NAV-garanti i husleieforhold

Mange utleiere er skeptiske til NAV-garanti, og inntrykket er ofte at dette er en dårlig idé. Denne saken i Fredriksstad Blad gir uttrykk for den samme fortvilelsen en del av våre kunder med erfaring som utleier opplever. 

Negative erfaringer fra utleie med NAV-garanti for husleien gjør at mange sliter med å finne seg et sted å bo, som i dette eksempelet fra Tønsbergs Blad. Dette er ekstra uheldig fordi det er en grunn til at disse leietakerne har fått en NAV-garanti i utgangspunktet.

Men hva er egentlig en NAV-garanti? Har en potensiell leietaker spurt om NAV-garanti er greit, og du lurer på hva som er risikoen? Her finner du svarene du lurer på.

Hva er en NAV-garanti?

En såkalt NAV-garanti i et leieforhold betyr at NAV «garanterer» for en gitt sum, typisk tre måneders husleie. Hvis leietaker skylder utleier penger for husleie eller skader i boligen, vil utleier kunne kreve dette beløpet ubetalt fra NAV, i stedet for å kreve det fra leietaker. Hensikten er å gi utleier sikkerhet for at leietaker kan betale det han skylder.

Dessverre viser erfaringen at slike NAV-garantier ofte gir utleiere en falsk trygghet. Dette gjør det enda vanskeligere for utsatte grupper å få seg et sted å bo. Slike NAV-garantier kan videre være vanskelige å forholde seg til fordi NAV-kontorer kan ha ulike vilkår i sine garantier. For å svare på spørsmålet om hvilken risiko du tar ved å akseptere en husleiegaranti fra NAV, kan NAV-garanti være en grei sikkerhet, men det avhenger veldig av vilkårene.

Selv om vilkårene ikke alltid er de samme, vil vi nedenfor gå gjennom noen typiske vilkår og utfordringer knyttet til NAV-garantier. Her er en kort oppsummering:

• NAV-garantien dekker ofte bare skyldig husleie, og ikke erstatning for skader eller andre krav
• Det gjelder ofte egne meldefrister for NAV
• Garantien gjelder ofte for et kortere tidsrom, så du kan bli stående uten sikkerhet
• Mange opplever saksbehandlingen hos NAV som treg og vanskelig
• Hvis boligen selges, gjelder ikke garantien nødvendigvis for ny eier

Vanlige vilkår og utfordringer

Begrenset dekning

Et vanlig vilkår er at garantien bare dekker skyldig husleie. Om utleier oppdager hærverk, overdreven bruksslitasje eller mangelfull rengjøring ved tilbakelevering, så vil dette i så fall ikke kunne kreves dekket av NAV under garantien. Slike vilkår er særlig uheldige, siden det er mange i økonomisk uføre som også har begrensede kunnskaper om vedlikehold og skånsom bruk. Som utleier bør du derfor sørge for at eventuell garanti skal gjelde både for skyldig husleie og for skader i boligen og andre krav som springer ut av leieforholdet.

Særskilte meldefrister

Det er heller ikke uvanlig at NAV-garantier har vilkår om særskilte meldefrister. Dette kan typisk være en frist på to til fire uker etter at leieforholdet er avsluttet. Om utleier ikke har meldt kravet sitt til NAV innen denne fristen, kan det føre til at garantien faller bort. Dette kommer i tillegg til de vanlige reklamasjonsfristene, som gir utleier plikt til å varsle leietaker innen rimelig tid etter at leieforholdet er avsluttet.

Hvis utleier heller ikke har fått kopi av selve garantien, som NAV-kontoret typisk bare sender til leietaker, så er det vanskelig for utleier å vite om meldefristen. Dette skaper ekstra forvirring siden utleier både må overholde frister overfor NAV og overfor leietaker.

Tidsbegrensning

Et tredje typisk vilkår er at garantien kun gjelder for en gitt periode, typisk tre år. Heller ikke dette er nødvendigvis noe utleier har fått beskjed om. Etter at garantiperioden har gått ut, vil garantien ofte falle helt bort. Hvis leieforholdet varer lenger enn garantiens tidsbegrensning, vil utleier kunne ende opp uten noen som helst sikkerhet, uten engang å være klar over det.

På grunn av dette, og de andre vanlige vilkårene, er det viktig at du som utleier sørger for å få en kopi av garantien med alle vilkårene. Om det er en tidsbegrenset garanti, er det du som må sørge for å følge opp dette overfor leietaker, og som må kreve at det ordnes med ny garanti før den gamle går ut. Du bør da være klar over at saksbehandlingstiden hos NAV kan være lang, så arbeidet med å ordne ny garanti bør skje i god tid før den gamle går ut.

Saksbehandling

NAVs saksbehandling er ikke kjent for å være den raskeste. Utleiere opplever dermed ofte at det tar ukevis å i det hele tatt få et svar etter at det er sendt krav om leietakers garanti. Dette kan gjelde selv om leietaker har akseptert eller bekreftet at hen er ansvarlig for skadene.

Det er heller ikke uvanlig at NAV sier seg uenig i summen som kreves utbetalt selv om leietaker har akseptert beløpet. Dette skiller seg sterkt fra depositumskontoer, der bankene ofte svarer i løpet av få dager, og der banken er bundet av enighet mellom partene.

Alternativer til NAV-garanti

Det finnes særlig to alternativer til NAV-garanti, om man skal leie ut til noen som får støtte fra NAV.

Nav som fremleier

En mulighet er å avtale at det er NAV som skal leie boligen, men slik at NAV leier denne videre ut til de som får hjelp fra NAV. Dette er vel spesielt aktuelt hvis du skal leie ut en bolig over lengre tid, og NAV er interessert i å bruke denne boligen til vanskeligstilte.

Når NAV står som leietaker, vil NAV være ansvarlig både for å betale husleien og for alle skader som oppstår i leietiden. Som utleier vil du da være godt sikret økonomisk. Det som da er viktig, er å sørge for en god gjennomgang med protokoll for tilstanden på boligen før utleien begynner.

Depositumslån

Noen NAV-kontorer har innsett hvor dårlig NAV-garantien blir mottatt av utleiere, og tilbyr derfor det som ofte kalles et «depositumslån». For deg som utleier vil dette være akkurat det samme som et vanlig depositum.

Depositumslån fungerer ved at NAV-kontoret gir et rentefritt lån til leietaker. Etter at utleier har opprettet en (lovlig) depositumskonto, betaler NAV lånebeløpet direkte inn på denne kontoen. Utleier får dermed et helt vanlig depositum, med helt vanlige vilkår. Ulempen for NAV er at de må betale ut pengene allerede før leieforholdet begynner, men dette er en liten pris å betale for et produkt som faktisk fungerer.

Erfaring tilsier at ikke alle NAV-kontorer tilbyr depositumslån. Vi kan likevel anbefale at du ber om dette, slik at NAV får et klart signal om at dette er et ønske fra utleier.

Anbefalinger

Vær rask

Husleierestanser utover tre måneder blir ofte ikke dekket av NAV. Det vil si at NAVs ansvar er begrenset til tre måneders leie, og at utleier selv må følge opp kravet mot leietaker etter dette. Som utleier bør du derfor reagere raskt overfor NAV hvis husleien uteblir. Les hva avtalen med NAV sier om fristen for å melde krav. Mange venter for lenge, og håper at leien snart skal komme.

Før tilsyn

For langvarige leieforhold kan det være lurt å føre tilsyn med jevne mellomrom, for eksempel annethvert år eller en gang i året. Du må da varsle leietaker i rimelig tid om besøket. Slik kan du sørge for at det ikke er kommet noen uventede skader eller slitasje. På denne måten kan du også sikre deg mot at eventuelle skader blir verre.

Sikre direktebetaling

Hvis det er mulig, bør du sørge for at husleien betales direkte til deg som leier ut, ikke til leietakeren. Det er leietakeren som må avtale dette med NAV-kontoret. Vær oppmerksom på at leietakeren normalt kan stanse slike avtaler om direktebetaling til utleier, og kreve å motta pengene selv.

Dersom leietakeren har inngått en avtale med NAV om frivillig trekk, gjelder det frivillige trekket bare til leietakeren kaller trekket tilbake. Et eksempel er saken der NAV automatisk skulle overføre halv husleie hver 14. dag når leietaker fikk sine arbeidsavklaringspenger. Avtalen ga ingen sikkerhet for utleier da leietakeren stanset det frivillige trekket.

Be om vilkår før signering

Til slutt er det viktig å være tydelig på hvilke garantivilkår du vil kunne godta. NAV-kontorene ønsker som regel å hjelpe brukerne sine med å finne et sted å bo, og det kan da være nyttig å gi klar og skriftlig beskjed om hvilke vilkår du vil kreve i en garanti.

Du kan for eksempel skrive at garantien må vare minst like lenge som leiekontraktens varighet, at den må dekke både skyldig husleie og eventuelle skader og andre krav som stammer fra leieforholdet, og at du ikke kan godta særskilte meldefrister for garantien. Du kan samtidig be om at det i stedet opprettes et depositumslån, eller at NAV-kontoret står som leietaker.