Har selger visst om feil ved boligen

Det gjøres oppmerksom på at denne artikkelen gjelder for boliger kjøpt før 1.1.2022

Dersom selger har kjent til en feil, så er jo saken grei. Man skal gi alle opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. Har man kjent til en negativ omstendighet, men holdt tilbake informasjon om dette, så foreligger en mangel etter avhendingsloven. Tilfellet nå er at selger nekter for å ha kjent til et spesielt forhold. Hva kan man gjøre?

I prinsippet har man to muligheter:

• bevise at selger lyver

• bevise at selger måtte kjenne til feilen.

Bevis

For å bevise at selger lyver holder det ikke med ord mot ord, man må ha bevis. Bevis kan være vitner som bekrefter at selger har visst om feilen, eksempelvis naboer, ekskoner, håndverkere som tidligere har gjort arbeider i boligen, eller andre. 

Man kan ha klare bevis på at arbeider er utført i selgers eiertid, for eksempel på at følgeskader er forsøkt utbedret. Det kan være datostemplinger på elektroniske installasjoner, i sluket på badet, eller på baksiden av panelet, som sier noe om tidsrommet for utbedringen, eller man kan være heldig å komme over dokumentasjon på at selger har mottatt informasjon om mangelen på et tidligere tidspunkt, eksempelvis i byggesaksmappen hos kommunen, lokale el- og branntilsynsrapporter, eller ved å innhente salgsdokumentene fra tidligere salgsledd.

Bevismangel

Problemet er ofte at man ikke har tilstrekkelig håndfaste bevis: Vitnene er uklare, det kan ikke bevises at selger faktisk mottok dokumentene som ble sendt til han, eller det er ingen tegn til tidligere følgeskader. Hva ligger så i at selger måtte kjenne til en feil?

Ingen rimelig unnskyldning

Forarbeidene til avhendingsloven sier at det ikke må foreligge en rimelig unnskyldning for selger til å være uvitende om den konkrete mangelen. Dette er også fremhevet i senere rettspraksis. Likevel synes noen lagmannsretter og tingretter å ha gjort spørsmålet om selger "måtte kjenne til" et forhold til et spørsmål om selger har opptrådt grovt klanderverdig. 

Disse to vurderingstemaene: om det foreligger en rimelig unnskyldning, eller om selger har opptrådt grovt klanderverdig, er etter min vurdering egentlig uttrykk for den samme terskelen. Undertegnedes teori er at flere domstoler vil kvie seg for å påvise klanderverdighet, og heller si at det ikke foreligger en (rimelig) grunn for selger til å være uvitende. Forskjellen skal ikke være avgjørende for konklusjonen. 

Hva er grovt klanderverdig

Kravet om klanderverdighet gjelder ikke selgers tilbakehold av en feil selger vet om. Kjenner selger til et forhold, skal han som nevnt opplyse om dette. Kravet om klanderverdighet gjelder heller ikke om selger kan klandres for at feilen har oppstått. Det er selvfølgelig ikke et krav at selger har skapt feilen. 

Kravet om klanderverdighet gjelder hvorfor selger ikke har kjent til en feil som ellers ligger i dagen. Dette uttrykkes etter undertegnedes mening best som et krav om et kvalifisert avvik fra normal opptreden. Det klanderverdige ligger i avstanden mellom den aktuelle selgerens opptreden, og hvordan en selger normalt kunne forventes å opptre i en tilsvarende situasjon.  

Eksempel:

Hvis kloakken gjentatte ganger slår tilbake i sluket i kjelleren, og følgelig ikke skyldes en plutselig svikt, men en konstruksjonsfeil som har vært tilstede også i selgers eiertid, måtte selger kjenne til tilbakeslag, selv om han ikke innrømmer det.  

Et annet eksempel kan være at selger ikke åpner posten sin, der pålegg om utbedringer fra kommunen ligger: Selger måtte kjenne til pålegget, om han hadde lest post adressert til seg selv. Det avgjørende er altså om en normal opptreden, eller bruk av boligen, ville avdekket feilen.