Kan du fortsatt få prisavslag for skjeggkre?

Det gjøres oppmerksom på at denne artikkelen gjelder for boliger kjøpt før 1.1.2022

Insektet skjeggkre har fått bred medieomtale de senere årene. Dette skyldes i hovedsak at de dukker opp i stadig flere hjem. De sprer seg gjennom postpakker, pappesker og bygningsmaterialer, og blir med oss i bagasjen når vi reiser.

HELPs advokater får også et betydelig antall henvendelser fra kjøpere som oppdager skjeggkre i boligen de har kjøpt, og som lurer på hva de kan gjøre med saken.

Det er liten tvil om at antall konflikter mellom kjøpere og selgere på grunn av skjeggkre også har økt. De færreste ønsker ubudne gjester av denne typen. De sentrale spørsmålene er om skjeggkre reduserer eiendommens verdi, og hvem som skal dekke kostnadene til sanering og bekjempelse, i den grad dette er mulig.

Skjeggkre er ikke farlig

Skjeggkre ligner på sin mindre slektning, sølvkre, men blir normalt større, særlig fordi de har antenner og haletråder som er omtrent like lange som kroppen. At de kan være sjenerende, er det liten tvil om, men det er også stor enighet om at insektene verken gjør skade på hus eller utgjør noen helserisiko, utover at mange syns de er ekle å ha i hus.

Skjeggkre og prisavslag

De første sakene om skjeggkre kom i 2014. Den gangen var det stor usikkerhet rundt konsekvensen av å ha skjeggkre i boligen, og det fantes heller ikke effektive saneringsmetoder. De høyst usikre og kostbare saneringsmetodene som var tilgjengelig, kostet ofte mer enn de smakte.

Samtidig gjorde usikkerheten at boligkjøpere valgte å by mindre – eller ikke inngi bud i det hele tatt – på eiendommer med opplysning om skjeggkre. Den potensielle risikoen for at skjeggkre ville påføre kjøper en økonomisk ulempe, var derfor svært høy. Dette førte til at kjøper i domstolene som regel fikk medhold i krav om prisavslag for (noe av) den økonomiske ulempen.

Nye saneringsmetoder

Så skjedde det en markant forbedring av saneringsmetodene rundt årsskiftet 2018/2019. Rimeligere og mer effektive saneringsmetoder gjorde at skjeggkrebestander langt på vei kunne bekjempes. Den første markante endringen i rettstilstanden fikk vi i en avgjørelse fra Agder lagmannsrett i 2019. Kjøper hadde vunnet frem med sitt krav om prisavslag i tingretten, men vant bare delvis frem for lagmannsretten. Kjøper fikk dekket saneringskostnadene, som i den saken ble høye, men ikke prisavslag for en eventuell verdireduksjon ved videresalg. Begrunnelsen var i hovedsak at skjeggkrebestanden var redusert til et akseptabelt nivå, og at opplysningen om skjeggkre derfor ikke ville påvirke boligens verdi ved videresalg.

Første høyesterettsdom 2021

Spørsmål om prisavslag på grunn av verdifall på boligen (restlyte) som følge av skjeggkre, sto på ny sentralt våren 2021 i Høyesteretts dom HR-2021-668-A. Dette er den foreløpig eneste høyesterettsdommen med skjeggkre som tema.

I perioden før Høyesteretts behandling av saken, hadde et skadedyrfirma gjennomført sanering og erklært boligen fri for skjeggkre.

Spørsmålet var da om det likevel kan være et «restlyte» ved eiendommen som kjøper kan kreve kompensasjon for. «Restlytet» ville i denne sammenhengen være at det etter saneringsforsøk fortsatt kan finnes skjeggkre på eiendommen, og om dette vil gi en varig økonomisk ulempe den dagen eiendommen skal selges på nytt.

Risikoen for oppblomstring

Kjøpers krav mot selger og selgers boligselgerforsikring var altså begrunnet i en antatt verdireduksjon fordi skjeggkrebestanden kunne gjenoppstå. Med andre ord mente kjøperne at eiendommen ville være mindre verdt ved et videresalg fordi de vil måtte opplyse nye interessenter om den tidligere skjeggkrebestanden. I tillegg kom ulempen insektene hadde påført kjøper i tiden frem til sanering var gjennomført.

Risiko, men ikke verdireduksjon

Ettersom skadedyrfirmaet hadde erklært eiendommen fri for skjeggkre, slo Høyesterett raskt fast at det ikke forelå noe slikt «restlyte». Selv om ny oppblomstring av skjeggkrebestanden ikke kan utelukkes, vektla Høyesterett at anslagsvis 40-50 % av alle norske boliger i løpet av fire til fem år vil ha skjeggkre i større eller mindre omfang.

Med et slikt utgangspunkt mente Høyesterett at eiendommens verdi verken var redusert som følge av den tidligere skjeggkrebestanden eller at risikoen for en oppblomstring av skjeggkre i fremtiden ville senke verdien.

Høyesteretts vurdering må forstås slik at det som et utgangspunkt er svært vanskelig for en kjøper å kunne dokumentere at eiendommen har et varig restlyte (og økonomisk tap som konsekvens) grunnet skjeggkre. Men det er viktig å presisere at denne vurderingen må gjøres opp mot den konkrete kjøpsavtalen saken gjelder, og etter at sanering er forsøkt gjennomført. Likevel legger altså Høyesterett vekt på at skjeggkre trolig blir vanlig i mange norske hjem i fremtiden, og at dette som et utgangspunkt ikke er noe selger kan holdes ansvarlig for.

Positivt samfunnsperspektiv

Det positive i det litt større bildet, selv om kjøper ikke vant frem i denne saken, er at bekjempelse av skjeggkre i stor grad kan gjennomføres med tilfredsstillende resultat. I tillegg er det blitt rimeligere enn før å gjennomføre behandling gjennom profesjonelle skadedyrfirma.

Men konsekvensen av dommen vil være at det fremover blir langt vanskeligere å dokumentere et krav om prisavslag begrunnet i verdiminus som følge av skjeggkre.

Hva med ansvaret for saneringskostnadene

Spørsmålet om hvem som skal dekke kostnadene til bekjempelse av skjeggkre, avhenger i stor grad av

1. om selger visste at det var skjeggkre i boligen før kontraktsinngåelsen
2. størrelsen på saneringskostnadene i den konkrete saken.

Dette henger sammen med at selger fortsatt kan holdes ansvarlig for å ha holdt tilbake opplysninger om skjeggkre jf. avhendingsloven § 3-7.

Dette vil kreve at kjøper kan sannsynliggjøre at selger hadde slik kunnskap på kontraktstidspunktet, eksempelvis gjennom vitnebekreftelse, referat fra generalforsamling eller lignende. Dersom det kort tid etter overtagelse avdekkes en veldig stor populasjon av skjeggkre, kan dette også være et moment som taler for at selger hadde kunnskap om forholdet, men av rettspraksis ser vi at dette alene sjelden er nok. Man trenger som regel konkrete holdepunkter for selgers kunnskap, i tillegg.

Det kreves også at den tilbakeholdte opplysningen også har «virket inn» på kjøpsavtalen. Hvis kostnadene for å bekjempe skjeggkrepopulasjonen viser seg å være lave, er det ikke sannsynlig å vinne frem med at avtalen ville ha blitt inngått på andre vilkår, om kjøper altså hadde fått relevant informasjon. Utbedringskostnadene vil være et vektig moment i en slik vurdering.

Oppsummering

Vi oppfatter Høyesterett slik at et prisavslag kan være aktuelt i disse tilfellene

1. Kunden har forsøkt (med profesjonell hjelp) å bli kvitt insektene, uten å lykkes. Et krav forutsetter i tillegg at kjøper kan sannsynliggjøre et verdiminus ved videresalg. I så fall kan eiendommen ha en mangel etter avhl. § 3-9. Med de effektive saneringsmetodene som i dag eksisterer, er det imidlertid mindre sannsynlig at skjeggkre vil føre til noe verdiminus ved videresalg.
2. Selger har holdt tilbake opplysninger som har hatt betydning for avtalen, og saneringskostnadene er høye. Men det kreves saneringskostnader av en viss størrelse for at kjøper kan vinne frem.

Råd om reklamasjon

Hvis kjøper finner skjeggkre kort tid etter overtakelse, anbefaler vi å reklamere mot selger så snart som mulig, og senest innen «rimelig tid» (2-3 md). Kjøpere plikter på generelt grunnlag å reklamere over ting som de mener kan utgjøre et avtalebrudd jf. avhendingsloven § 4-19 første ledd. Så får du deretter samle bevis, eksempelvis ved å dokumentere mengden insekter ved å sette ut limfeller. Størrelsen på skjeggkreene og omfanget kan trolig tidfeste i hvilket tidsrom skjeggkreene etablerte seg i boligen. Vi kan gi deg råd om veien videre basert på resultatet etter testing med limfeller.

Det anbefales at du også undersøker med din hus-/villaforsikring (eventuelt gjennom sameiets/borettslagets forsikring) om denne dekker kostnader til sanering av skjeggkre. Slik dekning tilbys nå av mange forsikringsselskaper.

Har du oppdaget skjeggkre i boligen og har boligkjøperforsikring hos HELP, kan vi gjerne hjelpe deg å vurdere om du bør igangsette kartlegging eller sanering. Slik rettstilstanden er på det nåværende tidspunkt, er sannsynligheten dessverre svekket for å nå fram med mangelskrav i saker om skjeggkre. Men en av våre spesialiserte advokater svarer gjerne på spørsmålene du måtte ha hvis du oppdager skjeggkre i ditt nye hjem, og lurer på hva du skal gjøre.