Oppstart av leieforhold - sjekkliste for deg som skal leie

Sjekk ut utleier (medkontrahent)

Google utleier og/eller se om du finner referanser fra tidligere leietakere. 

2. Befaring

Ikke lei usett. Se på leieobjektet før du tegner kontrakt. Bruk alle sanser - kjenner du fuktlukt, trekk, kalde gulv?

3. Husleiekontrakt

• Be om kontrakt til gjennomsyn på forhånd.
• Be om standardkontrakt (det finner du f.eks hos Leieboerforeningen, Huseiernes landsforbund, Dine penger, Forbrukerrådet). Forbrukerrådets er gratis og ligger her.
• Husk å les kontrakten nøye. Stusser du over noe?
• Avklar spørsmål skriftlig per e-post med utleier (bevis), og få eventuelle endringer inn i kontrakten.

4. Husleien (§§ 3-1 og 3-4, se også § 3-7)

Se opp for uvanlige tilleggsytelser. Strøm, brensel og vann-/avløp etter målt forbruk er vanlige tilleggsytelser. 

5. Andre tjenester

Vær oppmerksom på verdien av eventuelle tilleggstjenester. Unngå at summen av husleie og tjenester blir mer enn markedsleie.

6. Sikkerhet (Depositum § 3-5/forskuddsleie/garanti)

Se til at det opprettes egen depositumkonto i leietakers navn. Gebyr skal betales av utleier. Forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds husleie, og går rett i utleiers "lomme". 

7. Vedlikeholdsplikt

Det er avtalefrihet om graden av leietakers vedlikeholdsansvar. Husleieloven § 5-3 annet og tredje ledd sier det følgende hvis ikke noe annet er avtalt:
Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.

Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

Vedlikeholdsplikten må ses i sammenheng med tilbakeleveringsbestemmelsen i husleieloven § 10-2, som
bl.a. lyder slik: Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Leietaker bør være varsom og kanskje unngå en leieavtale som går lenger. Vi advarer f.eks i mot at utleieobjektet skal settes tilbake i opprinnelig stand, dvs. av leietaker er ansvarlig for alminnelig slit og elde.

8. Bruksbegrensninger

Dette må avtales, eks. forbud mot røyking innendørs, forbud mot dyrehold. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold, åpner husleieloven § 5-2, siste setning for unntak: leieren [kan] holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

Leietaker må i tilfelle ta dette lojalt opp med utleier ved leieforholdets oppstart. 

9. Fremleie

Hvis du har behov for fremleie eks. planlagte lengre reiser, sommerferie osv, så be om tillatelse til fremleie i
kontrakten.

10. "Fellesarealer"

Rett til bod, garasje-/biloppstillingsplass, del av hage, bruk av utendørs tørkestativ? Få dette inn i kontrakten.

11. Oppsigelsestid og –adgang
Tidsbestemt/tidsubestemt leieavtale, se §§ 9-1 til 9-4

Krev oppsigelighet med 1-3 måneders oppsigelsestid uansett leieforholdets varighet.

Vær oppmerksom på at det kan avtales bindingstid eller andre begrensninger i oppsigelsesadgangen. Dette gjøres typisk ved at leieavtalen først kan sies opp etter ett år.

Noen ganger ønsker utleier kun å tillate oppsigelse i et gitt tidsrom, f.eks. slik at avtalen bare kan sies
opp mot slutten av hvert semester. Du bør vurdere dette nøye før du akseptere en slik begrensning.

12. Møblert

Skriv inventarliste som begge parter signerer på. Gå i gjennom listen ved opphør av leieforholdet. 

Dokumenter gjerne med bilder.

13. Overtakelse

Sjekk rengjøringen og se etter skader og mangler. Er det skader eller mangler, eller er rengjøringen for dårlig, så reklamér umiddelbart og krev utbedring, ny vasking eller reduksjon i husleien første måneden.

14. Forsikring

Tegn egen innboforsikring. 

Det kan også være lurt å ha advokatforsikring, les mer om det her.