Dette må du vite før du leier ut på Airbnb 

– Mange tror at Airbnbs vilkår alltid gjelder når man leier ut via plattformen. Men hvis boligen brukes til vanlige boligformål, kan husleieloven gjelde uansett hva som står i Airbnb-avtalen, sier Kamilla Elise Bodahl Hauge, advokat i HELP.

Når gjelder Airbnbs vilkår

Det klare utgangspunktet er at det er full avtalefrihet når man leier ut sin bolig eller fritidsbolig gjennom Airbnb. Normalt handler leie via Airbnb om ferie- eller fritidsformål hos den som skal leie. I disse tilfellene gjelder ikke husleieloven, med mindre partene avtaler det konkret.

Når overstyrer husleieloven Airbnbs vilkår?

Leier du ut til en leietaker som skal benytte utleieobjektet til vanlige boligformål, eksempelvis en leietaker som skal jobbe i området, eller som står mellom to boliger i forbindelse med kjøp og salg – da gjelder reglene i husleieloven. Dette gjelder selv om leieforholdet er kortvarig. Husleieloven har mange ufravikelige regler som kan gjøre situasjonen vanskelig for deg som utleier.

Et eksempel på dette er: 

Du inngår en avtale om å leie ut ditt hjem til en mann som skal jobbe i byen i 2 måneder. Gjennom vilkårene til Airbnb, som er akseptert av begge parter, er det avtalt at leieprisen gjelder for én voksen. Du oppdager halvveis inn i leieforholdet at leietaker har tatt med seg sin samboer og to barn. Dette vil i utgangspunktet være et brudd på avtalen som er inngått gjennom Airbnb. Derimot er det her ikke tale om utleie til ferie- eller fritidsformål, men vanlig boligformål. Etter husleieloven § 7-1 har en leietaker rett til å ta opp sin ektefelle eller samboer og barna i boligen. Dette gir leietaker en rett til at resten av familien kan bli boende uten at du som utleier kan kreve noe ekstra i leie for dette.

Husleieloven gjelder utenfor leie til ferie- og fritidsformål

Det er derfor viktig at du blir kjent med bakgrunnen for at leietaker vil leie av deg – altså om det er snakk om ferie/fritidsformål eller vanlig boligformål, før du leier ut gjennom Airbnb. Hvis leieforholdet ikke gjelder fritids- eller ferieformål, anbefaler vi at dere inngår en mer utfyllende husleiekontrakt. Standard husleiekontrakt finner du på Forbrukerrådets hjemmesider. Kunder med advokatforsikring hos HELP Forsikring kan også opprette digitale kontrakter via «min side», hvor advokat også kan bistå ved eventuelle spørsmål rundt avtalen. 
 
Generelt er det et godt råd å ta bilder som kan dateres, både før utleie og ved tilbakelevering dersom det avdekkes avvik. Sørg også for at du får personalia på leietaker.

Hva gjør du hvis leietaker ikke flytter ut?

Uavhengig av om det er snakk om et leieforhold med grunnlag i ferie/fritidsformål eller tradisjonelle boligformål, er det viktig å være klar over hva som er risikoen, og prosessen hvis en leietaker ikke flytter ut til avtalt tid. 

Det er dessverre ikke slik at politiet hjelper deg med å kaste ut en leietaker som nekter å forlate boligen din. Dersom dette skulle skje, må du sende varsel til leietaker med 14 dagers frist etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dette kan lede til en sak hos tingretten hvis leietaker fremdeles ikke flytter ut. Forutsatt medhold i tingretten, vil namsmannen først flere uker etter at leietaker nektet å flytte, få kastet ut vedkommende.  
 
Midlertidig forføyning er en måte å få en leietaker raskere ut, gjennom et hastespor i domstolen, men det er svært strenge vilkår som må være oppfylt, for å få medhold gjennom en slik prosess.

Vær oppmerksom på begrensninger i Airbnbs forsikring

Det er viktig å være klar over at forsikringene du får som utleier når du leier ut via Airbnb har begrenset varighet. Blant annet gjelder forsikringen som skal dekke skader etter hærverk kun i 14 dager regnet fra datoen leieforholdet var avtalt avsluttet, eller etter datoen for kansellering. Hvis leietaker nekter å forlate boligen, vil det kunne ta tid før du får vedkommende ut, og du risikerer å ikke ha oversikt over skadene før forsikringsperioden er utløpt. Utleier bør derfor ha bygningsforsikring, innboforsikring og eventuelt utleieforsikring. Kontroller alltid vilkårene i din forsikringsavtale slik at den dekker det du ønsker.