Kjøpt først og ikke fått solgt? Unngå skattefelle!

Kjøpt først og ikke fått solgt? Unngå skattefelle!

Omsetningshastigheten i boligmarkedet varierer fra landsdel til landsdel. Av ulike årsaker opplever noen problemer med å få solgt sin gamle bolig til forventet pris. 

Over tid blir det dyrt å sitte med to boliger og to boliglån. Løsningen på det økonomiske problemet kan være midlertidig utleie. Da må du være oppmerksom på skattereglene slik at du unngår en stor ekstraregning. Utleie av den gamle boligen, i stedet for den nye, kan fort koste hundretusener for en vanlig boligeier. 

Skattefri gevinst

Hvis kravet til eier- og botid er oppfylt, er gevinsten ved salg av bolig unntatt fra inntektsbeskatning: Har man eid og bodd i boligen minst ett av de siste to årene, slipper man å skatte av gevinsten.

Dersom botidskravet ikke er oppfylt, får man imidlertid ikke glede av skattelovens unntak og må betale 27% skatt av differansen mellom inngangsverdien – egen kjøpesum- og salgssummen.

Ettersom vi har hatt stigende boligpriser gjennom mange år, realiseres gjerne betydelige gevinster ved salg av gammel bolig. 

Risikomomenter

Jeg vil kort peke på noen forhold som kan skape problemer i forhold til tidsfristen på ett år. 

I tillegg til at prisutviklingen på kort sikt er usikker, er det dessverre nokså mange leieforhold som ikke forløper og opphører slik som utleier ønsker og forutsetter. Ved utgangen av 2014 var det registrert i underkant av 900 husleiesaker i HELP Forsikring. 

Leietaker har et oppsigelsesvern i husleieloven . Uavhengig av om du har saklig grunn til oppsigelsen, kan du risikere at leietaker bestrider oppsigelsen. Det er da utleier må gå til søksmål for eventuelt å få brakt husleieforholdet til opphør. En slik prosess tar tid, gjerne flere måneder, og det er stor risiko for at du vil falle utenfor skattelovens tidsgrense på ett år.

Videre er det økonomisk risiko forbundet med å inngå en salgsavtale med en kjøper parallelt med at du har et uavklart utleieforhold. Leietakers manglende medvirkning kan forårsake forsinket oppfyllelse overfor kjøper og føre til erstatningsansvar for selger. 

Selv med en leietaker som aksepterer og forholder seg til at boligen skal selges, kan det ikke ventes at leietaker legger like mye innsats i vask og rydding før visning som en eier ville gjort. Dette kan få konsekvenser for prisen.

Handlingsalternativer

  • Dersom du anser utleie som løsning på problemet, bør du ut fra skatterisikoen vurdere å leie ut den nye boligen. Du slipper tidspresset og usikkerhetsmomentene knyttet til leieforholdet på boligen du primært vil selge. 
  • Uavhengig av om du leier ut boligen du ønsker og selge, risikerer du en høy skatteregning om du venter for lenge på "drømmebudet". Gevinsten ved salget blir skattepliktig hvis du ikke har bodd i boligen du eier minst ett av de siste to årene. I forhold til prisstigningen de siste 10-15 årene er priskorreksjonen vi har sett i deler av landet den siste tiden nokså beskjeden. For mange vil det være mer fornuftig å akseptere en noe lavere salgssum enn å risikere mye større skatteregning.

Les også:
Gode råd til deg som er på boligjakt!
Feil areal på boligen  

Silje N. Andresen 11 blogginnlegg

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!