Hvor går grensen på hytta?

Tradisjonelt har det kanskje ikke vært like viktig å kjenne til hvor eiendomsgrensene går på hytta som for boligeiendommen hjemme. Det er gjerne mer åpent, naturlig terreng og mindre aktuelt å markere hvor grensen går. Det gjelder i hvert fall for hytter på fjellet eller i skogen. For sommerhytter ved sjøen kan det være annerledes.

Uansett kan det være av stor betydning å kjenne hvor grensene går. Det gjelder særlig når det er aktuelt å gjøre tiltak i nærheten av nabotomt. Det bør verken bygges, graves eller felles trær i nærheten av naboeiendom før grense er avklart. Man kan ende opp med å måtte flytte tiltaket, og felling av naboens trær kan også koste deg svært dyrt.

Hytta er stedet hvor man skal finne roen og unngå hverdagens stress. Klarhet rundt eiendomsgrenser kan bidra til å unngå unødvendige konflikter med hyttenaboer og kommunen.

Matrikkelloven

Vi har ingen lov om eiendomsgrenser. Det ble lagt frem et lovforslag på 1980-tallet, men det ble aldri vedtatt. I stedet har andre lover regulert hvordan man skal gå frem ved deling og oppmåling. I dag er det matrikkelloven som regulerer dette.

Ved utskilling av nye tomter i hyttefelt, eller ved deling av gamle tomter, kreves naturlig nok oppmåling. For eksisterende tomter er det derimot ikke noe krav om at grenser klarlegges.

Matrikkelloven inneholder riktignok i § 7 en bestemmelse om at grenser må være klarlagt ved hjemmelsovergang. For eiendom med uklare grenser skulle det innebære at det må gjennomføres oppmåling før hjemmel kan tinglyses på ny eier. Denne bestemmelsen har imidlertid ikke trådt i kraft ennå, og det er uklart når det vil skje. Innføring forutsetter at kommunene har kapasitet til oppmåling uten at omsetningen av eiendom blir vesentlig forsinket.

Inntil videre er det opp til hver enkelt om man vil klarlegge grensene sine. Ved salg vil det likevel være en klar fordel, da det kan være noe mange interessenter er opptatt av. Og ved innløsning av festetomt vil det uansett kreves oppmåling.

Spesielt for hyttetomter

Mange hytteeiendommer ble skilt ut før man fikk nøyaktige måleinstrumenter. Det er også veldig vanlig at hytta står på festet grunn, og uten at tomten nødvendigvis har blitt oppmålt noen gang. Det gjelder også for punktfeste, hvor tomten i utgangspunktet ikke har fastlagte grenser.

Selv om det ikke er krav om det ennå, er det gode grunner til å avklare grenser gjennom oppmåling.
Usikre grenser er ofte kimen til konflikt. Det kan gjelde omtvistet grense i seg selv, men også andre tvister som springer ut av at grense er uklar – for eksempel byggverk som blir stående delvis inn på naboeiendom.

Så hvor begynner man?

Grensemerker i terreng

Det beste vil være om man kan gjenfinne grensemerker i terreng. Grensemerker kan være så mangt, avhengig av når eiendommen ble skilt ut. I dag markeres grensepunkter med aluminiumsbolter. Også andre grensemerker kan la seg gjenfinne, og normalt være nokså sikre utgangspunkt. Jo flere grensemerker som lar seg gjenfinne, jo enklere er det å rekonstruere resterende punkter.

Matrikkelkart

Er man usikker på hvor man skal begynne å lete, kan det lønne seg å starte med å se hvordan eiendommen fremstår i matrikkelkartet. Det finner man på nettsider som Se eiendom - Søk og finn info om en eiendom (kartverket.no) og Norgeskart.

Det er imidlertid viktig å være klar over at eiendomsgrensene som er inntegnet i matrikkelkartet slett ikke trenger å være riktige. Tvert imot er det ofte feil og avvik som følge av svært varierende kartgrunnlag. Det er stor forskjell mellom hyttetomter som ble skilt ut eller festet bort tidlig på 1900-tallet, og nye tomter som opprettes i dag. Jo eldre tomten er, dess mindre presise er som regel grensebeskrivelsene.

Så selv om tilgjengeligheten av karttjenester har mange fordeler, har disse utvilsomt også bidratt til mange grensetvister. Mange har ukritisk lagt til grunn at grensen går som angitt i matrikkelkart, og hengt seg opp i slikt som at uthuset til nabo synes å stå inne på sin tomt.

Det er kommunen som oppdaterer eiendomskartet som lokal matrikkelmyndighet. Fysiske opplysninger om eiendommen registreres i matrikkelen, til forskjell fra grunnboken som er et rettighetsregister. Foreløpig er det kun kommunen som har kompetanse til å måle inn grenser og nedsette grensemerker.

Varierende nøyaktighet i kart

De ulike fargene på grenselinjer sier noe om nøyaktigheten på kommunens data. Grenser kan være angitt med lysegrønt - som sikre – som følge av at kommunen har koordinater. Andre farger markerer graden av usikkerhet. Dette er det nok ikke alle som får med seg. Andre karttjenester på nett bygger på samme kartdata, men grensene er inntegnet med samme farge. Da er det enda større sjanse for misforståelser.

Hvor informasjonen er for mangelfull, vil eiendommen i stedet være markert som en såkalt «sirkeleiendom» med en åttekantet figur på ca. 100 m². Dette er ikke grenser, men gir kun uttrykk for at grensen er usikker. Det samme gjelder hvor det er brukt hjelpelinjer (stiplede linjer) mot for eksempel sjø. Det kan medføre at eiendommens areal også blir feil.

Oppmålingsforretning

I mange tilfeller kan det være tilstrekkelig å kontakte kommunen for klarlegging av eksisterende grense: Dette er noe kommunens landmålere kan gjøre både for sikre og usikre grenser.

Finnes det koordinater er det som regel en enkel oppgave. Da vil en landmåler kunne markere grensepunkter med nokså stor nøyaktighet. Helt uten slingringsmonn er det likevel ikke. Det gjelder særlig hvor punktene er målt med annen type måleutstyr enn hva som brukes i dag, og angitt i tidligere brukt koordinatsystem.

Fremgangsmåter ved usikre grenser

Hvor kommunen ikke har sikre holdepunkter fra før, vil eiere av tilstøtende eiendommer også innkalles. Det kan legges frem relevant dokumentasjon som gamle skylddelingsbeskrivelser, utskiftingskart, jordskiftesaker, private avtaler med mer.

Kommunen vil tolke relevante dokumenter og sammenholde med terreng, og forsøke å rekonstruere grenser. Ved enighet blir det merket, målt opp, og kartfestet.

Det er imidlertid ikke sikkert at kommunen har rett. De sitter som nevnt på info av svært varierende kvalitet og matrikkelkartet angir slett ikke alltid riktige grenser. Og av og til har ikke det offentlige fått med seg at naboer er blitt enige om å justere grensene fordi de ikke har gitt beskjed til kommunen. Dette kan skape problemer når hyttene får nye eiere.

Blir partene enige om hvor grensen går, eller rettere sagt fra nå av skal gå, kan man få kommunen til å måle opp.

Hvis partene derimot ikke blir enige, kan ikke kommunen avgjøre tvisten. Da må det avgjøres rettslig, fortrinnsvis ved krav om grensefastsetting for jordskifteretten.

Grensefastsetting

Det er et vilkår at det er uklare eller omtvistede grenser, ellers har ikke jordskifteretten hjemmel til å holde sak om grensefastsetting. Uklarheten kan gjelde både i terrenget eller i matrikkelkart. Men hvis man har koordinater og bare ønsker merking, må man i stedet kontakte kommunen.

På samme måte som kommunen og kanskje partene selv har forsøkt, må jordskifteretten prøve å rekonstruere grenser. Ved dom vil jordskifteretten falle ned på det resultatet den finner mest sannsynlig.

Tolking av uklare grenser

Grensebeskrivelsene har ikke alltid vært like presise, og for eldre hytteeiendommer kan det være vanskelig å avklare tomtegrenser nøyaktig. Først må man finne frem til relevante dokumenter. Ofte er det håndskrift, og neste oppgave blir å tyde hva som står der. Skriften er snirklete og språket gammeldags.

Selve beskrivelsene har også svært varierende nøyaktighet. De er gjerne basert på mer eller mindre uklare angivelser av lengde og retning, eller kanskje bare henvisning til grensemerker som kors i fjell, røys og lignende. Selv om nøyaktigheten, og dermed bevisverdien, kan være så som så, er det ofte slike kilder man ender opp med som avgjørende, hvis grensen ikke senere har blitt stadfestet eller endret.

Frivillig endring av grense

Noen ganger kan eksisterende grenser vise seg å være uhensiktsmessige. Kanskje har man utnyttet eiendommene i den tro at grensene gikk annerledes.

Hvis man blir enig med naboer om endring av grenser, kan kommunen gjennomføre grensejustering eller arealoverføring etter matrikkelloven. Grensejustering er det klart enkleste, men forutsetter at endringen ikke utgjør mer enn 5 % av den minste av eiendommene.

Større endringer kan skje ved arealoverføring, men det er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven og krever også samtykke fra panthavere.

Færre grensetvister i fremtiden?

I dag fastsettes eiendomsgrensene ved bruk av moderne måleutstyr, der grensepunktene angis i form av nøyaktige koordinater, og som gjør det mulig å merke grensene i marken med minimale avvik. Mer entydige grensefastsettelser vil opplagt føre til færre tolkningsproblemer. «Kryss i nedsatt i sten ved hovedbrukets fremkomstvei», er ikke på langt nær så presist som GPS-koordinater.

Oppmålingen er imidlertid ikke alltid problemet. Det kan fortsatt bli spørsmål om grenser er endret etter avtale, eller om vilkårene for hevd er oppfylt. Ny oppmålingsteknologi vil ikke kunne eliminere problemene helt.

Hvordan avklare eiendomsgrensene på hytta?

1. Sjekk matrikkelkart: Se hvordan eiendommen fremstår i matrikkelkart, men vær kritisk! Sjekk hvilken farge grenselinjene er markert med. Da får du også en pekepinn på om tomten har blitt oppmålt i nyere tid eller ikke.
2. Inspiser grenser: Gå ut i terrenget og se etter grensemerker hvor kartet tilsier at de skal være. Det bør i hvert fall gjelde i hvert hjørne eller knekkpunkt.
3. Gjennomgå eiendomsdokumenter: Har det vært utført nye oppmålinger, kan man gå ut fra at dette er gjeldende. I motsatt fall bør man ta utgangspunkt i opprinnelig grensebeskrivelse i skylddeling, kart- og delingsforretning eller festeavtale. Se også etter mulige senere grenseendringer.
4. Bestill oppmåling: Få kommunens landmåler til å angi hva som antas å være riktig.
5. Kommuniser med naboer: En åpen og ærlig kommunikasjon med hyttenaboer om eiendomsgrenser kan bidra til å forebygge misforståelser og konflikter.

I 2023 hjalp vi kundene våre med