Dette fremkommer av tall fra Tryg/Forsikringsfondet, publisert av NEF tidligere i år. Ikke bare forekommer sakstypen langt oftere enn andre saker, den skaper også de høyeste erstatningsbeløpene.

Med lovlighetsmangler menes de tilfellene hvor faktisk/markedsført utforming og bruk ikke samsvarer med hva som er godkjent.

Nær meglers kjernekompetanse

Andre mangelssaker utgjør i hovedsak skader og feil av fysisk karakter.  I de fleste tilfeller kan ikke megler bebreides for ikke å ha oppdaget disse. Til sammenligning ligger lovlighetsmangler langt nærmere meglers kjernekompetanse.

Lovlighetsmangler er derfor både en økonomisk og omdømmemessig risiko for meglerbransjen. I tillegg får de alvorlige følger for partene i bolighandelen – kjøperne og selgerne.

Jeg mener at forekomsten av lovlighetsmangler er en av de største truslene mot trygg bolighandel.

Mange og store krav mot selgere

Hvert år meldes ca 500 ulovlighetssaker til HELP fra våre kunder. Vi anslår derfor at det totalt reklameres over 700-800 slike saker på landsbasis, hvert år.

Det er store variasjoner i sakenes størrelse og betydning. Spennet går fra de minste avvik med liten eller ingen økonomisk konsekvens, til de største, som kan innebære at eiendommen er verdiløs. Som eksempel på slike alvorlige lovlighetsmangler er det naturlig å trekke frem eierseksjoner som ikke er godkjent som bolig, de såkalte "ulovlige seksjonene".

Meglerne på bedringens vei?

I Forsikringsfondets portefølje er det etter hva vi forstår et betydelig innslag av eldre saker, hvor det er lenge siden eiendomsmeglingsoppdraget er utført. Da gjaldt også mindre strenge regler. Det kan tyde på at ulovlighetsmangler er mindre vanlig nå. Ved å sammenholde statistikken for megleransvarssaker med statistikken for selgeransvar etter avhendingsloven, får vi dessverre et ganske annet bilde.

Til tross for at lovlighetsmangler topper skadestatistikken for eiendomsmeglere, er det altså bare en «dråpe i havet» i forhold til det antallet reklamasjoner som rettes mot selger/selgeransvarsforsikringen.

Det finnes flere opplagte årsaker til denne kanaliseringen av krav mot selger. Les vår artikkel "Hva påvirker hvem kjøper retter kravet mot - selger eller megler?" .

Våre tall og erfaringer er basert på saker som avdekkes innen fem år fra overdragelsen, altså innen avhendingslovens absolutte reklamasjonsfrist, slik at krav kan rettes mot selger.

Til tross for at lovverket for eiendomsmeglere i dag er strengere enn noensinne, ser vi altså et betydelig antall lovlighetsmangler også under gjeldende lovverk.  Det gir grunn til bekymring.

Lovlighetsmangler - et omdømmeproblem for meglerbransjen?

Megler skal sørge for at omsetningen foregår i sikre, ordnede og effektive former, og har derfor plikter som må oppfylles på ulike stadier av megleroppdraget.

Pliktene og kompetansekravene i eiendomsmeglingsloven begrunner «meglermonopolet», og uten de særlige krav og plikter som følger profesjonen, ville det neppe være grunnlag for et slikt etableringsvern.

Eiendomsmeglingsloven – et godt verktøy for å avdekke ulovlighet

For å følge eiendomsmeglingsloven kreves det kunnskap om andre lover, og plan- og bygningsloven står helt sentralt ved vurdering av lovlighet.

Eiendomsmeglingsloven krysser plan- og bygningsloven på flere punkter, uttrykt i emgll. § 6-7 2. ledd

• nr 8 om ferdigattester

• nr 10 om offentlige planer

• nr 7 om adgang til utleie. 

Når minimumspliktene for hvilke opplysninger som skal formidles om eiendommen i § 6-7 (2) skal oppfylles, kan dette utløse ytterligere undersøkelsesplikt, hjemlet i § 6-7 (1).

Når opplysninger som fremkommer på bakgrunn av minimumspliktene, ikke lar seg forene med eiendommens utforming og oppdragsgivers opplysninger, er det uaktsomt

• ikke å undersøke dette nærmere og

• deretter opplyse markedet på en måte som gjør at interessentene forstår hva de de kjøper. 

Opplysninger må tolkes både hver for seg og i sammenheng. Eiendomsmeglers fagkunnskap gir mye bedre forutsetning for å tolke og forstå informasjonen enn en alminnelig leser har.

Meglers merverdi

Merverdien for samfunnet ligger nettopp i at profesjonsutøveren har kompetanse til å tolke informasjon og formidle innholdet videre på en forståelig måte.

Det gir en tryggere bolighandel enn om omsetningen skjer direkte mellom forbrukere, eller med bistand fra ufaglærte meglere i en eventuelt uregulert meglerbransje.

Når lovlighetsmangelsaker rulles opp i etterkant av et salg, er det ofte fordi opplysninger om eiendommen, både av formell og faktisk art, nettopp ses i sammenheng og utløser nye undersøkelser som avdekker ulovlighet.

Megler hadde tilgang på de samme opplysningene

I mange tilfeller hadde megler tilgang til de samme opplysningene i forkant av salget. Da er det grunn til å spørre hvorfor megler i disse tilfellene ikke avdekket ulovligheten.

Er kunnskapsnivået blant eiendomsmeglere om plan – og bygningsloven tilstrekkelig til at eiendomsmeglingslovens plikter oppfylles?

Litt om plan- og bygningslovens  virkeområde – "tiltaksbegrepet"

Plan- og bygningsloven og bestemmelser gitt i medhold av denne, typisk tekniske forskrifter og offentlige planer, regulerer hva man kan foreta seg på en eiendom.

Tiltak

Lovens materielle virkeområde gjelder «tiltak». Hva som er tiltak, og som dermed er regulert av loven er beskrevet i dens § 1-6 (som gjelder både plansaker og byggesaker) og i § 20-1 som spesifikt gjelder byggesaker.

Loven regulerer altså både fysiske forhold, for eksempel oppføring, tilbygg, fasadeendringer, terrengendringer, riving, og bruken av areal og bygg.

Hvorfor så mange saker om lovlighetsmangler

Vi har naturligvis gjort oss noen tanker om hvorfor disse oppstår.

• Dels er forklaringen at de ikke avdekkes

• Dels at lovlighetsavvik ikke formidles på en god nok måte til tross for at megler har avdekket det

I artikkelen "Gjengangertilfeller av lovlighetsmangler - hvorfor oppstår disse?" har jeg gruppert og gått nærmere inn på det vi anser som gjengangertilfeller av lovlighetsmangler.

Vi mener at antallet lovlighetsmangler er for høyt. Noen av sakene er helt unødvendige. Men dette gir tilsvarende stort rom for forbedring. Vi vil gjerne dele erfaringer fra saker mellom kjøper og selger fordi vi tror at fremtidige tilfeller kan forebygges.

Stor risiko

Det å avdekke lovlighetsmangler ved omsetning ligger nært meglers kjerneoppgaver og kompetanse. Hvis megler feiler her, er det stor risiko for ansvar, enten for meglers arbeidsgiver, eller for hans oppdragsgiver, boligselgeren. Og siden relativt få av disse sakene havner som erstatningskrav på meglers bord, er det viktig at vi deler erfaringene fra  kjøper-selger sfæren.