svaret reguleres av husleieloven § 5-6.

• Husleier har "i nødvendig utstrekning" rett til adgang for å ha tilsyn med husrommet. Unntaket er ganske strengt.

• I situasjoner hvor det er nødvendig for å begrense eller avverge skader på husrommet, kan ikke leietaker nekte utleier adgang. Utleier har naturlig nok en interesse av at husrommet ikke forringes. 

• Utleier har også rett til adgang for å vedlikeholde øvrige deler av boligen som ikke er utleid. Det hender at stoppekran eller sikringsskap er plassert i utleiedelen, og da er det nødvendig med tilgang. 

I en sak HELPs advokater nylig håndterte, hadde huseier rett på adgang til husrommet. Leietakeren, en ung student, sovnet under stekingen av Grandiosaen. Da huseier, som bodde i etasjen ovenfor, merket lukten som minnet mindre og mindre om nystekt pizza, var det naturlig å ta seg inn – med rette.

Nødvendig vedlikehold kan forsvare adgangsrett

I en annen sak hadde utleier ikke rettslig adgang til husrommet - til tross for at han var svært bekymret for det høye strømforbruket, og ønsket å slå av ovner, varmekabler og kjøkkenlyset mens leietaker var på ferie. Dette var det ikke adgang til. Merk at dette også som utgangspunkt gjelder i de tilfeller der utleieren betaler strømmen. Leietakers eksklusive bruksrett kan på dette punktet sidestilles med å eie boligen. Naboen kan selvsagt ikke slå av mine varmekabler selv om jeg er på ferie.

• Nødvendig vedlikehold kan også forsvare adgangsrett. Hvis vedlikeholdet gjør leiligheten ubeboelig eller medfører ulempe av en viss betydning, kan leietaker kreve prisavslag i husleien. Men rett til å nekte huseier adgang har leietaker ikke.

• Utleier kan også ha behov for å gjennomføre en teknisk inspeksjon fra tid til annen, og dette må det også være adgang til. Men noe særlig oftere enn én gang per år er neppe nødvendig.

Leietaker må varsles

I alle tilfeller må leietaker varsles i rimelig tid før utleier benytter seg av den begrensede retten til adgang. Hva som er rimelig tid, må vurderes fra sak til sak, men vi sier ofte at en frist på rundt 2 uker er fornuftig. Leietaker må kunne klargjøre husrommet for besøk.

Unntaksvis kan det være nødvendig for utleier å ta seg inn i leieboligen. Selv da skal leietakeren varsles. Unntaket må for eksempel være et akutt rørbrudd, hvor hvert minutt teller. Da vil neppe huseier kunne klandres for ikke å varsle før hun eller han tar seg inn i husrommet.