Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt ved boligkjøp

Et boligkjøp er for de aller fleste en beslutning av stor økonomisk betydning. Boliglånet skal betjenes, renteendringer skal håndteres, og boligen skal både ivaretas og vedlikeholdes. Til tross for at det koster mye å være boligeier, er ikke alle bevisst dette i forkant av kjøpet. Men hvis man gjennomgår salgsdokumentene grundig før kjøp, kan man til en viss grad sikre seg mot ubehagelige vedlikeholds overraskelser.

Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt går langt ved salg av bolig. Selger kan holdes ansvarlig for ikke å ha opplyst om både forhold selger kjente til, men også forhold selger måtte kjenne til, jf. avhendingsloven § 3-7. Det er dermed ikke nødvendig å påvise faktisk kjennskap hos selger. Det avgjørende er at det ikke må foreligge noen rimelig grunn for å være uvitende.

Det er selger av eiendommen som har best forutsetninger for å kjenne boligen og følgelig gi riktige og fullstendige opplysninger. Ifølge lovforarbeidene bør selger generelt ha som holdning at det er bedre å si for mye enn for lite. Dette inkluderer også det som er «temmelig» selvsagt.

Tilbakeholdt og påvirket kjøpet

Hvis selger har tilbakeholdt opplysninger, og opplysningen er egnet til å virke inn på avtalen om kjøp, kan man stå overfor en rettslig mangel. Det er dermed ikke tilstrekkelig at selger har tilbakeholdt informasjon. Den tilbakeholdte opplysningen må også være slik at den er egnet til å virke inn på avtalen. Det betyr at kjøper sannsynligvis ville ha handlet annerledes med riktig informasjon.

En vanlig misforståelse er at selger personlig må gi opplysningen til kjøper, enten muntlig eller skriftlig. Dette er ikke riktig. Selger er ansvarlig for alle opplysninger som gis i forbindelse med salget. Dette inkluderer både opplysninger fra selger personlig, men også opplysninger fra selgers kontraktsmedhjelpere. Ettersom både takstmann og eiendomsmegler bidrar med dokumentasjon i forbindelse med salget, vil disse være å anse som selgers kontraktsmedhjelpere. En opplysning er med andre ord gitt selv om den ikke gis av selger personlig, men fremgår av dokumentasjonen fra takstmann eller eiendomsmegler.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Selv om selger og medhjelpere har en opplysningsplikt, er det likevel ikke slik at kjøper står uten ansvar i kjøpsprosessen. Helt siden avhendingsloven kom i 1992, har det blitt stilt lovfestede krav til kjøpers undersøkelser. Av lovens § 3-10 følger det at kjøper ikke kan gjøre mangel gjeldende, dersom det aktuelle forholdet er noe som kjøperen kjente eller måtte kjenne til på avtaletidspunktet. Dette vil typisk være skader som enten var synlige på visning eller informasjon gitt i prospekt, tilstandsrapport, selgers egenerklæringsskjema eller andre relevante vedlegg.

Kjøper må lese alt

Likevel viser undersøkelser at mange likevel ikke leser salgsdokumentene før de byr på en bolig. Dette var bakgrunnen for at loven nå presiserer at kjøperen skal regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokument som kjøpere har fått anledning til å sette seg inn i. Og det er ikke en unnskyldning at kjøper ikke har satt seg inn i tilgjengelig informasjon. Slike opplysninger anses kjent og akseptert av kjøper.

Oppsummering

Loven er blitt tydeligere på at kjøper plikter å sette seg inn i salgsdokumentene, men endrer egentlig lite. Selv om selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, forventes det, nå som før, at boligkjøpere har et bevisst forhold til eiendommen de inngir bud på.

Lese og forstå

Kjøpere må både lese gjennom dokumentasjonen og forstå betydningen av innholdet. Loven krever tydelighet fra selgers side, for å unngå vage og ufullstendige opplysninger, men dersom det er noe man som kjøper ikke forstår, har man også selv et ansvar for å få en avklaring. Dette gjelder også hvis det er gitt motstridende opplysninger, for eksempel i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Det vil i disse tilfellene være til kjøpers fordel at man kan dokumentere de undersøkelsene som er gjort, eksempelvis i form av en e-post med oppklarende spørsmål til megler eller takstmann. På denne måten kan kjøper tilbakevise at hen ikke har ivaretatt sin undersøkelsesplikt.