Trenger du boligkjøperforsikring når boligen selges av et dødsbo?

Når arvinger eller dødsbo skal selge en bolig, vil det som regel stå i salgsdokumentene at arvingene eller bobestyrer ikke har kjennskap til boligen. Egenerklæringsskjemaet vil dermed ikke være utfylt. I tillegg står det gjerne i salgsoppgaven at det innebærer en større risiko å kjøpe boligen. Flere spør derfor om de trenger en boligkjøperforsikring hvis det uansett er vanskelig å nå frem med et krav mot arvingene eller dødsboet. Svaret er nyansert, men det er fullt mulig å vinne frem med krav selv om selger er et dødsbo. Dette gjelder særlig boliger solgt etter at avhendingsloven ble endret for å styrke kjøpers rettsstilling 1. januar 2022.

For at en kjøper skal kunne nå frem med et krav mot selger, må feil som er avdekket utgjøre en mangel etter loven. Eiendommen har en mangel hvis:   

1. det foreligger brudd på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1.     
2. hvis eiendommen ikke er i samsvar med hva kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand, jf. avhendingsloven § 3-2.
3. når selger har holdt tilbake opplysninger som han kjente eller måtte kjenne til, og dette har påvirket avtalens innhold, jf. avhendingsloven § 3-7.   
4. når selger har gitt uriktige opplysninger, og dette har påvirket avtalens innhold, jf. avhendingsloven § 3-8.   

Det stemmer at det kan være vanskeligere å påvise at selger har misligholdt sin opplysningsplikt (punkt 3 og 4 over) dersom boligen selges av noen som ikke har bodd i boligen. Men det kan også ved slike salg påvises kjennskap. I en del tilfeller kan det for eksempel bevises at arvingene har bodd i boligen i perioder slik at de ikke kan ha vært uvitende om avvikene som er oppdaget. Det hender også at en nabo eller andre kan ha fortalt arvingene om avvik før boligen selges. I slike tilfeller vil det oppdagede avviket kunne utgjøre en mangel etter avhendingslovens §§ 3-7 og 3-8.

Når boliger selges av arvinger/dødsbo, ser vi også at det er en større fare for feilinformasjon fra de som selger. Arvingene kan etter beste evne forsøke å gjengi det de mener å huske. Da er risikoen til stede for at informasjonen blir upresis eller i verste fall uriktig.

Det mest aktuelle mangelsgrunnlaget ved slike salg er likevel avhendingslovens §§ 3-1 og 3-2 (punkt 1 og 2 over). Bestemmelsene stiller nemlig ikke noe krav om at selger bevisst må ha holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger. De feil som er funnet, må vurderes objektivt opp mot det som er avtalt (punkt 1), og ses i lys av de samlede opplysningene kjøper har fått, boligens visuelle tilstand og alder (punkt 2).

Før lovendringene i 2022 måtte kjøper påvise at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det var vanskelig for kjøper å fastslå at boligen var i vesentlig dårligere stand enn avtalt. Etter lovendringene trenger ikke kjøper lenger bevise at en mangel er vesentlig. Dermed kan det etter de nye reglene være enklere enn tidligere å nå frem med krav mot selger og dennes boligselgerforsikring. Derfor kan det være lurt å ha en boligkjøperforsikring som sikrer deg juridisk og økonomisk hjelp dersom du oppdager feil, også i de tilfellene hvor selger er et dødsbo.