Bygge i strandsonen? Dette må du vite før du setter i gang

Mange hytteeiere tror feilaktig at de kan gjennomføre ulike byggetiltak eller terrengendringer på hyttetomta uten å søke om tillatelse, spesielt når det gjelder mindre tiltak. Særlig innenfor det såkalte 100-metersbeltet i strandsonen er regelverket langt strengere enn mange er klar over. Kommunene er gjennom plan- og bygningsloven pålagt å følge opp ulovligheter. Ulovlige tiltak kan resultere i pålegg om retting eller riving.

Tiltak innenfor 100-metersbeltet i strandsonen

Er du en av de heldige som har et feriested like ved sjøen? Kanskje har du planer om utvidelser eller endringer som kan gjøre stedet enda mer fantastisk? For eksempel en større brygge for enklere tilgang til båtlivet, et nytt anneks, en veranda eller platting – eller noe så enkelt som et gjerde rundt eiendommen for å skjerme nattesøvnen fra bjelleklangen til frittgående sauer? I strandsonen er byggeforbudet strengt, og mange tiltak krever søknad og dispensasjon – selv små endringer kan være underlagt byggeforbud. Sørg derfor for å unngå ubehagelige overraskelser før du setter spaden i jorda!

Utgangspunktet for eiendomsretten er at grunneier har fri råderett. Dersom man skal gjøre inngrep i denne retten – herunder pålegge grunneier søknadsplikt for et byggetiltak – kreves hjemmel i lov på tidspunktet tiltaket ble gjennomført. Videre er plan- og bygningsloven en såkalt «ja-lov», hvor utgangspunktet er at bygningsmyndighetene ikke kan nekte et byggetiltak uten avslagshjemmel.

Strandsonen og 100-metersbeltet er strengt regulert blant annet for å ivareta natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap, og allmennhetens tilgang og interesser. Behovet for slike strenge regler er åpenbart. Det er ikke ønskelig med en gjenbygget og privatisert kystlinje. Hvis området er definert som utmark, er utgangspunktet dessuten fri ferdsel for allmennheten, noe som også begrunner nødvendigheten av tiltaksbegrensninger.

Plan- og bygningsloven § 1-8 fastsetter et generelt byggeforbud innen 100 meter fra sjøen eller vassdrag, det vil si i strandsonen. Det omfatter både søknadspliktige tiltak, og tiltak som normalt er unntatt søknadsplikt. Hovedregelen er derfor at oppføring av nye bygg, terrenginngrep og endret bruk av eksisterende bygninger ikke er tillatt i strandsonen. Rene fasadeendringer er unntatt byggeforbudet, men krever fortsatt søknad.

Byggegrense

Noen steder er det ønskelig å tilrettelegge for bygging nærmere sjøen. Kommunen kan fastsette annen byggegrense i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Dersom det er fastsatt en konkret avvikende byggegrense, som avviker fra 100-metersegelen, så er det denne som gjelder. Merk at arealformålet ikke er avgjørende. Selv om et område langs sjøen er regulert til fritidsboliger eller naust, må også annen byggegrense fremgå av plan.

Norge er et kystland, og behovet for regulering varierer også sterkt ut ifra hvor i landet man befinner seg. Det er for eksempel åpenbart forskjell på reguleringsbehovet langs Oslofjorden og skjærgården på Sørlandet, med høy trafikk og større utbyggingspress, sammenlignet med de mer avsidesliggende kystområdene i Nord-Norge, hvor naturen er mer uberørt og befolkningen mer spredt. Derfor er det lagt opp til geografisk differensiering. Landet er inndelt i tre soner, med ulike føringer for tiltak i strandsonen. Alle kystkommunene i Vestfold er i sone 1 (kystkommunene i Oslofjordregionen), hvor utgangspunktet er at byggeforbudet skal praktiseres strengt, og dispensasjoner skal unngås.

LNFR-områder

Reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel angir hvilket arealformål som gjelder for de ulike geografiske områdene i kommunen. Mange hytter ligger i områder som er regulert til nettopp fritidsboliger, men langt fra alle. I mer spredtbygde strøk er det ikke uvanlig at hytter ligger i områder som er regulert til LNF - landbruks-, natur- og friluftsområder. Dette utgjør vanligvis hoveddelen av kommunens totale areal og er som hovedregel underlagt et generelt forbud mot tiltak til andre formål enn landbruk, samt å sikre vern av naturområder.

Dispensasjon

Dersom det planlagte tiltaket er underlagt byggeforbud, eller ligger i område regulert til LNF, kreves det dispensasjon for å få tillatelse til tiltaket. Dette vil i praksis omfatte de aller fleste byggetiltak i strandsonen.

En dispensasjon er et unntak fra utgangspunktet om byggeforbud, som gis etter en konkret skjønnsmessig vurdering. For å få dispensasjon må følgende vilkår være oppfylt i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2:

1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke settes vesentlig til side, og
2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene.

Selv om reglene for dispensasjon i utgangspunktet er strenge, så viser utbyggingen av norsk kystlinje at dispensasjoner likevel gis. Det er likevel ikke noe man kan regne med å få. Mulighetene er trolig større for mindre tiltak, og som helst vender bort fra sjøen.

Ulovlighetsoppfølging

Begrensninger for byggetiltak i strandsonen har vært regulert i lang tid, men lovlighetsoppfølgningen har derimot ikke vært praktisert særlig strengt - inntil nylig. Flere norske kommuner har gjennom de senere år gjennomført såkalte «strandsoneprosjekter», hvor formålene har vært å avdekke ulovlige byggetiltak innenfor strandsonen. Når kommunen avdekker ulovlige byggetiltak, får grunneier normalt krav om retting – som i praksis ofte betyr pålegg om riving/fjerning. Dette gjelder selv om det kanskje er flere tiår siden tiltaket fant sted. Målet med prosjektet er primært å sikre naturverdiene og allmennhetens tilgang.

Særlig om brygger

Lovligheten av oppføring av brygger i strandsonen har vært gjenstand for betydelig debatt og er et stadig tilbakevendende tema i norske domstoler. I 2024 avsa Høyesterett en viktig dom om nettopp denne tematikken med referanse HR-2024-2211-A. Saken gjaldt en 76 m2 brygge i strandsonen i Bergen kommune, oppført på 1970-tallet.
Da kommunen i 2010 oppdaget at tiltaket ikke var omsøkt, mottok grunneier pålegg om riving.

Bygningsloven av 1965 § 84 påla meldeplikt for visse tiltak, inkludert kaianlegg, moloer, broer, idrettsanlegg og «andre varige konstruksjoner og anlegg». Det var klart at bryggen ikke var et «kaianlegg». Spørsmålet for Høyesterett var om bryggen kunne anses som en annen «varig konstruksjon» iht. bestemmelsen.

Høyesterett konkluderte med at uttrykket «andre varige konstruksjoner» må tolkes i sammenheng med de øvrige eksemplene i bestemmelsen. En slik kontekstuell tolkning tilsa at større brygger kunne omfattes av bestemmelsen, men ikke private brygger av normal størrelse og karakter for eiendommen de betjente – slik tilfellet var i denne aktuelle saken. Bryggen var på denne bakgrunn ikke underlagt søknadsplikt på oppføringstidspunktet. Grunneieren vant derfor saken, og trengte ikke å rive bryggen.

Saken kan ha overføringsverdi for grunneiere i tilsvarende situasjon, der mindre brygger ble oppført før ny bygningslov av 1985 trådte i kraft. Søknadsplikten for slike tiltak ble innført i 1985 og gjelder den dag i dag.

Hvis man har en eldre brygge som kan anses lovlig, men som sårt trenger utbedring, gjelder det å unngå full utskifting. Reparasjoner er ikke søknadspliktig, men hvis man river og bygger nytt vil det bli ansett som et nytt tiltak.

Planlegger du tiltak i strandsonen?

Å bygge i strandsonen krever kjennskap til regelverket og en bevisst tilnærming til både søknadsplikt og dispensasjonsvurderinger. Feil kan bli kostbare, enten i form av avslag, pålegg om retting eller riving. Derfor lønner det seg alltid å undersøke gjeldende reguleringer og søke nødvendige tillatelser før du setter i gang. Slik unngår du ubehagelige overraskelser – og bidrar samtidig til å bevare strandsonen for fremtidige generasjoner.