Kjøpe hytte? Dette bør du undersøke og følge opp

Du har kjøpt drømmehytta og gleder deg til en lang og bekymringsløs sommer ved (inn)sjøen. Det er opplyst om både veirett og strandrettigheter. Kanskje planer om ny båt tar form, men hvor kan du egentlig parkere, legge båten og bade?

Når du begynner å undersøke nærmere, finner du kanskje ut at grunneier ikke er enig i at du kan kjøre helt frem til hytta, og slett ikke at du kan bruke båtplass ved brygga eller slå deg ned på samme sted som selgerne forklarte at de har pleid å bade.

Det eneste som er klart, er at situasjonen ikke er helt som du trodde, men hvordan bør du gå fram for å avklare rettigheter? Og hva kan du gjøre for å unngå slike situasjoner i det hele tatt?

Rettigheter som fremstår usikre

Rettigheter som for eksempel veirett, bryggerett, båtfeste og andre strandrettigheter vil som regel være klare salgsargumenter som fremheves i markedsføringen. Ideelt sett er også rettigheter som tilligger hytteeiendommen grundig beskrevet i salgsoppgaven slik at disse ikke er noe som kommer overraskende på ny eier. Det samme gjelder eventuelle heftelser på eiendommen.

Like fullt kan det vise seg å være usikkerhet rundt rettigheters eksistens og innhold.

For selger kan det være en vanskelig øvelse å gi et korrekt bilde av ulike rettigheter. Det mest fornuftige er selvfølgelig om selger i god tid før salg tar sikte på å avklare usikre forhold, men noen ganger kan det være lettere sagt enn gjort. Man har kanskje en rettighet som er stiftet for lenge siden, men som man ikke har utnyttet fullt ut. Hvordan stiller egentlig grunneier seg til dette nå?

Det hender også at det ikke har vært noen problemer tidligere, men hvor grunneier plutselig gjør seg vanskelig overfor nye eiere. Da blir det uansett kjøper som må rydde opp i forholdet.

Selgers opplysningsplikt

Ved eiendomsmeglingsoppdrag skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om «tilliggende rettigheter». Det vil også være i selgers egen interesse å opplyse om dette.

I tillegg er det krav om at slike rettigheter må beskrives tilstrekkelig presist. Det er ikke nødvendigvis nok å opplyse om for eksempel veirett eller rett til båtplass uten å informere nærmere om forhold som kan være relevant for kjøper. Det gjelder også hvor det hefter usikkerhet rundt rettighetene.

Generelt kan det være grunn til å undersøke at viktige rettigheter faktisk følger eiendommen, og ikke bare slå seg til ro med hvilke rettigheter selger har utøvd i sin eiertid.

Hva er egentlig uklart?

Når det er en form for sambruk med andre, kan eierskifte i seg selv bidra til større usikkerhet. Det gjelder både på rettighetshaversiden og på grunneiersiden. Nye mennesker innebærer ofte litt annen bruk enn hva som har vært vanlig. Dette kan føre til gnisninger og konflikt.

Aller først bør du finne ut hva som eventuelt er uklart, og hvilken rett som bestrides. Gjelder det hele rettighetens eksistens? Eller er det spørsmål om varighet, hvem som er rettighetshaver, eller rettighetens nærmere innhold?

Her oppstår konfliktene – og slik kan du minimere risiko

Manglende tinglysing

Servitutter tinglyses som heftelse på tjenende eiendom, uten at det nødvendigvis fremgår av elektronisk grunnbok hvem som er rettighetshaver. Det er uansett ikke noe krav om at rettigheter tinglyses. Tinglysing skaper ikke rett, men gir rettsvern. Hvis rettigheter ikke er tinglyst, bør dette imidlertid fremgå av salgsoppgaven.

Manglende tinglysing trenger ikke å være noe problem, men det henger ofte sammen med manglende skriftlig avtale. Det kan være grunn til å spørre hva som er grunnlaget for rett, og nærmere om rettighetens innhold. Hvis en rettighet er stiftet ved hevd, vil rettigheten ha rettsvern uten tinglysing.

Festetomter – rettigheter som ikke er angitt i festekontrakt

For festetomter vil tilliggende rettigheter som regel fremgå av festekontrakten, men det kan hende at fester har fått utvidet rett uten at det er formalisert. Hvis selger opplyser om andre rettigheter, er det god grunn til å undersøke nærmere. Det bør avklares hvordan bortfester stiller seg til det, for å forsikre seg om at de aktuelle rettighetene ikke bare gjaldt for den aktuelle festeren.

Hvem er rettighetshaver?

Et viktig skille går mellom personlige servitutter som er knyttet til bestemte personer, og realservitutter som følger eiendom. Tidligere var det ikke uvanlig at rettighetshaver ble nevnt ved navn, men det trenger ikke å bety at det er snakk om en personlig rettighet. Hvis servitutten avhjelper et behov for eiendommen, som for eksempel veirett, er det snarere hovedregelen at det er en realservitutt som enhver eier kan dra nytte av.

Hevd eller kun tålt bruk?

De fleste rettigheter stiftes gjennom avtale, men det hender også at hevd påberopes som stiftelsesgrunnlag. Dette er vanlig hvor man ikke har en avtale å vise til, men hvor man uansett har benyttet seg av en rettighet i god tro over lang tid.

Ved henvisning til hevd som grunnlag for rettigheter, vil det vanligvis hefte en viss usikkerhet rundt dette. Med mindre det allerede er slått fast ved dom eller rettsforlik, er det nokså stor risiko for at dette kan bli et tvistetema. Hevdsvilkår må være oppfylt, og regelmessig møtes krav om hevd også med anførsler fra grunneier om at det kun har vært tålt bruk. Hytteeier har for eksempel fått lov til å parkere utenfor egen tomt, men grunneier påstår at det kun gjaldt midlertidig.

Veirett

Aller vanligst er ferdselsrettigheter. Det gjelder ikke minst for hytteeiendommer. Som regel vil man være avhengig av å ferdes over en eller flere andre eiendommer, gjerne også over det såkalte hovedbruket i området.

Uklarheter kan oppstå hvor veirett ikke er tinglyst. Ofte vil det like fullt være opplagt at man har slik rett fordi man ellers ikke kommer frem til eiendommen, og da innfortolkes det som en såkalt aksessorisk rett.

Større usikkerhet kan gjelde hvor det ennå ikke er utpekt eller opparbeidet vei. Hvor kan man legge trasé, og ikke minst hva slags ferdsel har man rett til? Det som gjerne kommer på spissen, er om hytteeier har rett til å kjøre helt frem til tomten eller kun ferdsel til fots.

Ferdselsrettens innhold er uklar

Særlig eldre avtaler er ofte knappe og kan by på tolkningstvil. En eldre avtale om veirett innebærer ikke nødvendigvis rett til kjørevei. Spør om hva som er grunnlaget for veirett, og be om å se en eventuell skriftlig avtale.

Ofte fremgår det ikke tydelig om veiretten omfatter rett til ferdsel med bil. Med mindre det er helt opplagt hvor man har rett til å kjøre, og veien allerede er anlagt, er dette noe man bør undersøke nærmere. Her vil faktisk utnyttelse være et sentralt moment, da det gjerne viser hvordan partene har oppfattet rettighetene.

Manglende opparbeidelse

Veirett kan gjelde allerede etablerte veier, men kan også gjelde rett til å anlegge vei som ennå ikke er bygd. Eller det kan være ønske eller behov for å utvide en vei som er smal, bratt eller på annen måte vanskelig å bruke. Med mindre det er presist beskrevet i avtale, oppstår gjerne spørsmål om trasé, bredde og opparbeiding.

Når veien ikke allerede er anlagt, vil den også kunne være avhengig av offentlig godkjenning. Særlig i sjønære områder innebærer dette en klar risiko. Selv om man privatrettslig har rett på vei, er det ikke sikkert at det lar seg realisere. Det kan være grunn til å undersøke hva som er grunnen til at vei ikke er etablert ennå.

Veien brukes av flere

Hvor privat vei brukes av flere eiendommer, kan det være grunn til å høre nærmere om organisering. Hvem drifter veien, og hvordan utføres vedlikehold? Finnes det vedtekter som man bør sette seg inn i?

Parkering

Hvis du ikke kan parkere på egen tomt, er du avhengig av alternativ parkering. Det gjelder hvor det ikke er kjørevei helt fram, for eksempel for de som har hytte på en øy.

Parkeringsrett ikke tinglyst eller nærmere angitt

Hvis det er opplyst om parkering på annen eiendom uten at det er tinglyst, bør man undersøke hva som er grunnlaget for retten. Foreligger det faktisk en varig parkeringsrett, og hva er egentlig avtalt? Er det stiftet en varig rett, eller kun midlertidig? Finnes det muligheter for å parkere flere biler ved behov?

I likhet med etablering av veier er utgangspunktet at plassering og bredde m.m. må avklares med grunneier. Det gjelder ikke minst før det gjøres tiltak eller tilrettelegges for parkering.

Det er vist til skiltet parkering

Selger kan ha fått lov til å parkere, attpåtil på en fast plass hvor det er satt opp skilt med navn, hytte eller registreringsnummer. Like fullt kan det være grunn til å undersøke hva som er grunnlaget for denne retten. Er det faktisk snakk om en varig rett som tilligger hytteeiendommen, eller kan det hende at tidligere eier kun har fått lov til å leie plass eller disponere parkering som tålt bruk?

Rettigheter tilknyttet sjø

Hytteeiendommer kan ellers ha mange ulike rettigheter, og i nærheten av kyst og vann er disse ofte knyttet til sjø, som båt- og bryggerettigheter.

Rett til båtplass uten nærmere beskrivelse

Fra det mer til det mindre kan rett til båtplass omfatte alt fra rett til å sette opp naust eller brygge til rett til å ha båt liggende ved brygge eller båtfeste. Vanlige konflikttemaer er knyttet til plassering og nærmere innhold av rettighetene. Hvis det kun er snakk om mulighet til å leie båtplass, må dette tydelig fremgå.

Det er særlig hvor rettigheten ikke er beskrevet i detalj, og heller ikke har blitt utnyttet ennå, at konflikt kan oppstå. I tillegg kan det by på ekstra problemer hvor grunneier har gitt flere andre tilsvarende rettigheter, og gjenstående muligheter er uttømt eller begrenset.

Tilgang til sjø

Selv om man har hytte i nærheten av sjø, er det de færreste som har egen strandlinje. Som regel vil man være avhengig av å benytte seg av allmennhetens rettigheter. Noen har imidlertid også fått særlige rettigheter over annen eiendom som kun tilkommer bestemte rettighetshavere.

Et spørsmål som melder seg, er om det er snakk om en eksklusiv rett, eller om også grunneier eller andre kan disponere arealet. Merk at eksklusiv rett kan utløse oppmålingsplikt og behov for delingstillatelse.

Hvis det er opplyst om baderett som særlig rett, må det kunne forutsettes at denne i det minste går lenger enn allemannsretten.

VA-rettigheter

Som regel vil en hytteeiendom også være avhengig av å ha rør, ledninger og kabler liggende over én eller flere andre eiendommer. Dette krever enten avtale eller ekspropriasjon.

Det kan være uklart hvor nedgravde rør og kabler faktisk ligger. For tjenende eiendom kan det være uheldig med tanke på muligheter for å gjøre egne tiltak. For rettighetshaver vil det være en fordel at det foreligger klar skriftlig avtale, men selv uten dette må det normalt kunne forutsettes at det er gitt samtykke før graving.

Det er fortsatt mange hytteeiendommer som har brønnrettigheter på annen eiendom. Finnes det felles installasjoner som brønn, pumpe og lignende, kan det være grunn til å undersøke om disse er i sameie og om det foreligger avtale om vedlikehold.

Hogst og vegetasjon

Det er ikke helt uvanlig at man har rett til å hogge ved på annen eiendom. For hytteeiendommer kan det være enda mer verdifullt om man i stedet kan påberope seg rett til å kreve at vegetasjon holdes nede, for å sikre utsikt til sjø. Det vil i så fall være en negativ servitutt på naboeiendom. En av utfordringene med det sistnevnte er at servitutten ofte er nokså skjønnsmessig, og det kan være vanskelig å avgjøre hva som kan kreves av beskjæring.

Oppfølging overfor selger

Hvis du nylig har blitt eier, og det kan være snakk om misligholdt opplysningsplikt fra selger, bør det vurderes om det er grunn til å reklamere overfor selger etter avhendingsloven. Selger plikter å opplyse om forhold ved eiendommen som kjøper kan regne med å bli informert om, og uriktige eller tilbakeholdte opplysninger kan utgjøre mangel.

Én ting er å reklamere overfor selger på mulige avvik, men det kan hende at selger har vært såpass rund i formuleringene at det er vanskelig å nå frem med krav. Ofte vil det uansett være best om rettighetene faktisk eksisterer, og hvor innholdet heller kan avklares nærmere.

Ved behov for rettslig avklaring

I den grad rettighetene er uklare, og du ikke kommer til enighet med grunneier, må det vurderes om det er verdt å søke en rettslig avklaring.

Før det går så langt, bør du imidlertid finne ut mest mulig om faktum. Finnes det et skriftlig stiftelsesgrunnlag, typisk avtale, er det naturlig å ta utgangspunkt i dette. Og hva kan du finne ut om hvordan den aktuelle rettigheten faktisk er utøvd.

Videre er det ofte behov for å tolke stiftelsesgrunnlaget. Hva tilsier egentlig ordlyden? Åpner den for tolkning?

For denne type saker er det to mulige rettslige spor. Du kan velge å ta saken til ordinære domstoler, ved først å ta ut forliksklage. Alternativt kan det fremmes krav om rettsutgreiing for jordskifteretten.

Rettspraksis

Både saker fra tingrett og jordskifterett kan tas videre til lagmannsretten. Agder lagmannsrett er ankedomstol for Vestfold og Telemark samt Agder. Det avspeiles tydelig i rettspraksis at dette er fylker med mange fritidsboliger, ved at en stor andel av dommene som angår hytteeiendommer er avsagt der. Ovenfor er nevnt et utdrag fra aktuelle dommer i senere år.

Flere juridiske råd om fast eiendom og mange andre rettsområder finnes på help.no og i HELPpodden, som lages av advokatene i HELP. Du finner den for eksempel på Spotify.