Feil areal på boligen

Det gjøres oppmerksom på at denne artikkelen gjelder for boliger kjøpt før 1.1.2022

Opplysninger om areal i salgsoppgaven

Når en bolig selges ved hjelp av eiendomsmegler er det et krav etter lov om eiendomsmegling at arealets størrelse blir opplyst i salgsoppgaven. Megleren legger gjerne oppmåling foretatt av takstmann til grunn, denne oppmålingen skal foretas i samsvar med NS3940 (Areal- og volumberegning av bygninger).

Når er uriktig opplysning å anse som en mangel?

Hvilke vilkår som må være oppfylt for at en uriktig opplysning representerer en rettslig mangel, fremgår av avhl. § 3-8. Etter bestemmelsens 1. ledd må det være gitt en uriktig opplysning, enten direkte av selgeren eller gjennom salgsdokumenter, som videre er gjort tilgjengelig for kjøper. Dersom man tolker ordlyden snevert kan man lett forledes til å tro at ethvert avvik er å anse som en "uriktig opplysning". Om det opplyses at boligen er på 100 kvm mens den i realiteten kun er på 99 kvm er det jo, isolert sett, gitt en uriktig opplysning.

Krav til opplysningen

Det er tre vilkår som alle må være oppfylt for at det skal foreligge en mangel etter § 3-8.

• Opplysningen må være gitt konkret

• Den må være tilstrekkelig spesifisert

• Den må være egnet til å stole på

Dersom det fremgår av prospektet at boligen er på "ca 100 kvm" er ikke opplysningen spesifisert og dersom det senere viser seg at boligen er på 97 kvm vil ikke dette utgjøre en mangel.

Det er ikke dermed sagt at det aldri vil foreligge en mangel etter § 3-8 om opplysningene om størrelse er noe vage og omtrentlige. Det vil bare stilles strengere krav til avviket og dette må være større enn dersom opplysningen var tilstrekkelig konkret, spesifisert og egnet til å stole på. 

Krav til avvikets størrelse

Med dagens boligpriser hvor en kvadratmeterpris på nærmere kr 50 000 ikke er uvanlig vil selv små avvik kunne medføre relativt store økonomiske tap. Man skulle dermed tro at også mindre avvik representerte en mangel som ville gitt kjøper krav på prisavslag. Men som vi skal se er ikke dette alltid tilfelle.

Høyesterett har lagt til grunn at ethvert arealavvik ikke utgjør en mangel. Et avvik på 10 kvm kan fremstå som bagatellmessig i en villa på 400 kvm, men vil være av vesentlig betydning for en leilighet på 90 kvm. Leilighetens størrelse og avviket målt i prosent er altså av avgjørende betydning.

Et eksempel fra Bergen tingrett belyser problemstillingen. Her representerte et avvik fra opplyst areal på 1,5 kvm en mangel etter avhl. § 3-8. Det avgjørende for retten var at boligen bare var på 27 kvm og at avviket dermed utgjorde hele 5,6 prosent av opplyst areal. Dommeren uttalte likevel at dette var et grensetilfelle hvor avviket klart lå i nedre sjikt.

Den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen

Til tross for at det er gitt en uriktig opplysning etter § 3-8 (1) er det ikke dermed sagt at dette representerer en mangel. Etter § 3-8 2. ledd er det et krav til at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen. Dette vilkåret kalles "innvirkningsvilkåret".

Det rettslige vurderingstemaet er hvorvidt avtalen ville blitt inngått på de samme vilkår og til den samme pris dersom kjøper hadde blitt gjort kjent med boligens reelle størrelse.

Der kjøper hadde betalt det samme for boligen selv om han var kjent med at den var 10 kvm mindre enn opplyst foreligger altså ikke en mangel.

De aller fleste er nok enige i at kvadratmeterprisen vanligvis spiller en stor og avgjørende rolle og det er nok lite trolig at en kjøper ville betalt det samme for en leilighet på 100 kvm som for en ellers helt lik leilighet på 90 kvm.

Høyesterett har i tråd med dette uttalt at der det foreligger et arealavvik stort nok til å representere en "uriktig opplysning" etter bestemmelsens 1. ledd er innvirkningsvilkåret vanligvis oppfylt. Høyesterett har imidlertid tatt et generelt forbehold og holdt døren på gløtt for tilfeller der det foreligger "spesielle subjektive momenter" som trekker i motsatt retning.

Dette kan være tilfelle der en kjøper har gjort det helt klart at den viktigste grunnen til at nettopp denne leiligheten ble valgt var den enestående utsikten til Frammuseet eller boligens særegne beliggenhet sentralt plassert på "trendy" Grünerløkka.

Et annet tilfelle kan være der en leilighet kjøpes utelukkende med utleie for øye og arealavviket ikke vil ha noen innvirkning på utleieprisen.

Ved overtagelse: Holde tilbake penger

Om det er mistanke om arealavvik ved overtagelse kan kjøper holde tilbake penger til han har fått avkreftet mistanken. Det er viktig å være oppmerksom på at dersom selgers opplysninger var korrekte, eller det tilbakeholdte beløp er uforholdsmessig, kan kjøper bli krevd for forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløpet. I alle tilfeller vil det være klokt å notere ned mistanken i overtagelsesprotokollen og forbeholde seg retten til senere å fremme et mangelskrav.

Etter overtagelse: Reklamere så snart som mulig

Der hvor arealavvik først oppdages senere og etter overtagelse er det viktig å reklamere til selger så snart som mulig etter at mistanken oppstod. Reklamasjonsplikten er streng og det kreves vanligvis at kjøper reklamerer innen 2-3 måneder etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Gjør man ikke dette mister kjøper muligheten til å få prisavslag.