Oppussing – når utløses nyeste forskriftskrav?

For kjøper vil det kanskje være ønskelig at arbeidene skulle vært utført etter nyeste teknisk forskrift, som gjerne er den dyreste og beste løsningen. Kjøper kan peke på at boligen er beskrevet som «moderne» i prospektet og at aktuelle arbeider er opplyst å være utført av fagfolk. På sin side kan selger - som gjerne vil unngå en dyr utbedring - vise til opplysninger om at boligen er eldre, og at det bare er gjort oppussing og vedlikehold i tråd med kravene som gjaldt da boligen var bygget. Det rettslige spørsmålet for oss blir derfor: hva skal til for at arbeidene utløser nye forskriftskrav?

Startskuddet: avtalen

I Norge har vi avtalefrihet, og vi må derfor starte med å undersøke hva som er avtalt. Ved et boligkjøp er det flere dokumenter som utgjør avtalen mellom kjøper og selger, for eksempel salgsprospekt, tilstandsrapport, kjøpekontrakt, annonse og andre dokumenter. For å se hva som er avtalt om en bestemt bygningsdel, må vi se hvordan denne er omtalt i avtalen. Det kan for eksempel være eksplisitt uttalt at arbeidene er utført i tråd med gjeldende forskrift – eller en annen bestemt forskrift.

Dersom badet er omtalt som «totalrenovert i 2014 av Bad Boi Bad AS», kan vi ikke hevde at gjeldende forskrift i 2025 kommer til anvendelse. I andre tilfeller er det mer uklart hvilken forskrift som skal legges til grunn. Omtalen av arbeidene kan være vag, og det kan være usikkert hvor omfattende arbeidene faktisk har vært.

Vedlikehold

Dersom avtalen gir forventninger om at arbeidene er utført av fagfolk, stilles det minimumskrav til at de må være utført «fagmessig» og at «forbrukerens interesse er ivaretatt med tilbørlig omsorg». Materialene som brukes skal også være av «vanlig god kvalitet». Dette følger av håndverkstjenesteloven, som utførende håndverkere må levere i tråd med.

I mange tilfeller der det avdekkes feil på nyere arbeid, er kravene i håndverkstjenesteloven tilstrekkelig for å påberope mangel etter avhendingslova (avhl.), og man kan kreve prisavslag tilsvarende rimeligste fagmessige utbedringsmetode. Dette betyr imidlertid ikke at nyeste forskrift må følges, men at utbedringen må gjøres i tråd med de forskriftskravene som gjaldt da boligen opprinnelig ble bygget.

Arbeidene nevnt over er typisk for vedlikehold, som beskrives nærmere under. I noen tilfeller har selger gjort så omfattende arbeider på en eldre bygningsdel at kjøper kunne forvente at de nye arbeidene følger forskriftskravene som gjaldt på utføringstidspunktet. Et eksempel kan være økning av isolasjonstykkelse på en eldre bolig, noe som ofte krever ekstra tiltak for å unngå kondensproblematikk.

Når gjelder TEK 17?

Den nyeste byggtekniske forskriften vi har i dag er «Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift)», også kalt TEK 17, som trådte i kraft i 2017. Tidligere versjoner av forskriften er TEK 10 (2010) og TEK 97 (1997).

Forskriften skal sikre minimumskvalitet på de arbeider som plan- og bygningsloven (pbl.) definerer som «tiltak» etter lovens § 20-1. Spørsmålet for oss blir da om de aktuelle arbeidene er å anse som «tiltak».

Begrepet «tiltak» på eksisterende bygg er omtalt i pbl. §§ 31-2 og 20-1. Ut fra beskrivelsene i pbl. kan vi grovt sett dele nyere arbeid på eldre boliger inn i tre ulike nivåer:

• Vedlikehold – ikke «tiltak» som utløser TEK17
• Vesentlig endring eller vesentlig reparasjon – «tiltak» som utløser TEK17 for de aktuelle arbeidene
• Hovedombygging – «tiltak» som utløser TEK17 for hele bygningen

Selv om vi også får inn saker om hovedombygging, er det mer sjeldent og behandles ikke videre i denne artikkelen.

Hvor går skillet?

Pbl. definerer ikke klart hvor grensen mellom vedlikehold og vesentlig endring/reparasjon skal gå, men der kan Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) komme oss til unnsetning. DIBK forvalter det byggtekniske regelverket i Norge og de definerer vedlikehold som arbeid «som kreves for at bygningen fungerer etter hensikten», for eksempel maling, oppussing av overflater eller bytte av noen få vinduer.

DIBK definerer derimot «vesentlig endring» og «vesentlig reparasjon» som oppgradering eller utskiftning av en bygningsdel. Eksempler inkluderer etterisolering av alle yttervegger, utskifting av alle vinduer eller endring av bygningstekniske installasjoner.

Rent praktisk kan man si at vedlikehold er å bytte likt mot likt for å bevare bygningsdelen slik den var, lengst mulig. Vesentlig endring/reparasjon vil gjerne være tilfeller hvor bygningsdelen endres såpass mye at man må gjøre mer helhetlige og omfattende arbeider for å ivareta kvalitet eller hindre skade.

Totrinnsraketten

For å finne ut om arbeidene skulle vært utført etter nyeste forskrift, må det alltid foretas en helhetlig vurdering i den konkrete saken. For enkelthetsskyld kan vi kalle denne vurderingen en totrinnsrakett.

1. Start med avtalen. Hvordan er bygningsdelen beskrevet av selger, megler og takstmann? Får vi her en eksplisitt avklaring eller noen sterke hint?
2. Definisjoner. Får vi hjelp fra loven, DIBK eller andre kilder med eksempler, som kan avklare om det er snakk om vedlikehold eller noe mer?

Vedlikehold er ikke dårlig

Mange boligkjøpere blir skuffet når de oppdager at en oppusset bolig ikke måtte oppfylt nyeste forskriftskrav. Fagmessig vedlikehold er ofte tilstrekkelig, og eldre byggeskikk kan fungere godt i lang tid. Faktisk kan det å blande ulike forskriftskrav fra forskjellige epoker komplisere unødvendig.

Hva kan du kreve ved mangler?

Hvis arbeidene på en bolig viser seg å være mangelfulle eller ikke fagmessig utført, kan kjøper ha krav på:

• Prisavslag tilsvarende kostnaden for å få arbeidet gjort riktig
• Utbedring dersom selger er ansvarlig for feilene
• Heving av kjøpet i alvorlige tilfeller

Huskeliste

• Avtalen mellom kjøper og selger er første vurdering – har man avtalt hvilke forskrifter som skal gjelde?
• Tommelfingerregel: Bytte av likt mot likt er vedlikehold og utløser ikke nye forskriftskrav.
• Endringer som påvirker bygningens egenskaper kan utløse nye forskriftskrav.
• TEK17 er ikke nødvendigvis målet i alle saker – fagmessig vedlikehold kan være mer enn godt nok.

Dersom du har spørsmål om byggtekniske arbeider og forskriftskrav, kan det være lurt å få juridisk bistand. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere dine rettigheter og muligheter for kompensasjon.