Overtakelsen av bolig - dette bør du huske på

Hør Podkast: Slik gjennomføres overtakelse av bolig

Utvask

Leiligheten skal leveres i ryddig og rengjort stand. Hva kan du som kjøper forvente? Alle overflater skal vaskes, herunder vegger, tak og gulv. Skap og annen innredning skal være tømt og vasket. Garasjer, boder og loft må også tømmes og vaskes. Følger det med hage til boligen, skal også plenen ryddes, gresset klippes og løv rakes. Hvis boligen overtas på vinteren, skal eventuell snø måkes.

Dersom boligen ikke er ryddet og rengjort, må du som kjøper huske på flere ting. Det er nyttig å ta bilder av de områdene i boligen som du mener ikke er slik som forventet. Du må videre notere i overtakelsesprotokollen at boligen ikke er ryddet og rengjort, og videre påpeke at du vil følge opp dette etter overtakelsen. Dersom du krysser av for at boligen er ryddet og rengjort, er det ikke lenger mulighet til å rette et krav mot selger i ettertid. Dette gjelder selv om det på overtakelsen var vanskelig å se at det ikke var vasket ordentlig noen steder.

Det er fint om du kan bli enig med selger om hva som skal være konsekvensen av manglende/utilstrekkelig rengjøring. Det vanligste er at selger rengjør på nytt den samme dag, selger rekvirerer noen til å rengjøre ordentlig, eller at dere blir enige om en kompensasjon for manglende rengjøring. Det er fornuftig å sette kompensasjonen til det det koster å leie rengjøringspersonell for å vaske boligen.

Sjekk hele boligen

Ta deg tid til å undersøke boligen! Det er ikke uvanlig at det kan dukke opp overraskelser etter at du har kjøpt boligen. Sjekk om det er skader i boligen som du ikke så på visning. Sjekk alle rom og overflater. Test gjerne alle kraner for å sjekke at det er ordentlig vanntrykk.

Hvis du oppdager avvik på overtakelsen

Hvis du oppdager avvik fra kontrakten på overtakelsesdatoen, er det først og fremst viktig å notere dette i overtakelsesprotokollen. Noter hva du har oppdaget og at du kommer til å følge opp dette så snart det lar seg gjøre. Dette gjør du for å kunne bevise at du ikke aksepterer de negative forhold du har oppdaget.

Videre må du ta stilling til om det er nødvendig å holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Avhendingsloven § 4-15 hjemler en rett for kjøper til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Regelen er ment å fungere som en sikringsfunksjon for kjøper. Det er ikke et vilkår at selger er enig i tilbakeholdet eller kravet. Dersom det ikke foreligger en mangel ved eiendommen, vil tilbakeholdet anses urettmessig. Vi kommer straks til konsekvensen av et urettmessig tilbakehold.

Hvor stort tilbakeholdet skal være, må vurderes konkret. Jo sikrere opplysninger om mangelen, desto mindre slingringsmonn har kjøper. Gjelder det for eksempel en mangel som det er vanskelig å fastsette den konkrete verdien av, slik som for eksempel dårlige solforhold eller oppføring av bygg på naboeiendommen, vil kjøper ha et noe større slingringsmonn. Motsatt dersom mangelen gjelder byggtekniske avvik som det er enklere å estimere verdien av. Dersom det gjelder byggtekniske avvik, bør du ta en telefon til en håndverker som kan gi et circa overslag for utbedring.

Det er viktig å bemerke at saken ikke stiller noe sterkere fordi du har tilbakeholdt et beløp. Beløpet er kun ment å sikre at et rettmessig krav blir dekket.

Konsekvens av tilbakehold

Hvis du velger å benytte deg av tilbakeholdsretten, gjør du det på egen risiko. Konsekvensen av for høyt tilbakeholdt beløp, er at du må betale forsinkelsesrenter av hele beløpet. Er deler av beløpet rettmessig tilbakeholdt, risikerer du å betale forsinkelsesrenter av det beløpet som var urettmessig.

Tilbakehold vs. betalingsmislighold

Holder du tilbake så store deler av kjøpesummen at selger eksempelvis ikke kan levere et heftelsesfritt skjøte, vil tilbakeholdet kunne anses som vesentlig betalingsmislighold som gir selger rett til å heve kjøpet, jf. avhendingsloven § 5-3. Konsekvensen av dette er at selger kan legge eiendommen ut for salg, kreve dekket alle kostnader forbundet med dette av kjøper, samt den eventuelle differansen i salgssum. Dette kalles dekningssalg.

Selger har tegnet boligselgerforsikring

Noen kan tenke at det ikke er nødvendig å holdet tilbake penger hvis selger har tegnet boligselgerforsikring. Er dette sant? Det enkle svaret er at dette er en sannhet med noen modifikasjoner. Tilbakeholdsretten fungerer som en sikringsfunksjon for kjøper. Dersom det er tegnet boligselgerforsikring, er behovet for en sikringsfunksjon som regel mindre. Boligselgerforsikringsselskapene har overtatt selgers ansvar etter avhendingsloven, og selskapene har normalt betalingsevne.

Det er imidlertid enkelte forhold som boligselgerforsikringen ikke dekker, slik som blant annet avtaler du har inngått med selger, lovnader selger har gitt, krav knyttet til rengjøring av eiendommen, og mangler som oppstår i perioden mellom budaksept og overtakelsesdato. I slike tilfeller vil du måtte rette krav mot selger direkte. Hvis selger ikke er ressurssterk, eller kjøper vet at selger kommer til å flytte til utlandet, er det fornuftig å benytte seg av tilbakeholdsretten.

Hvis selger nekter å gi fra seg nøkler

Hvis selger ikke gir fra seg boligen, vil hen stå ansvarlig for de merutgifter kjøper får som følge av dette. Har kjøper eksempelvis solgt sin forrige bolig, vil selger måtte bekoste utgiftene til en alternativ bolig så lenge selgeren ikke gir fra seg nøklene. Holder selger nøklene tilbake i en lengre periode, vil kjøper kunne ha rett til å heve kjøpet.

Hvis kjøper nekter å overta boligen

Det er i ytterst få tilfeller at kjøper har rett til å avvise boligen. Avvisningsrett har kjøper kun i de tilfellene der boligen for eksempel er ubeboelig. Avviser kjøper boligen urettmessig, kan selger ha rett til å heve kjøpet, og deretter kreve erstatning fra kjøper for et eventuelt dekningssalg. Dette skjer faktisk fra tid til annen. Det er derfor svært viktig at overtakelsen gjennomføres. Mangelsaken går sin gang selv om kjøper har overtatt boligen.