Tilstandsrapport bolig - dette må du vite

Takstmannen skal være uavhengig 

I forbindelse med salg av fast eiendom er det som regel selger som bestiller rapporten. Iblant kan det også være eiendomsmeglerforetaket som er engasjert av selger, som formidler takstmenn eller bestiller taksten direkte. Dette er omstridt, da det er krav om uavhengighet fra takstmannens side. Det vil si at takstmannen skal ikke skal ha tilknytning til noen av partene ved salget. Når meglerforetaket knytter til seg én eller flere takstmenn som man brukers regelmessig, vil det kunne hevdes at takstmannen ikke lenger er uavhengig av megleren. På den andre siden vil megleren knytte til seg fagpersoner med god kompetanse. Kvaliteten i takstbransjen er variabel, og alle er tjent med at tilstandsrapporten holder god kvalitet.

Takstmannen 

Tilstandsrapporter utarbeides av takstmenn, også kalt bygningssakkyndige. Det finnes i dag ingen krav til utdanning eller yrkesutøvelse for takstmenn. Det vil i prinsippet si at hvem som helst kan bruke denne tittelen. Takstmenn rekrutteres som regel fra ulike byggfag, og har gjerne fagbrev, mesterbrev eller høyere byggfaglig utdannelse. Utdannelsen er organisert i kursform fra de ulike takstorganisasjonene. Takstmenn jobber alene eller som del av større eller mindre enheter. 

Pris på tilstandsrapport 

Prisen på tilstandsrapporter varierer fra 6.000 til 20.000 kroner, avhengig av lokale prisvariasjoner, rapportform og størrelsen på eiendommen som takseres. Informasjon om priser finnes som regel på nettsidene til takstforetakene eller fås på forespørsel.

Ulike rapportformer 

Det finnes i dag en del ulike former for tilstandsrapporter slik at begrepet tilstandsrapport nærmest er blitt til sekkebegrep. Ulike takstorganisasjoner og større foretak tilbyr rapporter basert på NS3424 og NS3600. Rapporter basert på NS3424 betegnes generelt som tilstandsrapporter, mens rapporter basert på NS3600 som regel betegnes som boligsalgsrapporter. Det er viktig å merke seg at rapportene er basert på disse standardene, men ikke følger disse til punkt og prikke. Undersøkelsene er gjerne basert på en visuell gjennomgang av bygningen, supplert med enkelte stikktakinger og dokumentkontroll. 

De fleste rapporter inneholder en beskrivelse og en tilstandsvurdering av viktige bygningsdeler

Når ny avhendingslov trer i kraft 1. januar 2022, stilles det krav til innholdet i tilstandsrapportene. Dette innholdet lener seg sterkt mot NS3600. Denne artikkelen går ikke videre inn på dette temaet fordi det ikke finnes erfaringsgrunnlag ennå.

Begrensninger 

Uavhengig av hvilken rapportform som velges er rapportinnholdet basert på en visuell gjennomgang av boligen, som regel uten inngrep i konstruksjonen. Gjøres det inngrep, nevnes dette spesielt i rapporten. En annen begrensning, er at takstmannen ikke flytter på lagrede gjenstander i boligen. Dette begrenser kontrollmulighetene. Noen bygningsdeler er også vanskelige å kontrollere, som for eksempel dreneringen. Snø vil begrense kontrollmulighetene ytterligere. Disse  begrensningene fører til at mange bygningsdeler blir vurdert skjønnsmessig etter alder og forventet levetid uten at takstmannen kjennskaper den faktiske tilstanden.  

Begrensningene fører til at det ofte er vanskelig å få et komplett bilde av bygningens tilstand. Takstmannen er helt avhengig av den informasjonen han får av eieren, muntlig på befaringen og/eller skriftlig i form av egenerklæringen og andre dokumenter.

Dokumentkontrollen i forbindelse med en tilstandsvurdering er i utgangspunktet svært begrenset. I mange tilfeller finnes det heller ikke dokumentasjon over utførte arbeider eller endringer. Dette begrenser både innsynet i bygningens tilstanden, men også lovligheten av eventuelle tilbygg eller utførte endringer.

Råd til forbrukere 

I kjøpsprosessen er det viktig at du bruker tid på å gå gjennom salgsdokumentene. Boligsalgsrapporten bør leses grundig og ikke minst forstås. En brukbar rapport er forståelig og alle relevante bygningsdeler er med. Gjør ikke teksten det, bør vi som forbrukere ta kontakt med forfatteren for å få mer og bedre informasjon.