Dette bør du vite om husleieloven

Hva kan komme i tillegg til husleien? (§§ 3-1 og 3-4)

Betaling av husleie er leietakers viktigste ytelse, og for å sikre forutsigbarhet er det fastsatt i loven at husleien skal være et bestemt beløp. Som del i dette, så er det inntatt forbud mot andre tilleggsytelser enn de som er opplistet i § 3-1.

Det kan avtales at leietaker skal tegne eget strømabonnement, eller betale en forholdsmessig del av utleierens utgifter til elektrisitet og brensel, og/eller utgiftene til vann og avløp. Alle andre utgifter, som kostnader til TV- og internett, fellesutgifter i et borettslag, kommunale avgifter, eiendomsskatt etc., må utleieren selv betale, og kompensere for i leieprisen.

Det er viktig å merke seg at partene kan avtale at TV og internett ikke er inkludert i husleien. Leietaker må i så fall skaffe seg eget abonnement hvis han/hun ønsker å ha TV-signaler eller internett i leiligheten. De utgiftene som utleier plikter å betale, slik som eiendomsskatt, kan derimot ikke avtales at «ikke er inkludert». Utgifter som knytter seg til leietaker personlig, sånn som NRK-lisens, må leietaker fremdeles betale selv.

Husleielovens regler om depositum (§ 3-5)

Lovlig depositum

De fleste kjenner til at det er vanlig med depositum i leieforhold. Hvis du skal leie ut, så er det lurt å sette depositum som vilkår for å inngå leieavtale. Om det ikke på forhånd er avtalt at det skal opprettes depositum, så kan ikke utleier i ettertid kreve dette.

Depositumet kan aldri være på mer enn 6 måneders leie, og det vanlige er å sette depositumet til 3 måneders leie.

Depositumspengene skal settes inn på en konto i leietakers navn, og det er leietaker som skal få opptjente renter på denne kontoen. I dag gjøres dette vanligvis ved at utleier oppretter en depositumskonto via sin nettbank. Banken vil da be om opplysninger om leietaker, og sende leietaker en forespørsel om å akseptere opprettelse av kontoen, typisk via BankID. Det er utleier som skal betale for opprettelse av depositumskontoen.

Hvis depositumsbeløpet i stedet betales direkte inn til en av utleiers vanlige bankkontoer, eller betales med kontanter til utleier eller andre, så vil det være et såkalt «irregulært depositum», og leietaker vil ha krav på å få beløpet tilbakebetalt eller erstattet med forsinkelsesrenter.

Depositumsgaranti (§ 3-6)

I stedet for depositum, kan det avtales at leietaker skal stille garanti. Dette betyr at en tredjepart («garantisten») garanterer for at leietaker kan betale for seg. Om leietaker likevel ikke kan betale, så må tredjeparten betale for dem. Dette gis typisk av NAV, men kan også kjøpes av flere private aktører.

Depositumsgarantien kan heller ikke avtales til et større beløp enn 6 måneders husleie.

Garantien sikrer altså utleier, og ikke leietaker. Hvis garantisten må betale ut penger til utleier, så har denne som regel krav på å få dette beløpet tilbake fra leietaker. Fordelen med slik garanti er at leietaker ikke trenger å ha depositumspengene klare før leieforholdet begynner.

Kan utleier fritt endre husleien? (§§ 4-2 og 4-3)

Det korte svaret er nei. Hverken leietaker eller utleier har rett til å endre husleien helt fritt.

Indeksregulering

Både leietaker og utleier kan derimot kreve at husleien skal reguleres i tråd med endringen i konsumprisindeksen,. Endringen i tråd med konsumprisindeksen kan regnes ut via Statistisk sentralbyrå sin priskalkulator.

Krav om indeksregulering krever minst én måneds varsel og kan først gjøres gjeldende når det har gått minst ett år siden avtaleinngåelsen eller siden forrige regulering.

Det er typisk utleier som krever dette, siden konsumprisindeksen de siste årene har økt. Dersom den derimot skulle synke, slik at penger blir mer verdt, så ville det være leietaker som tjente på å kreve indeksregulering.

Tilpasning til gjengs leie

I tillegg til indeksregulering, så kan både leietaker og utleier kreve tilpasning til gjengs leie. Dette innebærer at husleien skal settes til det som er vanlig husleie for utleie av lignende bolig på lignende leievilkår. Det er dermed veldig vanskelig å fastslå sikkert hva som faktisk er «gjengs leie», men å søke etter lignende boliger på finn.no eller andre steder med leieannonser kan gi en ledetråd.

Krav om tilpasning til gjengs leie krever minst seks måneders varsel, og kan først gjøres gjeldende når det er gått minst tre år siden husleien ble avtalt eller tilpasset til gjengs leie. Det må videre være minst ett år siden forrige indeksregulering.

Husleielovens regler om vedlikehold (§ 5-3)

Hvem som skal vedlikeholde hva, kan avtales fritt mellom partene. Der ikke annet er avtalt, følger det av loven at leietaker har vedlikeholdsansvaret for en rekke inventar og utstyr, mens utleier har ansvaret for vedlikehold av resten av boligen.

Leietakers vedlikeholdsansvar begrenser seg etter loven til dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Kort forklart innebærer dette at leietaker har vedlikeholdsansvaret for alle bord, stoler og løse møbler som eventuelt følger med leieobjektet. Leietaker plikter også å foreta nødvendig rengjøring, batteriskifte og funksjonskontroll av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Vedlikehold av vegger, tak, gulv, vinduer etc. er etter loven utleiers ansvar. Tilsvarende er det utleiers ansvar å skifte ut ting som er så gamle at det ikke lenger er hensiktsmessig å forsøke å reparere dem. Utleier har ellers ansvaret for å reparere såkalt «tilfeldig skade». Dette er ting som rørbrudd i veggen, skader etter innbrudd eller lynnedslag. Altså skader som skyldes forhold utenfor leietakers kontroll.

De fleste standardkontrakter har lignende regulering, men det er forholdsvis vanlig at det er inntatt bestemmelser om at leietaker har et større vedlikeholdsansvar, eller at leietaker får et større vedlikeholdsansvar etter en angitt tid.

Husleielovens regler om oppsigelse (§§ 9-4 til 9-8)

Adgang til oppsigelse

Etter husleieloven så kan både leietaker og utleier avslutte leieforholdet ved oppsigelse, med mindre annet er avtalt. Dette betyr at det lovlig kan avtales at én eller begge parter ikke kan si opp leieforholdet. Dette er vanlig i form av såkalt «bindingstid» som betyr at leieavtalen først kan sies opp når det har gått en viss tid. Selv om det er avtalt bindingstid, så kan partene selvsagt avtale at leieforholdet skal avvikles, så lenge begge er enige om dette.

Leietakers oppsigelse

Dersom det ikke er avtalt noe annet, så har leietaker fri oppsigelsesadgang. Det betyr at leietaker kan si opp uten å oppgi noen grunn. Leietaker trenger heller ikke å si opp skriftlig, men det anbefales at oppsigelse sendes skriftlig slik at en kan bevise at det faktisk er sendt en oppsigelse til utleier.

Utleiers oppsigelse

Utleiers oppsigelse må være skriftlig og begrunnet. Utleiers begrunnelse må være saklig etter § 9-5 a-d. Det er videre gitt en del formkrav for utleiers oppsigelse i § 9-7. Om utleiers oppsigelse ikke oppfyller formkravene, så kan den bli ugyldig, slik at leietaker ikke trenger å flytte eller protestere.

Leietaker har også rett til å protestere mot utleiers oppsigelse innen én måned fra de mottok oppsigelsen. Det er i så fall utleier som må gå til sak for å fastslå oppsigelsens gyldighet. Dersom utleier ikke reiser sak innen tre måneder etter leietakers frist for å protestere gikk ut, så faller oppsigelsen bort etter leietakers protest.

Hvis du trenger hjelp med å vurdere om en oppsigelse er lovlig, så anbefaler vi deg å søke juridisk bistand.

I 2023 hjalp vi kundene våre med