Kan sameiet begrense utleie gjennom Airbnb?

Tjente 300.000 på Airbnb - mot sameiets vilje

En av sakene som har vært omtalt i media handler om en utleier som tjente 300.000 kroner på utleie av leiligheten sin, mot sameiets vilje. Sameiet ønsket leiligheten tvangssolgt, men tapte i tingretten. 

Som beskrevet i Aftenposten la retten blant annet vekt på at det ikke var dokumentert at utleievirksomheten har påvirket de andre leilighetenes verdi negativt. 

Dagens Næringsliv har omtalt at boligen har vært utleid i 400 dager. Eieren skal selv ha bodd i leiligheten 40 % av utleietiden, slik at leietakerne kun leide et rom. Leiligheten skal ha vært utleid i overkant av halve tiden de siste to årene.

Videre vektlegger domstolen at sameiet ikke hadde gjort tilstrekkelig forsøk på å finne en løsning sammen med boligens eier. Men hva kan et sameie egentlig vedta av begrensninger i en seksjonseiers bruk av en leilighet?

Det presiseres at sameiet ikke var uenig i at leiligheten kan leies ut, men i omfanget av utleien. 

Eier kan fritt leie ut - i utgangspunktet

En seksjonseier står i utgangspunktet fritt til å leie ut leiligheten, også ved korttidsleie, jf. eierseksjonslovens § 24. Man kan begrense råderetten i vedtekter, men kun ved tilslutning fra sameierne det gjelder. Hvis den aktuelle seksjonseier ikke er enig i vedtektsendringen, kan det derfor bli vanskelig å begrense utleie på denne måten.

Mulige begrensninger for utleie

I eierseksjonsloven § 25 heter det: "Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte."

Hvis domstolen hadde kommet til at omfanget av utleie gjennom Airbnb på en urimelig eller unødvendig måte var til sjenanse for de øvrige sameiere i gården, kunne dette ha ført til tvangssalg av leiligheten. Dette ble ikke resultatet i Oslo tingretts dom. Retten finner, etter omfattende bevisførsel, ikke holdepunkter for at utleien medfører mer støy enn det som er normalt i et sameie. Enkelte naboers opplevde frykt som følge av utleien omtales som ubegrunnet. 

"Sameiernes frykt for bråk og fulle gjester i oppgangen, er etter rettens syn ikke konkret begrunnet, og fremstår langt på vei å være basert på en mer generell frykt for fremmede mennesker. Retten legger til grunn at utleievirksomhet ikke gir grunn til å frykte at beboerne blir utsatt for ubehagelig(e) episoder fra hans gjester i større utstrekning enn hva som er påregnelig i dagliglivet."

Verken hver for seg eller samlet kom retten til at utleievirksomheten er til vesentlig ulempe for de andre sameierne.

Utleie i like stort omfang som næringsvirksomhet?

Sameiet hevdet også at utleien skjedde i et slikt omfang at det var snakk om næringsvirksomhet, i strid med seksjonens boligformål, jf. esl. §19 tredje ledd. Retten tar ikke stilling til spørsmålet, men skriver blant annet:

"Retten mener at det i denne konkrete saken er omstendigheter ved utleien, både i forhold til hyppigheten og størrelsen på gjestegruppene, som tilsier at man er utenfor boligformålet."

Etter rettens syn ville utleievirksomheten "lett blitt ansett som formålsstridig dersom han selv ikke bodde i leiligheten overhode…"

En viktig grunn til at retten ikke konkluderer i spørsmålet om utleien er å anse som ulovlig næringsvirksomhet i strid med seksjonens boligformål, er blant annet at sameiet ikke hadde gjort nok for å finne frem til et akseptabelt omfang av utleien før. 

Sameiet vant dermed ikke frem med sitt søksmål, men skriver at en ny sak om tvangssalg kan få et annet utfall. 

Utleie i borettslag

For ordens skyld tilføyes det at i borettslag er det annerledes. Der står man i utgangspunktet kun fritt til å leie ut en del av boligen. Utleie av hele boligen vil kreve godkjenning/samtykke fra styret. Om styret må ha saklig grunn for å nekte, avhenger av hvor lenge man har bodd i boligen selv. Se borettslagsloven §§ 5-4 -5-6. 

I 2023 hjalp vi kundene våre med