Råd før overtakelse av bolig

Boligkjøperforsikringen dekker bistand med å fremsette og forfølge krav etter avhendingsloven, og kostnader forbundet med dette. 

Hvis det skulle dukke opp problemer, tar du kontakt med oss straks. Når vi har mottatt alle nødvendige saksdokumenter, vil du få en foreløpig vurdering av saken i løpet av noen få dager. Derfor er det viktig at du tar vare på alle dokumenter du fikk i forbindelse boligkjøpet, slik at disse er lett tilgjengelige ved behov.

Hva skjer ved overtakelsen?

Ved overtakelsen skal kjøper og selger sammen kontrollere at boligen overtas i avtalt stand.
Hvis boligen ved overtakelsen avviker fra visningen og fra hva som er avtalt, må du anmerke forholdene på overtakelsesprotokollen.

Beskriv kort det du mener avviker fra avtalen, og skriv ned at du vil rette krav mot selger basert på det som nå er avdekket. Dette er veldig viktig ettersom selger ellers kan hevde at du har akseptert avvikene. Selger kan ikke nekte deg å ta slike forbehold, men har rett til å notere i protokollen at han ikke er enig.

I tillegg til å anmerke/ ta forbehold om mangler, kan du holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen på meglers klientkonto som sikkerhet. 

Hvis du velger å holde tilbake penger, bærer du selv risikoen for at kravet er rettmessig. Holder du tilbake penger uten at du hadde krav mot selger, kan du bli ansvarlig for forsinkelsesrente. Det samme gjelder hvis du holder tilbake et for høyt beløp.

Er du usikker på om det er grunnlag for å nekte å overta boligen eller holde tilbake penger, må du kontakte oss i HELP med en gang. Vi vil da gi deg nødvendig advokathjelp. 

Etter overtakelsen

Også etter overtakelsen gir avhendingsloven kjøper og selger en rekke rettigheter og plikter. For deg som kjøper er det viktig at du går frem på riktig måte, ellers kan konsekvensen bli at du taper et eventuelt rettmessig krav mot selger/selgers eierskifteforsikring.

Med boligkjøperforsikring i HELP har du tilgang til spesialisert juridisk hjelp fra første stund, og vi hjelper deg med å gå frem på riktig måte. Nedenfor finner du tre råd som du bør følge:

1. Undersøk eiendommen etter overtakelse!

Loven krever at du så snart som mulig etter overtakelsen undersøker eiendommen slik ”god skikk” tilsier. Hvis du ikke undersøker, og du senere oppdager en mangel, kan kravet mot selger være tapt. Det er derfor veldig viktig at du foretar en slik undersøkelse straks etter overtagelse.

2. Reklamer "innen rimelig tid"

Lovens hovedregel er at du må reklamere "innen rimelig tid" etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Høyesterett har anslått "rimelig tid" til ca 2-3 måneder.

Hvis du ikke overholder reklamasjonsfristen, kan kravet tapes.

Oppdager du, eller mistenker du, at eiendommen ikke er som avtalt, tar du kontakt med HELP for å få bistand. 

3. Ikke sett i gang utbedring utover hva som er nødvendig for å avverge ytterligere akutt skade!

Selger av eiendommen har som hovedregel rett til å sørge for utbedring av mangelen.

Det er derfor viktig at du ikke setter i gang reparasjoner før skaden er dokumentert, selger har mottatt reklamasjon og fått en rimelig frist til å vurdere sitt ansvar og tilby utbedring. 

Med boligkjøperforsikring får du hjelp til å reklamere og veiledning slik at du ikke taper kravet ditt.

Hva utgjør en mangel eller forsinkelse?

Ved mangel eller forsinkelse som beskrevet i loven, kan vi fremsette krav mot selger eller eierskifteforsikringsselskapet. Forsinkelse betyr at selger ikke stiller boligen til din disposisjon til avtalt tid. Hvis det oppstår en forsinkelse eller et problem som kan være en mangel, kontakter du oss straks. 

Ved mangelsvurderinger skal det tas utgangspunkt i hva som er avtalt (opplysninger gitt på visning, i salgsoppgave, tilstandsrapport, selgers egenerklæring, kontrakt, med mer). En faktisk feil/skade er ikke nødvendigvis en kontraktsrettslig mangel som gir rett til prisavslag. Dette kan vi hjelpe deg å finne ut av.

Det betyr blant annet: 

• Feil eller skade som oppstår etter overtakelsen, kan ikke utgjøre en mangel. En feil eller skade som var til stede ved overtakelsen, og som først viser seg på et senere tidspunkt, kan likevel være en mangel.  

• Du må akseptere at boligen er alminnelig slitt og at eldre boliger kan trenge utbedringer. Du må for eksempel akseptere at en 30 år gammel bolig ikke er som ny, og at for eksempel elektrisk anlegg, baderom med mer kan være modent for utskifting. Synlige og andre mindre feil må du også godta.  

• Forhold som du burde ha oppdaget på visningen eller som du på annen måte har blitt gjort oppmerksom på, anses som en del av avtalen og kan ikke påberopes som mangler.

Særlig om kjøp ”som den er”

I de fleste kjøp er det avtalt at boligen selges ”som den er”, ”as is” eller lignende. Dette betyr at du som kjøper i utgangspunktet har risikoen for eventuelle skjulte feil/skader, og følgelig at disse ikke vil utgjøre kontraktsrettslige mangler. 

Selv om det er tatt et slikt forbehold, kan det likevel være en mangel hvis:

• Selger har gitt uriktige opplysninger i markedsføringen, i prospekt eller lignende. Uriktige opplysninger som ikke har innvirket på avtalen vil likevel ikke være en mangel.  

• Selger ikke har opplyst om skader som han visste eller måtte vite om, og dette har innvirket på avtalen.   

• Boligen er i vesentlig dårligere stand enn man objektivt sett kunne forvente. Det ligger i lovens ordlyd at avstanden mellom det avtalte eller forventbare, og boligens faktiske tilstand, må være av en viss størrelse for at selger skal bli ansvarlig. Om vesentlighetskravet er oppfylt eller ei, er avhengig av en helhetsvurdering av hvor omfattende feil (kvantitative forhold), og ikke minst, hva slags feil det er snakk om (kvalitative forhold).

Lykke til med overtakelsen!