Tiden etter overtakelse av ny bolig

Hør Podkast: Hva når du har overtatt ny bolig

Hvis du oppdager feil ved boligen

Risikoen for boligen går over fra selger til kjøper ved signering av overtakelsesprotokollen. Kjøper har en undersøkelsesplikt etter at boligen er overtatt. Dette følger direkte av avhendingsloven § 4-9. Etter overtakelsen bør kjøper derfor være ekstra oppmerksom, og undersøke boligen grundig.

Kjøper kan etter avhendingsloven § 3-10 ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært oppdaget ved visning. Av den grunn bør kjøper undersøke boligen før kjøpet. Men det er ikke alle avvik som er like lett, eller mulig, å avdekke før boligen tas i bruk. Det er en kjensgjerning at de aller fleste avvik oppdages i de første månedene etter overtakelse.

Mangler knytter seg gjerne til fuktskader ved bad, tak og drenering. Elektriske anlegg fører også til et betydelig antall reklamasjoner. Derfor er det fornuftig å ha et ekstra øye til disse bygningsdelene i tiden etter overtakelse. Det kan også være at naboene dine har relevante opplysninger som selger ikke la frem ved salget.

Hvis du oppdager noe du mener avviker fra det du fikk opplyst ved kjøpet, er det viktig å ta tak i dette så fort som mulig. Selv om ikke enhver skuffelse er en mangel etter loven og kjøpekontrakten, er det viktig å undersøke avvik(ene) nærmere så fort som mulig.

Hvis en skade eller feil avdekkes tidlig, kan også følgeskader unngås eller begrenses i stor grad. Kjøper har en lovbestemt tapsbegrensningsplikt. Dette innebærer at kjøper plikter å gjøre rimelige tiltak for å begrense skadeomfanget, som å tette lekkasjer midlertidig.

Vi anbefaler deg å kontakte en fagkyndig som kan uttale seg om årsaken til det du har oppdaget, og hva som skal til for å utbedre forholdet. Du bør også kontakte hus-/villaforsikringen, eventuelt sameiets/borettslagets forsikring. Mange avvik dekkes av disse forsikringene.

Reklamasjon

Hvis du oppdager feil som kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven, bør du sende en reklamasjon til selger så fort som mulig. Loven sier at reklamasjoner må fremsettes «innen rimelig tid». Domstolene har slått fast at grensen for «rimelig» tidsbruk går ved 2-3 måneder fra det tidspunktet kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet.

Ettersend dokumentasjon
Det er ikke et vilkår for å sende en reklamasjon, at du kjenner skadeårsaken og utbedringskostnaden. Det er det konkrete avviket mellom hva som er avtalt og hva du har fått, du reklamerer over – ikke skadeårsaken og kostnadene. Dokumentasjon på dette kan ettersendes.

Vi opplever at mange kjøpere kvier seg for å sende en reklamasjon til selger. Bakgrunnen for dette kan for eksempel være at selger har flyttet inn i nabohuset, selger er en bekjent, eller at du, som mange andre, ikke liker konflikter. Dette er naturligvis forståelig, men en reklamasjon til rett tid er likevel nødvendig for at du skal opprettholde et krav etter loven. Konsekvensen av for sen reklamasjon er nemlig at kjøperen taper sitt eventuelle krav mot selger.

Det kan være lurt å undersøke om du har mulighet til å få juridisk bistand til å vurdere saken og sende en reklamasjon. Korrespondansen vil da gå mellom profesjonelle parter, noe mange opplever som enklere. I tillegg er det slik at det stilles krav til hva som skal inngå i en reklamasjon. En advokat vil ha best forutsetninger for å oppfylle kravene.

Slik reklamerer du på boligkjøpet

En reklamasjon er en beskjed til selger om at kjøper mener at det foreligger et avtalebrudd og hvorfor.

En reklamasjon kan være både muntlig og skriftlig, men vi anbefaler at du sender en skriftlig reklamasjon både for å kunne dokumentere når det ble reklamert, og for å bevise at du har reklamert. Du bør forsikre deg om at du har korrekt kontaktinformasjon til selger, slik at reklamasjonen kommer frem. Hvis selger har tegnet boligselgerforsikring, kan reklamasjonen sendes direkte til boligselgerforsikringsselskapet.

Overskriften kan gjerne være «Reklamasjon etter kjøp av (adressen på boligen)». Videre bør du ha med følgende:

• Beskriv hva som avviker fra din forventning. Forslag til tekst: "Jeg har kjøpt (adresse) av deg. Jeg har nå avdekket xxx (for eksempel: en lekkasje fra taket/at det ikke er membran på badet/rotter i boligen/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget osv.)"
• Presiser at du mener at det oppdagede utgjør et avtalebrudd og påberop deg avtalebruddet. Forslag til tekst: "Jeg reklamerer med dette over det ovennevnte forholdet. Det ble ikke opplyst om dette ved avtaleinngåelsen, og jeg anser dette som en kjøpsrettslig mangel."

Selgers utbedringsrett

Ofte oppdages feil og mangler i forbindelse med oppussing av boligen. Selger har en lovbestemt rett til å utbedre avvikene selv. Hvis du krenker selgers utbedringsrett, kan dette medføre at du som kjøper ikke kan kreve heving eller prisavslag. Du bør derfor stanse oppussingsarbeidet, reklamere, og avvente et svar fra selger.

Selv om dette ikke er en ønsket situasjon og hindrer fremdrift i oppussingsarbeidet, kan konsekvensen av å krenke utbedringsretten oppleves som mye verre. Derfor er det svært viktig å avklare om selger ønsker å benytte seg av utbedringsretten før du setter i gang eller fortsetter arbeidene. Be om skriftlig tilbakemelding fra selger med en konkret frist for tilbakemelding, slik at du kan dokumentere at selger frasa seg retten til å utbedre, eventuelt at selger ikke svarte.

Hva skal til for at det foreligger en mangel?

Før 1. januar 2022
De aller fleste brukte boliger selges «som de er»/«as is». Dette betyr i hovedtrekk at selger overfører risikoen for skjulte feil og mangler til kjøper.

Det er imidlertid tre unntak fra denne hovedregelen, nemlig om (1) selger har holdt tilbake opplysninger som har påvirket kjøpsavtalen, om (2) selger har gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpsavtalen, eller om (3) boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Hvis ett av disse unntakene er oppfylt, har boligen en mangel som selger er ansvarlig for.

Etter 1. januar 2022
Fra 2022 kan ikke lenger brukte boliger selges «som de er» til forbrukerkjøpere. Dette betyr at hvis eiendommen du har kjøpt, ikke er i henhold til kjøpsavtalen og lovverket, har den en mangel. Hensikten med lovendringen er at selger heretter vil sørge for at opplysningene som gis ved salget er så fullstendige som mulig, og at tilstandsrapport og øvrig salgsinformasjon gir tydeligere informasjon og et bedre beslutningsgrunnlag for potensielle kjøpere, enn hva som har vært tilfelle frem til nå.

Med lovendringen utvides selgers ansvar. Samtidig kan ikke kjøper klage på noe hen har fått opplyst før avtalen ble inngått. Det er derfor grunn til å tro at flere og bedre opplysninger vil gi færre konflikter i boligmarkedet over tid.

Det kan være lurt å søke juridisk bistand for å få en vurdering av om det foreligger en mangel ved din bolig. Hvis du har boligkjøperforsikring i HELP, vil en av våre spesialiserte advokater gjerne hjelpe deg med å vurdere saken, sende reklamasjon, og bistå deg videre til saken er løst, dersom det er sannsynlig at det foreligger en mangel.