Dette bør du se etter i salgsdokumentene

Bilder

Er bildene i salgsoppgaven med kun som pynt? Svaret på det er nei. Selv om bildene ofte tas for å vekke interessen din, er det viktig å se nøye på bildene. Viser bildene at det er tegn på skader i boligen, vil kjøper som regel ikke kunne rette et krav mot selger av eiendommen. Eksempelvis kan det fremgå av bildene at det er sprekker, misfarging og/eller saltutslag på bad. Selv om skader også lar seg avdekke på visning, er det ofte så mye folk til stede at det kan være vanskelig å få oversikt over boligen.

Servitutter

Det skal være et punkt i prospektet som heter «Servitutter/rettigheter». En servitutt er en begrenset bruksrett eller råderett over annens eiendom. En servitutt kan enten gi rett til en bestemt bruk over annens eiendom, eller den kan gi noen rett til å forby eieren å bruke eiendommen på bestemte måter. Eksempelvis kan noen ha en veirett over den aktuelle eiendommen. Bruk i strid med den andres veirett er ikke tillatt.

Det er ikke uvanlig at eiendommer selges med servitutter. Det vanligste er servitutter om gjerder og plassering av vann- og avløpsledninger. Det kan imidlertid tenkes at det er tinglyst noen servitutter på eiendommen som vil innebære begrensninger i din bruk av eiendommen. Eksempelvis kan det tidligere ha vært inngått en avtale som gir kommunen rett til å omgjøre deler av din eiendom til en vei som er åpen for alle. Dette er kjedelig å finne ut av i ettertid. Eiendomsmegleren bør fremheve og omtale spesielle servitutter i prospektet, men det er ikke alltid at slike servitutter løftes fram i salgsoppgaven slik de etter vår mening bør.

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Det skal alltid være et punkt i prospektet som sier noe om boligen og eventuelle andre tiltak på eiendommen har ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Hvilke tiltak som krever søknad og dermed ferdigattest, fremgår av kapittel 20 i plan- og bygningsloven. En byggesaksprosess i kommunen skal alltid avsluttes med en ferdigattest. Manglende ferdigattest betyr ikke automatisk at tiltakene ikke er godkjent. Eksempelvis kan det være enkle formaliteter som er årsaken til at kommunen ikke har utstedt ferdigattest ved endt byggeprosess. Det er derfor sjelden en mangel i seg selv at ferdigattest mangler.

Manglende ferdigattest kan imidlertid være en indikasjon på at tiltakene ikke er lovlige. Jo nyere tiltakene er, desto større indikasjon på en lovlighetsmangel. Eksempelvis var det ikke vanlig å utstede ferdigattest for tiltak som ble bygget/opprettet før 40-tallet. For slike tiltak foreligger det normalt et ekspedisjonsdokument. Et ekspedisjonsdokument er en byggemelding/søknad. For tiltak etter denne perioden skal det normalt være utstedt ferdigattest. Dersom boligen eller nyere tiltak på eiendommen ikke har ferdigattest, bør du sende en skriftlig henvendelse til eiendomsmegler om dette.

Diverse

Ofte plasserer eiendomsmeglere viktig informasjon under punktet «Diverse» i prospektet. Vi ser ofte at det under dette punktet fremheves at enkelte rom i boligen ikke er godkjent for varig opphold, eller at utleieleiligheten i underetasjen eksempelvis ikke er godkjent som selvstendig boenhet. Det er derfor viktig å se etter dette punktet i salgsdokumentene.

Egenerklæringsskjema

Egenerklæringsskjemaet fylles ut av selger i forkant av salget. Det er ingen som kjenner eiendommen bedre enn selger. Spørsmålene som stilles i egenerklæringsskjemaet, og svarene som gis av selger, er ofte veldige viktige for å kunne få innblikk i eiendommens tilstand og historikk. Er det noen svar som ikke virker fornuftige, eller svarene kanskje er vanskelige å forstå, bør du stille spørsmål til selger i forkant av kjøpet. Dette bør gjøres skriftlig, slik at du, om nødvendig, kan bevise hvilke spørsmål du har stilt, og hvilke svar du har fått.

Motstridende opplysninger

Det kan av og til hende at det er gitt motstridende opplysninger i salgsdokumentasjonen. Eksempelvis kan det fremgå av en tilstandsrapport at det ikke er utført arbeid på bad siden byggeår, mens det av prospektet fremgår at badet er pusset opp i nyere tid. I slike tilfeller har kjøper ikke grunn til å stole på opplysningene som er gitt. Hvis kjøper ikke undersøker hvilke av opplysningene som stemmer, vil det ofte være vanskeligere å konstatere mangelsansvar senere. Vårt råd er derfor at kjøper retter en skriftlig henvendelse til megler og sjekker hvilke av opplysningene som er korrekte.

Selv om vi kun har fremhevet noen få punkter i denne artikkelen, er det svært viktig å lese hele salgsoppgaven. Det kan tenkes at selger eller hens kontraktsmedhjelpere har plassert viktige opplysninger på steder i salgsoppgaven der de normalt ikke fremkommer.