Selgers opplysningsplikt om naboforhold

Tema i denne artikkelen er – i likhet med dommen – rekkevidden av selgers opplysningsplikt om naboforhold. Artikkelen er skrevet i lys av dommen, men begrenser seg ikke kun til selgers opplysningsplikt om straffedømte naboer, men omfatter også andre negative naboforhold.

Bakgrunn

Saken dreide seg om en barnefamilie som flyttet inn i en leilighet som var markedsført å befinne seg i et trygt boligområde som var "spesielt egnet for familier med barn". Like etter overtakelse viste det seg at nærmeste nabo var dømt til ett år og to måneders fengsel for alvorlige seksuallovbrudd mot barn. Den straffbare atferden gjaldt blant annet produksjon av barnepornografi ved å filme egne stedøtre i dusjen, samt nedlasting og besittelse av store mengder bilder og videoer som skildrer seksuelle overgrep mot barn. Dette hadde foregått over en periode på seks år. Domfellelsen var godt kjent i nabolaget, og for selger. Selger opplyste imidlertid ikke om forholdet ved salg.

Kjøper fikk ikke informasjon om dette før overtakelse. Kjøperne nektet å overta eiendommen, og erklærte at de ville heve kjøpet. Høyesterett var imidlertid uenig i at det var rettslig grunnlag for heving. I korte trekk, endte saken med at selger gjennomførte dekningssalg med tap, og gikk til erstatningssøksmål mot kjøper. Etter tap i alle rettsinstanser ble kjøper sittende igjen med en regning på nesten to millioner kroner for tapet dekningssalget påførte selger, sakskostnader og renter.

Utgangspunktet for selgers opplysningsplikt om naboforhold

Avhendingsloven regulerer salg av fast eiendom. For at kjøper skal kunne kreve retting, heving, prisavslag eller erstatning, må det foreligge en "mangel" ved eiendommen.

I henhold til avhendingsloven § 3-7 vil manglende opplysninger om naboforhold være et "omstende ved eigedomen" som vil kunne utgjøre en mangel, forutsatt at (i) selger "kjente eller måtte kjenne til" den aktuelle opplysningen, (ii) at kjøperen hadde "grunn til å rekne med å få" opplysningen, og (iii) at man kan "gå ut i frå at det har verka inn på avtala" at opplysningen ikke ble gitt.

Fokuset i det følgende vil være hvilke opplysninger om "omstende ved eigedomen" kjøper har "grunn til å rekne med å få".

Selgers opplysningsplikt om tidligere straffedømte naboer

Hva en kjøper kan forvente å få av opplysninger om straffedømte naboer, baserer seg på en objektiv vurdering hvor kjøpers forventning står sentralt. Terskelen for at opplysningsplikten om naboforhold utløses er svært høy. Den omtalte høyesterettsavgjørelsen, tar til orde for at opplysninger om tidligere straffbare handlinger begått av en nabo, ofte er sensitiv informasjon som er underlagt taushetsplikt, og som sjelden er kjent for selger. I de tilfeller informasjonen er kommet til selgers kunnskap, må utgangspunktet derfor være at dette ikke er "omstende ved eigedomen" kjøper har grunn til å regne med å få opplysninger om, og som således ikke vil omfattes av opplysningsplikten. Dette gjelder selv om man kan legge til grunn at den "gjengse" kjøper etter en objektiv vurdering regnet med å få opplysningene.

Vurderingstemaet blir konkretisert i dommens premiss 53, hvor det sentrale er om
handlingen naboen er straffedømt for, har "faktisk og reell innvirkning" på salgseiendommen.
En konkret vurdering av risiko for gjentagelsesfare - slik vurderingen ofte er i alminnelige straffesaker - skal ikke foretas. Vurderingen skal i stedet "i første rekke bygge på generelle slutninger ut fra handlingenes karakter og eventuelt også tiden som har gått siden handlingene."

I premiss 56 erkjenner Høyesterett at denne type informasjon er ønskelig å få for en stor gruppe interessenter, og vil utløse negative reaksjoner hos mange, og påvirke viljen til å by på salgseiendommen. Likevel konkluderer Høyesterett i premiss 57 med at selger ikke hadde opplysningsplikt i den aktuelle saken. Begrunnelsen for standpunktet var at den straffedømte naboen forgrep seg på egne stebarn i eget hjem, og derfor ikke kan sies å utgjøre en reell fare for personer på naboeiendommen.

Høyesterett mente med andre ord at i den aktuelle saken var ikke barnefamilien som hadde kjøpt naboleiligheten utsatt for reell fare. Det kan reises spørsmål om Høyesteretts vurdering, all den tid naboen også hadde lastet ned store mengder bilder og videoer som inneholdt seksualiserte skildringer og fremstilling av barnepornografi.

Urimelig høy terskel for opplysningsplikt

I hvilken grad selger har opplysningsplikt om straffedømte naboer, avhenger av ulike hensyn. For domstolene vil det kunne være en utfordrende oppgave å veie de motstridende hensynene mot hverandre.

På den ene siden taler offentligrettslige regler om personvern og problematikken knyttet til offentliggjøring av sensitiv informasjon i straffesaker klart i retning av en begrensning i opplysningsplikten om slike forhold. En straffedømt har både rett og behov for å legge sine ugjerninger bak seg, og resosialiseres i samfunnet. Det var disse hensynene som ble tillagt avgjørende vekt i den omtalte høyesterettsdommen.
Det heter at "man ikke velger sine foreldre", og det samme gjelder naboer. Kjøp av bolig i et sameie, borettslag, bofellesskap eller andre steder der naboforholdene er tette, vil alltid innebære en risiko for hva og hvem man må forholde seg til – en risiko kjøper i utgangspunktet selv er ansvarlig for å bære.

På den andre siden står hensynet til kjøpers behov for og forventninger til informasjon. For eksempel har småbarnsfamilier på boligjakt åpenbart behov for informasjon om at nærmeste nabo er dømt for pedofili. Personvernhensynene kan dessuten ivaretas på andre måter, for eksempel ved at selger opplyser om de straffbare forholdene først når bud er inngitt. På denne måten vil kun et svært begrenset antall interessenter få tilgang til den sensitive informasjonen. I stedet legger Høyesterett opp til at opplysninger svært mange boligkjøpere nok vil ønske å bli informert om før de legger inn bud, holdes tilbake. Lagmannsrettens mindretall evner i større grad å sette seg inn i kjøpers situasjon, når det uttales at

Konsekvensen er at selger kun har opplysningsplikt om en straffedømt nabo i de tilfeller naboforholdet har en reell innvirkning på salgseiendommen. Terskelen for selgers opplysningsplikt om straffedømte naboer virker etter mitt syn å være altfor høy.

Selgers opplysningsplikt om andre naboforhold – lavere terskel?

En rekke andre forhold som relaterer seg til naboer direkte, eller indirekte, vil kunne utløse opplysningsplikt for selger. En fellesbetegnelse som dekker typetilfellene, velger jeg å kalle "sjenerende omstendigheter". Det vil for eksempel kunne være:

• Omfattende og vedvarende bråk fra nabo, for eksempel i form av krangel, festing, musikk osv.
• Vond lukt fra naboer eller deres husdyr, for eksempel skarp og konsekvent lukt av mat, uvanlig stor mengde røyking, stank fra illeluktende husdyr
• Sosialinstitusjon med natteuro like i nærheten av eiendommen
• Ulovlig virksomhet fra nabo, for eksempel dyrking av narkotika eller bordellvirksomhet
• Andre naboforhold som knytter seg til trafikkstøy eller annen sjenerende støy
• Utbygging på nabotomt som rammer eiendommen i form at økt trafikktrykk, dårligere utsikt o.l.

Generelt vil det være naturlig å ta utgangspunkt i hva normal tålegrense i naboforhold er. Man må regne med noe sjenerende atferd, særlig i tettbygde strøk. Atferd fra nabo, som åpenbart ligger utenfor hva man kan forvente av alminnelig folkeskikk, respekt og anstendighet, vil imidlertid etter omstendighetene kunne utløse opplysningsplikt for selger.

Vurderingstemaet blir – i tråd med HR-2022-1322-A – om naboforholdet medfører en "faktisk og reell innvirkning" på salgseiendommen. Etter min oppfatning ligger terskelen for selgers opplysningsplikt lavere i sivilrettslige forhold. Her gjør ikke personvernhensyn seg gjeldende i samme grad som for straffedømte. Nøyaktig hva som skal til for å utløse opplysningsplikten, er vanskelig å si noe om, utover at det må foretas en konkret vurdering i den aktuelle saken.

Hvis du oppdager omstendigheter du mener selger har opplysningsplikt om, bør du i første rekke sørge for å reklamere over forholdet "innen rimelig tid". Høyesterett har tolket "rimelig tid" til å være maksimum 2-3 måneder fra omstendigheten(e) ble eller burde ha blitt avdekket.

Videre bør du søke advokathjelp for en nærmere vurdering av saken. Dersom du har boligkjøperforsikring hos HELP, vil du få hjelp fra en av våre spesialiserte advokater til å vurdere om selger har brutt opplysningsplikten sin ved salget, og med å forfølge saken mot motparten.