Hva er viktig å få med i husleiekontrakten?

En god kontraktsmal er et bra utgangspunkt, men det er også viktig at utfylling av kontrakten er gjennomtenkt.

Ved bruk av HELPs digitale leiekontrakt guides man gjennom de punkter som man bør ta stilling til. Hvis man ikke har tilgang til denne, kan man bruke Forbrukerrådets mal, eller annen tilgjengelige standardkontrakt, og påse at kontrakten tilpasses så godt som mulig.

Hør Podkast om husleie:

Angivelse av partene

For det første må selvfølgelig partene angis, men også her kan det være grunn til å stoppe opp og tenke – særlig hvor det er flere som leier.

Samboere bør begge stå som leier, så begge er ansvarlige. Ved utleie til kollektiv kan man vurdere å la en stå som hovedleier, og la vedkommende fremleie til øvrige beboere, hvis man synes det er enklere å forholde seg til.

Leie og andre ytelser

Leien må angis som et fast beløp, og forskuddsleie kan maksimalt utgjøre 1 måneds leie.

Ved utleie av bolig er det strenge regler for hva som kan kreves som tillegg til leie. Det er kun strøm og brensel, samt utgifter til vann- og avløp hvor dette kan måles, som kan kreves som tillegg. Ellers må alt bakes inn i husleien. Det gjelder da blant annet utgifter til kabel-TV, internett, renovasjonsgebyr og alle andre tenkelige utgifter.

Bommer man her kan det koste dyrt for utleier – ikke bare kan leier kreve ulovlige ytelser tilbakeført, men også med forsinkelsesrenter.

Sikkerhet

Det bør kreves sikkerhet i form av depositum, vanligvis tilsvarende 3 måneders leie.

Beløpet må settes inn på en egen depositumskonto i leiers navn, og det bør være i samme bank som konto husleie betales inn på. Det gjør det langt enklere å inndrive eventuell skyldig leie ved leieforholdets avslutning.

Varighet

Det går et viktig skille mellom tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler.

For utleier er det egentlig ikke så mye å lure på. Man vil alltid være tjent med å inngå en tidsbestemt avtale. Da sikres det at avtalen opphører til avtalt tid. Like fullt kan det avtales at den kan sies opp i leieperioden, slik at man sikrer samme fleksibilitet.

Det må eventuelt opplyses om at leieavtalen ikke kan sies opp i leieperioden hvis det er det man ønsker. Og man kan kombinere – for eksempel ved at avtalen ikke kan sies opp i en periode – eller at det kun er utleier har oppsigelsesadgang.

Det viktigste å ta hensyn til ved tidsbestemte leieavtaler, er lovens regler om minstetid. Som hovedregel er det ikke tillatt å leie ut bolig for kortere tid enn 3 år. Når utleier bor i samme hus – og avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig eller tomannsbolig – er minstetid i stedet 1 år.

Det betyr ikke at man ikke kan leie ut for en kortere periode enn dette. Kortere tidsavgrensning kan avtales hvis man har en saklig grunn for det, og denne fremgår skriftlig ved avtaleinngåelse. Mest praktisk er at leieobjektet skal brukes av utleier når avtalen opphører.

Det er ikke helt uvanlig at også leietaker ønsker korttidsleie. I og med at det er utleier som må ha en saklig grunn for kortere leieperiode, antas det likevel at man ikke kan begrunne det med ønske fra leier. Det må fremgå hvorfor utleier har en saklig grunn. Leiers behov kan ivaretas ved oppsigelsesrett.

Hvis det er inngått en tidsbestemt leieavtale for en kortere periode enn lovens minstetid – uten begrunnelse og saklig grunn – vil avtalen anses som tidsubestemt.

Vedlikeholdsplikt

Husleieloven gir leietaker et nokså sterkt vern ved leie av bolig. Utgangspunktet er at loven ikke kan fravikes til ugunst for leier.

I enkelte bestemmelser åpnes det likevel for at annet kan avtales. I lovteksten står det gjerne: «Er ikke annet avtalt…». Slike lovlige avvik må i så fall avtales klart. Ellers faller man tilbake på lovens regler.

En av de mest praktiske mulighetene for å avtale avvikende bestemmelser gjelder vedlikeholdsplikt.

I husleieloven § 5-3 listes opp hva leier i utgangspunktet plikter å vedlikeholde – og det omfatter blant annet kraner, elektriske kontakter og brytere og utstyr som ikke er en del av eiendommen – sånt som f.eks. vaskemaskin. Merk at det ikke gjelder det samme ved nødvendig utskifting. Dette er utleiers ansvar - så lenge annet ikke er avtalt.

I enkelte kontraktsmaler er leiers vedlikeholdsplikt utvidet gjennom standardvilkår. Men ellers er det ikke noe i veien for å avtale særlige ordninger hvis utleier ønsker dette.

Det kan for eksempel med fordel presiseres hva som tillates av opphenging på vegger, og hvordan overflater eventuelt skal behandles før tilbakelevering.

Ordensregler

Det er også praktisk å avtale ordensregler, særlig når man leier ut egen bolig. Ved utleie av eierseksjoner eller andelsleiligheter kan det være nok å henvise til boligselskapets husordensregler, og gjerne legge ved disse.

Røyking er ikke lenger like vanlig, men det er viktig å presisere at det ikke er tillatt. Da kan det heller presiseres hvis utleier likevel gir samtykke til røyking.

Det samme gjelder for så vidt dyrehold. Tross forbud kan det likevel tenkes at utleier må godta at leier holder husdyr hvis gode grunner taler for det, og det ikke er til ulempe for utleier eller øvrige beboere.

Andre viktige forhold

Unngå rett til fremleie. I enkelte tilfeller har leier uansett rett til dette, men det er ingen grunn til å avvike fra lovens utgangspunkt.

Utkastelsesklausul er helt sentralt å få med, i tilfelle leier skulle misligholde leieavtalen. Det er således standardtekst i alle gode kontraktsmaler. Sjekk like fullt for sikkerhets skyld, og at det gjelder både for betalingsmislighold og ved utløpt leieavtale.

Ved midlertidig utleie av egen bolig - i inntil 5 år – kan det vises til en særregel i husleieloven § 11-4 som gir leier vesentlig færre rettigheter. Det gjelder imidlertid kun hvis leier har fått opplyst dette skriftlig.

Oppgi antall nøkler som utleveres, og hvis boligen leies ut møblert bør man ha en egen inventarliste som vedlegg til kontrakten.

Husk at det også er lurt å gjennomgå leieobjektet mellom hvert leieforhold, og ta bilder som kan brukes hvis det senere blir behov for å dokumentere tilstand.

I 2023 hjalp vi kundene våre med