Festekontrakter

EMD avsa imidlertid nylig en dom som konkluderte med at det var motstrid mellom tomtefesteloven og menneskerettighetskonvensjonens vern av eiendomsretten. Dommen fra EMD foranlediget en rekke medieoppslag som nærmest beskrev dommedag for tomtefestere generelt. Eiendomsmeglere melder om betydelig skepsis i boligmarkedet til boliger på festet grunn som følge av dette. Det ser ut til å være stor usikkerhet blant folk flest hva dommen gjelder og vil bety for tomtefestere fremover.

For å forsøke å klargjøre situasjonen vil jeg gi en kort oppsummering av faktum i saken som var til behandling i EMD, hvilket rettsspørsmål som ble drøftet og avgjort, samt hva dommen konkret vil bety for festeforhold i Norge. 

Kort om sakens faktum

Foranledningen til dommen fra EMD er Høyesteretts dommer fra 2007 hvor grunneierne tapte. Sakene gjelder spørsmålet om tomtefesteloven § 33 er i strid med Grunnlovens §§ 97 eller 105 og Norges folkerettslige forpliktelser. Tomtefesteloven § 33 lyder slik

”I staden for å krevje innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus etter § 32 når festetida er ute, kan festaren eller dei som er omfatta av § 32  andre ledd krevje lenging av festet på same vilkår som før. For feste som er lenga etter fyrste punktum gjeld § 7  fyrste ledd om festetid”.

Bestemmelsens gir altså festeren av tomt til bolig eller fritidshus rett til å forlenge festeavtalen på uendrede vilkår når avtalt festetid utløper. Sett sammen med tomtefesteloven § 7, innebærer § 33 i praksis at festeren har rett til forlengelse på samme vilkår som før frem til han enten innløser tomten eller selv sier opp festeavtalen.  Retten til ”evigvarende” forlengelse gjelder uavhengig av hva som står i festeavtalen om festetid.

Høyesterett kom i 2007 enstemmig til at tomtefesteloven § 33 ikke var i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97, kravet om « fuld Erstatning » ved ekspropriasjon i Grunnloven § 105, og at den heller ikke krenket Norges folkerettslige forpliktelser etter første tilleggsprotokoll til EMK artikkel 1 om økonomiske rettigheter.

Bortfesteren anket saken til EMD, og dommen falt i juni i år.

Den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg var imidlertid uenig med Høyesterett og slo fast at den norske tomtefestelovens § 33 ikke er forenlig med det vernet eiendomsretten har i henhold til Den Europeiske menneskerettighetskonvensjonen. EMD så det slik at interessemotsetningen mellom fester og bortfester ikke er ivaretatt på en tilstrekkelig balansert måte i den norske loven (”no fair balance”), og konkluderte med at § 33 la en for stor byrde på grunneier til at den var forenlig med menneskerettighetskonvensjonen. Dette til tross for den betydelige skjønnsmarginen nasjonale myndigheter har.

EMD-dommens betydning for løpende festeforhold

Ettersom Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen  er inkorporert i Norsk lov og har forrang ved motstrid, må Norge endre loven dersom dommen blir rettskraftig. Ankefristen er tre måneder. Dersom dommens resultat nå eller senere blir rettskraftig, må Stortinget endre tomtefestelovens § 33 slik at den blir forenlig med Norges folkerettslige forpliktelser. En endret § 33 må i større grad enn nåværende § 33 ivareta bortfesters økonomiske interesser.

Med tanke på at det i Norge finnes om lag 300.000 løpende festeforhold for bolig og fritidsboliger, har dommen betydelig konsekvenser. Det er like fullt viktig å merke seg at dommen kun gjelder spørsmålet om forlengelse på uendrede vilkår utover avtalt festetid,med andre ord de økonomiske betingelsene for fortsatt leie (justering av festeavgiften) når den opprinnelig avtalte festetiden – f.eks. 99 år - utløper.

Som følge av dommen vil festere altså måtte akseptere en oppjustering av festeavgiften dersom man ønsker å benytte retten til å forlenge festeforholdet utover det som opprinnelig ble avtalt. Fester vil ikke lenger kunne fortsette festeforholdet til ”evig tid” på uendrede vilkår. Hvordan regelen vil se ut i fremtiden er uvisst, men og det vil nok bli en viss politisk dragkamp om utformingen.

Dommen får således først og fremst konsekvenser for de eiendommene som har en festekontrakt som snart utløper. For festekontrakter med lengre resttid er dommen mindre aktuell, og de vil først bli berørt når den avtalte kontraktstiden en dag utløper. Andre tomtefesterelaterte spørsmål som f.eks. innløsningssum og oppregulering av festeavgift i løpet av kontraktstiden, påvirkes ikke av Strasbourgdomstolens avgjørelse.

Etter mitt syn har medienes overskrifter og ”dommedagsprofetier” etter EMD-dommen vært unyanserte og overdrevne i forhold til den generelle betydningen dommen vil få for festere generelt ettersom dommen ikke påvirker rettsstillingen i et løpende festeforhold, innenfor avtalt festetid. Dersom § 33 skulle endres i betydelig grad til grunneiers gunst slik at festeavgiften blir ulevelig, vil fester uansett ha mulighet til innløsning av tomten etter tomtefestelovens bestemmelser om dette.

I 2023 hjalp vi kundene våre med