Kjøpt først og ikke fått solgt? Unngå skattefelle!

En del boligselgere oppnår ikke den prisen som de på forhånd hadde sett for seg. Hvordan dette vil utvikle seg videre, er det ingen som kan si sikkert i dag, men det verserer flere teorier: At nedgangen sommeren 2017 kun er starten på en større nedgang, andre mener at det er en mindre korreksjon og i realiteten en utflating av langvarig vekst. Atter andre mener at den er en kortvarig nedkjøling og at prisene og farten vil ta seg opp igjen i løpet av relativt kort tid. 

Uavhengig av hva man måte tro og mene om hva status i boligmarkedet er om noen måneder, er situasjonen nå at en del personer nå ufrivillig sitter med to boliger. 

Det sier seg selv at det over tid blir dyrt å sitte med to boliger og to boliglån. Hvis du har tro på at prisene vil stige igjen, kan en løsning på den økonomiske utfordringen være midlertidig utleie. Denne løsningen kan imidlertid bli svært dyr: Her ligger nemlig både en skattefelle og andre potensielle problemer på lur.

Skattefelle

Vanligvis ønsker de fleste, forståelig nok, å flytte til sin nye bolig. Det er jo gjerne en praktisk grunn til boligbyttet også. Men før du bestemmer deg for å leie ut den gamle boligen og flytte inn i den nye, bør du være klar over hvilken skattefelle du her risikerer å gå i. 

Botiden avgjør om du slipper skatt

Gevinst ved salg av fast eiendom er som hovedregel skattepliktig. Men:

• Det er et unntak i skatteloven for gevinst på bolig som du har eid og bebodd i minst ett år, alternativt eid i minst to år og bebodd i minst ett av de to siste. 

• Hvis kravet til eier- og botid er oppfylt, er gevinsten ved salg av bolig altså unntatt fra inntektsbeskatning.  

Hvis botidskravet ikke er oppfylt når du selger, får du ikke glede av unntaket. Skatteregningen er da 24% av gevinsten. 

Ettersom vi har hatt stigende boligpriser gjennom mange år, realiseres det gjerne store gevinster ved salg av gammel bolig. 

Lei ut den nye boligen

Utleie av den gamle boligen, i stedet for den nye, kan derfor fort koste mange hundretusener for en vanlig boligeier hvis salget utsettes med mer enn et år i forhold til opprinnelig planlagt salg.

Korttidsutleie isteden?

I praksis kan utleie gjøre det vanskelig få til et salg innen skattelovens tidsfrist. Jeg vil kort peke på noen forhold som kan skape problemer i forhold til tidsfristen.  

I tillegg til at prisutviklingen på kort sikt er usikker, er det dessverre nokså mange leieforhold som ikke forløper og opphører slik som utleier ønsker og forutsetter. 

Flere hundre husleiesaker

Som illustrasjon kan det nevnes at HELP Forsikrings advokater har behandlet flere hundre saker innen husleieretten de siste årene. 

Leietaker har et oppsigelsesvern i husleieloven. Uavhengig av om man som utleier har saklig grunn til oppsigelsen, kan man risikere at leietaker bestrider denne. 

Det er da utleier må gå til søksmål for eventuelt å få brakt husleieforholdet til opphør. En slik prosess tar tid, gjerne flere måneder, og det er dessverre stor risiko for at man vil falle utenfor skattelovens tidsgrense på ett år hvis man må ty til en slik prosess. 

Videre er det økonomisk risiko forbundet med å inngå en salgsavtale med en kjøper parallelt med at man har et uavklart utleieforhold. Leietakers manglende medvirkning kan forårsake forsinket oppfyllelse overfor kjøper og føre til erstatningsansvar for selger. 

Selv med en leietaker som aksepterer og forholder seg til at boligen skal selges, kan det ikke ventes at leietaker legger like mye innsats i vask og rydding før visning som en eier ville gjort. Dette kan få negative konsekvenser for prisen.

Handlingsalternativer

Hvis du ufrivillig er blitt sittende med to boliger og anser utleie som en løsning på problemet, bør du ut fra skatterisikoen vurdere å leie ut den nye boligen. Du slipper tidspresset og usikkerhetsmomentene knyttet til leieforholdet på boligen du primært vil selge. 

Størrelsen på skatten du vil få ved salg på "feil" tidspunkt, sett i forhold til bud/sannsynlig salgssum i dagens marked bør også tas i betraktning. 

Sett i forhold til prisstigningen de siste 10-15 årene er priskorreksjonen den siste tiden nokså beskjeden. For mange vil det derfor være mer fornuftig å akseptere en noe lavere salgssum enn å risikere mye større skatteregning.